このブログの９月２日、４日の記事で取り上げてきたＣＳクリエイトが飛びました。
予想されていたこととはいえ、やはり・・・といった感じです。
業界では、今日明日にでも再生法を申請しそうな企業名が囁かれています。
今、マンションを購入されようと思っている方々も、
売主企業の経営状態には十分に注意してください。
前記の９月２日の記事で取り上げたうち、
ジョイントはオリックスの救済で何とか首の皮一枚。
時価総額で下から２番目だったＣＳクリエイトは再生法申請。
その他の企業も・・・・・
一般の方々には余り関係ありませんが、
この不動産ミニバブルで急拡大した不動産ファンドの「パシフィック」という会社、
大幅な業績下方修正で株価が急落しています。
なんだか嫌な感じになっていますね。
こんなときに・・・・補正予算も組まずに・・・選挙ですか。
この国の政治家は、ほんとうにＫＹだらけですね。
民主党が勝ちそうですが、私は小沢さんのＫＹぶりがなんとも気にかかります。
１年ほど前ですか・・・意気揚々と自民党との連立案を持ち帰って、
党内で総スカン。辞める辞めないと、子どもみたいに駄々をこねたのは。
その小沢さんが総理になって、必要な景気対策が取れるのか？？？？
自民と民主、どちらが政権を取っても、一般ユーザーがマンションを買いやすくするためには
●住宅取得優遇税制の発展的復活
●建築確認申請の規制緩和
●金融緩和の継続
●低金利の継続
が必要です。特に住宅税制は住宅ローンの金利を全額所得から控除できるような大胆な緩和策をお願いしたい。
また、今の建築確認の複雑化は現場の混乱を招いただけ。国土交通省の完全な失敗。早急に簡素化すべきであり、さらに複雑化するのは改悪以外の何物でもない。
また、長期的為すべきことには
●事業者倒産に対する購入者のリスクヘッジ制度化
現在のように、事業主だけに長期間の瑕疵担保責任を負わせるのではなく、保証会社を絡めた制度を作る。つまり、事業主が倒産しても保証会社に瑕疵担保責任が継続されるようにする。
●マンション再建要件の緩和
再建できず、どんどん老朽化するマンションは社会問題となる。もっと建て替えの要件を緩和し、再建が住民にもデベロッパーにもＷＩＮになるｼｽﾃﾑを作る。
●マンション販売価格の透明化
今のように各住戸ごとの交渉で価格が決まっていると、個人の交渉力の差で損得が生まれる。例えば、完成前の販売では一切値引きを認めず、竣工後の値引き額等はある程度の時間をおいて誰にでも分かるようにするとか・・・透明性を高めるべきである。
●デザイン評価制度を作る
今のように、容積率いっぱいに、できるだけ安価に多くの住宅を作る、というＨ社のような事業方針では、決して人間的なマンションは生まれない。あまった空間にとってつけたような共用施設は、何年かたつうちにほとんど使われなくなって、管理組合のお荷物となる・・・そんなマンションではなく、住む人の目線で、何十年も心地よくすごせるための人間的な住まいを創るべき。現に、そういう方向で努力している企業もある。そういった事業を公的に評価し、多くに知らしめ、Ｈ社のように建築効率のみを優先するマンション作りに客観的な低評価を突きつけるべき。
きょうはちょっとお堅い話をしすぎました。
多くの方からマンション購入に関するご相談をいただいております。
新価格も新新価格も完全に崩壊し、旧価格の水準に戻りつつあります。
大幅な価格改定や、大胆な値引きを行なったマンションは
この週末に契約ラッシュになったようです。
そうでないところは、相変わらずの不振。
一般の購入希望者も、ここはしっかりと空気を読んで、住まいを選んでください。
ご相談はコメントでお願いします。
「管理者のみにー」をチェックして、メールアドレスをお知らせください。
そのアドレスにアドバイスをお送りいたします。
また、お知らせいただいたメールアドレスには、
榊が厳選したマンション情報をお知らせすることもあります。（準備中、いつできるかは未定）
不要なら、その旨コメントしておいてください。
榊淳司
PS. ＴＸ柏の葉キャンパスご検討のＹＤさん。メールアドレスをお知らせください。
予想されていたこととはいえ、やはり・・・といった感じです。
業界では、今日明日にでも再生法を申請しそうな企業名が囁かれています。
今、マンションを購入されようと思っている方々も、
売主企業の経営状態には十分に注意してください。
前記の９月２日の記事で取り上げたうち、
ジョイントはオリックスの救済で何とか首の皮一枚。
時価総額で下から２番目だったＣＳクリエイトは再生法申請。
その他の企業も・・・・・
一般の方々には余り関係ありませんが、
この不動産ミニバブルで急拡大した不動産ファンドの「パシフィック」という会社、
大幅な業績下方修正で株価が急落しています。
なんだか嫌な感じになっていますね。
こんなときに・・・・補正予算も組まずに・・・選挙ですか。
この国の政治家は、ほんとうにＫＹだらけですね。
民主党が勝ちそうですが、私は小沢さんのＫＹぶりがなんとも気にかかります。
１年ほど前ですか・・・意気揚々と自民党との連立案を持ち帰って、
党内で総スカン。辞める辞めないと、子どもみたいに駄々をこねたのは。
その小沢さんが総理になって、必要な景気対策が取れるのか？？？？
自民と民主、どちらが政権を取っても、一般ユーザーがマンションを買いやすくするためには
●住宅取得優遇税制の発展的復活
●建築確認申請の規制緩和
●金融緩和の継続
●低金利の継続
が必要です。特に住宅税制は住宅ローンの金利を全額所得から控除できるような大胆な緩和策をお願いしたい。
また、今の建築確認の複雑化は現場の混乱を招いただけ。国土交通省の完全な失敗。早急に簡素化すべきであり、さらに複雑化するのは改悪以外の何物でもない。
また、長期的為すべきことには
●事業者倒産に対する購入者のリスクヘッジ制度化
現在のように、事業主だけに長期間の瑕疵担保責任を負わせるのではなく、保証会社を絡めた制度を作る。つまり、事業主が倒産しても保証会社に瑕疵担保責任が継続されるようにする。
●マンション再建要件の緩和
再建できず、どんどん老朽化するマンションは社会問題となる。もっと建て替えの要件を緩和し、再建が住民にもデベロッパーにもＷＩＮになるｼｽﾃﾑを作る。
●マンション販売価格の透明化
今のように各住戸ごとの交渉で価格が決まっていると、個人の交渉力の差で損得が生まれる。例えば、完成前の販売では一切値引きを認めず、竣工後の値引き額等はある程度の時間をおいて誰にでも分かるようにするとか・・・透明性を高めるべきである。
●デザイン評価制度を作る
今のように、容積率いっぱいに、できるだけ安価に多くの住宅を作る、というＨ社のような事業方針では、決して人間的なマンションは生まれない。あまった空間にとってつけたような共用施設は、何年かたつうちにほとんど使われなくなって、管理組合のお荷物となる・・・そんなマンションではなく、住む人の目線で、何十年も心地よくすごせるための人間的な住まいを創るべき。現に、そういう方向で努力している企業もある。そういった事業を公的に評価し、多くに知らしめ、Ｈ社のように建築効率のみを優先するマンション作りに客観的な低評価を突きつけるべき。
きょうはちょっとお堅い話をしすぎました。
多くの方からマンション購入に関するご相談をいただいております。
新価格も新新価格も完全に崩壊し、旧価格の水準に戻りつつあります。
大幅な価格改定や、大胆な値引きを行なったマンションは
この週末に契約ラッシュになったようです。
そうでないところは、相変わらずの不振。
一般の購入希望者も、ここはしっかりと空気を読んで、住まいを選んでください。
ご相談はコメントでお願いします。
「管理者のみにー」をチェックして、メールアドレスをお知らせください。
そのアドレスにアドバイスをお送りいたします。
また、お知らせいただいたメールアドレスには、
榊が厳選したマンション情報をお知らせすることもあります。（準備中、いつできるかは未定）
不要なら、その旨コメントしておいてください。
榊淳司
PS. ＴＸ柏の葉キャンパスご検討のＹＤさん。メールアドレスをお知らせください。
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
不動産業界は、かつてない土砂降りに見舞われてます。
どこも、ここも売り案件ばかりで、買い手が中々見つからない・・・
でも、こういう時こそ優良案件の仕込みチャンス。
お金を持っているところは、鵜の目鷹の目で掘り出し案件を狙っています。
それは業者さんの話でしょ・・・と思われる方も、ちょっと考えて見てください。
実は、こういう時こそ一般の方にとっては不動産投資のチャンスなのです。
「不動産なんてトンデモナイ！」と、みんなが思っているから、
一般人でも優良案件をゲットできる機会が増えます。
特に、３０００万円から１億、せいぜい２億くらいまでの
アパートやマンション、オフィスビルなどにすごい掘り出し物があったりします。
「どういうものが、掘り出し物なの？」
よくでる質問です。
答えはカンタン
●投資利回りが高い（最低でも１０％！）
●資産性が安定している（場所がいい。都心や駅に近い）
この２つが基本。あと、強いてあげるなら
●モノのよさ（設計デザイン、強度、設備など）
でしょうか。
最近では２０％近くで回る物件も出てきています。
お金があったら、私が買いたいくらいです！
でも・・一般の方には優良案件とそうでない案件を見分けるのが難しいものです。
すでに、いくつか不動産投資を経験なさっている方ならまだしも、
初めての方にとっては至難の技でしょうね。
大抵の方は、不動産の売買は一生に一度か二度。
それも、ほとんどが自分が住むための住宅でしょうから。
投資用のアパートやマンション、ビルは、
自宅を選ぶのとはまたちがった「眼」で見なければなりません。
信頼のできる友人や親戚、取引先などに、
そういう投資用の不動産を扱っている業者さんがいれば、
「これくらいの予算で探してよ」と頼んで見られればいいと思います。
五年後、十年後、きっと「あの時買って大正解だった」ということになります。
そうでない方は・・・興味をもって情報を集め、ご自身で勉強してください。
そして、友人・知人の不動産投資経験者に、よい業者さんを紹介してもらってください。
いい業者さんとの出会えるのと、そうでないのは、投資の成功率に大いに関わります。
「では、いい業者って、どういう業者？」
この答えもカンタン。
●彼らが売りたいもの押し付けるのではなく、こちらの条件に最もよくあう優良案件を探し出し、勧めてくれる業者。
これに尽きます。
さて、「ＴＸと北総公団線沿線を敬遠すべし」
と記載した前回の記事は多くの方の誤解を招いてしまいました。
ＴＸなら南流山以遠、北総公団線なら東松戸以遠は慎重に、と明確に標記すべきでした。
多くの方に誤解と混乱を招いたことをお詫びします。
みなさまのご相談をお受けしております。
コメントの「管理者のみ閲覧」で、メールを添付してご送付ください。
本業が忙しい時には、即座にというわけにはまいりませんが、
なるべくお答えするようにしております。
それから、講演等、顔が出る仕事のご依頼はお断りしていますが、
原稿のご依頼は可能な限りお受けしています。
こちらもコメントでメールアドレスを添付してお知らせください。
後ほど連絡させていただきます。
榊淳司
どこも、ここも売り案件ばかりで、買い手が中々見つからない・・・
でも、こういう時こそ優良案件の仕込みチャンス。
お金を持っているところは、鵜の目鷹の目で掘り出し案件を狙っています。
それは業者さんの話でしょ・・・と思われる方も、ちょっと考えて見てください。
実は、こういう時こそ一般の方にとっては不動産投資のチャンスなのです。
「不動産なんてトンデモナイ！」と、みんなが思っているから、
一般人でも優良案件をゲットできる機会が増えます。
特に、３０００万円から１億、せいぜい２億くらいまでの
アパートやマンション、オフィスビルなどにすごい掘り出し物があったりします。
「どういうものが、掘り出し物なの？」
よくでる質問です。
答えはカンタン
●投資利回りが高い（最低でも１０％！）
●資産性が安定している（場所がいい。都心や駅に近い）
この２つが基本。あと、強いてあげるなら
●モノのよさ（設計デザイン、強度、設備など）
でしょうか。
最近では２０％近くで回る物件も出てきています。
お金があったら、私が買いたいくらいです！
でも・・一般の方には優良案件とそうでない案件を見分けるのが難しいものです。
すでに、いくつか不動産投資を経験なさっている方ならまだしも、
初めての方にとっては至難の技でしょうね。
大抵の方は、不動産の売買は一生に一度か二度。
それも、ほとんどが自分が住むための住宅でしょうから。
投資用のアパートやマンション、ビルは、
自宅を選ぶのとはまたちがった「眼」で見なければなりません。
信頼のできる友人や親戚、取引先などに、
そういう投資用の不動産を扱っている業者さんがいれば、
「これくらいの予算で探してよ」と頼んで見られればいいと思います。
五年後、十年後、きっと「あの時買って大正解だった」ということになります。
そうでない方は・・・興味をもって情報を集め、ご自身で勉強してください。
そして、友人・知人の不動産投資経験者に、よい業者さんを紹介してもらってください。
いい業者さんとの出会えるのと、そうでないのは、投資の成功率に大いに関わります。
「では、いい業者って、どういう業者？」
この答えもカンタン。
●彼らが売りたいもの押し付けるのではなく、こちらの条件に最もよくあう優良案件を探し出し、勧めてくれる業者。
これに尽きます。
さて、「ＴＸと北総公団線沿線を敬遠すべし」
と記載した前回の記事は多くの方の誤解を招いてしまいました。
ＴＸなら南流山以遠、北総公団線なら東松戸以遠は慎重に、と明確に標記すべきでした。
多くの方に誤解と混乱を招いたことをお詫びします。
みなさまのご相談をお受けしております。
コメントの「管理者のみ閲覧」で、メールを添付してご送付ください。
本業が忙しい時には、即座にというわけにはまいりませんが、
なるべくお答えするようにしております。
それから、講演等、顔が出る仕事のご依頼はお断りしていますが、
原稿のご依頼は可能な限りお受けしています。
こちらもコメントでメールアドレスを添付してお知らせください。
後ほど連絡させていただきます。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
９月決算に間に合わせるため、値引きが激しくなってきました。
例えば、有楽さんの桜堤フェイシアが１７％の価格改定を行なったことで、
周辺の不振物件も次々に値引きラインを下げてきました。
まさに、市場原理が働いてきたのです。
デベロッパーは必死で在庫を圧縮しようとしています。
したがって、今後、激戦エリアのマンションは値引きの動きが
いっそう加速することが予想されます。
マンションを購入しようという方々にとっては、
ますますチャンス拡大。ただ、勝負は来年３月まで。
それまでに、今出ているよさげな物件は、あらかた掃けてしまうでしょう。
でも、残る物件は残ります。例えば、千葉ニュータウン物件。
ＴＸ沿線物件も残るでしょうね。
ブログに寄せられた相談に対しても申し上げていることですが、
北総公団線、ＴＸ線沿線でマンションを買うことは、大きなリスクを背負うことになります。
それぞれのご家族にとって、よほどの必然性がない限り、避けるべきでしょう。
それよりも、ＪＲ線や人気の私鉄の本線沿線で、
値ごろ感が出てきた物件を選ぶべきです。
その方が、将来に向けての「資産」となります。
売ったり、貸したりする時に有利です。
フェイシアは、駅からは遠いけれど、一応中央線沿線物件です。
深大寺レジデンスも、なんとか京王電鉄です。
しかし、習志野のユトリシアは私鉄本線でも京成電鉄です。
安いから、大きいから、共用施設があるから・・・という理由で選ぶべきではありません。
ましてや、人気タレントが広告に出ているから、という選択は最悪です。
たいていの場合、タレントはデメリットを覆い隠す目くらましです。
不動産は「動かざる資産」であることを忘れないでください。
タレントのキャラは、そのマンションとまったく関係ありません。
おおげさな共用施設は、１０年もたつと維持に手間隙とカネがかかる
「負」の資産となることがほとんどです。
そのマンションの持つ、「場所」と「モノ」がもつ元々の価値をしっかりと見極めてください。
もし、迷われているのなら、コメントでご相談ください。
できる限り、お答えしています。
何度も同じことを書きますが、ご相談の際にはメールアドレスをお知らせください。
本名や電話番号などの個人情報は不要です。
南船橋の物件をご相談のＪＫさん。
メールアドレスをお知らせいただいていないので、
アドバイスを送れません。
まだ、ご希望ならアドレスをお知らせください。
榊淳司
例えば、有楽さんの桜堤フェイシアが１７％の価格改定を行なったことで、
周辺の不振物件も次々に値引きラインを下げてきました。
まさに、市場原理が働いてきたのです。
デベロッパーは必死で在庫を圧縮しようとしています。
したがって、今後、激戦エリアのマンションは値引きの動きが
いっそう加速することが予想されます。
マンションを購入しようという方々にとっては、
ますますチャンス拡大。ただ、勝負は来年３月まで。
それまでに、今出ているよさげな物件は、あらかた掃けてしまうでしょう。
でも、残る物件は残ります。例えば、千葉ニュータウン物件。
ＴＸ沿線物件も残るでしょうね。
ブログに寄せられた相談に対しても申し上げていることですが、
北総公団線、ＴＸ線沿線でマンションを買うことは、大きなリスクを背負うことになります。
それぞれのご家族にとって、よほどの必然性がない限り、避けるべきでしょう。
それよりも、ＪＲ線や人気の私鉄の本線沿線で、
値ごろ感が出てきた物件を選ぶべきです。
その方が、将来に向けての「資産」となります。
売ったり、貸したりする時に有利です。
フェイシアは、駅からは遠いけれど、一応中央線沿線物件です。
深大寺レジデンスも、なんとか京王電鉄です。
しかし、習志野のユトリシアは私鉄本線でも京成電鉄です。
安いから、大きいから、共用施設があるから・・・という理由で選ぶべきではありません。
ましてや、人気タレントが広告に出ているから、という選択は最悪です。
たいていの場合、タレントはデメリットを覆い隠す目くらましです。
不動産は「動かざる資産」であることを忘れないでください。
タレントのキャラは、そのマンションとまったく関係ありません。
おおげさな共用施設は、１０年もたつと維持に手間隙とカネがかかる
「負」の資産となることがほとんどです。
そのマンションの持つ、「場所」と「モノ」がもつ元々の価値をしっかりと見極めてください。
もし、迷われているのなら、コメントでご相談ください。
できる限り、お答えしています。
何度も同じことを書きますが、ご相談の際にはメールアドレスをお知らせください。
本名や電話番号などの個人情報は不要です。
南船橋の物件をご相談のＪＫさん。
メールアドレスをお知らせいただいていないので、
アドバイスを送れません。
まだ、ご希望ならアドレスをお知らせください。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
大変多くの方からご相談のメールをいただいております。
申し訳ございません。ここ数日、本業に追われておりまして、ご返事ができておりません。
数日中には何とかお答えしたいと思っておりますので、いま少しお待ち下さい。
さて、総論的な話しをさせていただくと
「今年買った方がいいのか、来年まで待てばもっと値下がりするか」
というご質問をよくいただきます。
これは一概にお答えできるものではありません。
特定の物件に限れば、それが置かれている販売状況、
売主の経営状態などでおよそどれくらいの値引きが可能かと、推測することはできます。
市場全体となると、それこそ、おおよそのおおよそ、ということになります。
ひとついえることは、昨今のところ全国的に新規のマンション売出しがほとんど停止しています。
今、ポツポツ「新発売」として売出しを開始しているのは、
だいたいが去年より以前に土地を仕込んだものです。
それで、どこにも転売できずに仕方なく・・・という物件が多いですね。
とっくに着工をしていて、もう完成間近。
あるいは完成済みで新発売、という物件も見られます。
ただし、今年土地を仕入れた物件というのは、まだほとんど出てきていません。
でるとすれば、来年以降でしょう。
そういう物件が、今より安く出る可能性がゼロとはいえません。
ただ、価格を抑えるために、仕様を落としていることが考えられます。
仕様をどれだけ落としているか、などという専門的なことは一般の方には中々分かりにくいものです。
だから、表面的な価格のみで判断されるのは危険です。
去年の後半から今年にかけて売り出されたマンションは、
だいたいが大苦戦で、価格改定(公式の値下げ)をした物件も数多く見られます。
ほとんどが年度内(来年3月まで)の竣工･引渡しです。
私が、「千載一遇のチャンス」と申し上げているのは、そういう物件です。
売主は、決算を数字を作るため、あるいは資金繰りを考えて、売り急ぎます。
原価を割る所まで値引きをする物件さえあります。
そういうマンションを大幅値引きで購入できれば、かなりお買い得です。
ただ、注意しなければならないのは、当初の売り出し価格よりも2割値引きしても、
まだ「割高」と思える物件もあります。
セールストークにはうかうかと乗せられないで下さい。
「当初の価格よりも０００万円安くなって、お買い得です」とか、
「残００戸だからお急ぎ下さい」などといわれても、真に受けないで下さい。
特に「残００戸」という場合、正直な数字を出している例はほとんどありません。
迷ったら、判子を押す前によく研究してください。
心配しなくても、営業マンが熱心に勧めるのは売れていないからです。
1週間や2週間、契約を延ばしたって、ほとんどの場合は大丈夫。
私も、できるだけご相談にお答えしますので、
こちらにコメントをお寄せいただいても結構です。
その場合は、メールアドレスを忘れずに添付してください。
ただ、私のコメントはあくまでも助言であり、
最終判断はご自身でなさってください。
あとで「榊がこういったからこうしたのに、馬鹿を見た」なんていわれても、責任は取れません。
先日もコメントしましたが、講演や講師のご依頼は今の所遠慮させていただいております。
「なんだ、榊はお前か！」などと業界の人に言われるのはイヤですから（笑）。
原稿のご依頼は無理のない範囲でお受けしています。コメントにメールアドレスを添付してください。
こちらからご連絡いたします。
榊淳司
申し訳ございません。ここ数日、本業に追われておりまして、ご返事ができておりません。
数日中には何とかお答えしたいと思っておりますので、いま少しお待ち下さい。
さて、総論的な話しをさせていただくと
「今年買った方がいいのか、来年まで待てばもっと値下がりするか」
というご質問をよくいただきます。
これは一概にお答えできるものではありません。
特定の物件に限れば、それが置かれている販売状況、
売主の経営状態などでおよそどれくらいの値引きが可能かと、推測することはできます。
市場全体となると、それこそ、おおよそのおおよそ、ということになります。
ひとついえることは、昨今のところ全国的に新規のマンション売出しがほとんど停止しています。
今、ポツポツ「新発売」として売出しを開始しているのは、
だいたいが去年より以前に土地を仕込んだものです。
それで、どこにも転売できずに仕方なく・・・という物件が多いですね。
とっくに着工をしていて、もう完成間近。
あるいは完成済みで新発売、という物件も見られます。
ただし、今年土地を仕入れた物件というのは、まだほとんど出てきていません。
でるとすれば、来年以降でしょう。
そういう物件が、今より安く出る可能性がゼロとはいえません。
ただ、価格を抑えるために、仕様を落としていることが考えられます。
仕様をどれだけ落としているか、などという専門的なことは一般の方には中々分かりにくいものです。
だから、表面的な価格のみで判断されるのは危険です。
去年の後半から今年にかけて売り出されたマンションは、
だいたいが大苦戦で、価格改定(公式の値下げ)をした物件も数多く見られます。
ほとんどが年度内(来年3月まで)の竣工･引渡しです。
私が、「千載一遇のチャンス」と申し上げているのは、そういう物件です。
売主は、決算を数字を作るため、あるいは資金繰りを考えて、売り急ぎます。
原価を割る所まで値引きをする物件さえあります。
そういうマンションを大幅値引きで購入できれば、かなりお買い得です。
ただ、注意しなければならないのは、当初の売り出し価格よりも2割値引きしても、
まだ「割高」と思える物件もあります。
セールストークにはうかうかと乗せられないで下さい。
「当初の価格よりも０００万円安くなって、お買い得です」とか、
「残００戸だからお急ぎ下さい」などといわれても、真に受けないで下さい。
特に「残００戸」という場合、正直な数字を出している例はほとんどありません。
迷ったら、判子を押す前によく研究してください。
心配しなくても、営業マンが熱心に勧めるのは売れていないからです。
1週間や2週間、契約を延ばしたって、ほとんどの場合は大丈夫。
私も、できるだけご相談にお答えしますので、
こちらにコメントをお寄せいただいても結構です。
その場合は、メールアドレスを忘れずに添付してください。
ただ、私のコメントはあくまでも助言であり、
最終判断はご自身でなさってください。
あとで「榊がこういったからこうしたのに、馬鹿を見た」なんていわれても、責任は取れません。
先日もコメントしましたが、講演や講師のご依頼は今の所遠慮させていただいております。
「なんだ、榊はお前か！」などと業界の人に言われるのはイヤですから（笑）。
原稿のご依頼は無理のない範囲でお受けしています。コメントにメールアドレスを添付してください。
こちらからご連絡いたします。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
国内は選挙でしばらく倒産劇もお休みかな・・・なんて思っていたら、
アメリカからメガトン級の倒産ニュースが飛び込んでいきましたね。
まさか、リーマンが飛ぶとは全然予想できませんでした。
最後は連邦政府が救うだろうと思っていたのに・・・ちょっとショック。
負債総額が半端じゃありませんね。約６５兆円ですか。
日本の国家予算の実働金額を軽く超えていますね。
そんなこと、日本のマンション市場に関係あるのかって？
ありますよ、大いに。
日本の金融機関も少なからず損害を蒙るでしょう。
下手すれば、今期決算は軒並み減収減益・・・赤字にならなければいいのですが。
こういうのは、すぐには全容が分からないもの。
だってみんな隠したがりますから・・・全部分かるのは早くて半年後の今期決算発表。
金融機関の決算が痛むということは、奴らが融資姿勢に慎重になるということ。
危ないマンション業者への融資姿勢もネガティブに再反転かも。
せっかく総選挙間近の人気取り政策で金融が緩みかけたのに・・・またタイトに。
下手をするとヤバイ会社は持たなくなります。
つまり、これで倒産ピークが山を越したかと思ったけれど・・・分からなくなりました。
他にも、じわじわと影響が現れてきます。
身近な所では、収入の高い金融係のサラリーマンが住宅を買い控えます。
これは結構大きな影響があります。
マンションが売れる楽観的要素がますます小さくなるのです。
まあ、ちょっとこの２,３日の動きを見守りましょう。
最大の関心事は、アメリカ政府がどう出るかということ。
彼らは経済動向に敏感、何よりもドル防衛に敏感。
いまや、合衆国を国家として１流たらしめているのは、
世界最強の軍隊と、落ち目の通貨・ドルだけですから。
なんだか百年前の大英帝国を見ているようですけど（笑）。
でも、どんな手を繰り出してくるのか注目したいと思います。
間違っても、これ以上戦費を増やすことはできないので、
北朝鮮問題では強気に出られず、交渉進展は期待薄でしょう。
マンション市場には関係ありませんが。
榊淳司
アメリカからメガトン級の倒産ニュースが飛び込んでいきましたね。
まさか、リーマンが飛ぶとは全然予想できませんでした。
最後は連邦政府が救うだろうと思っていたのに・・・ちょっとショック。
負債総額が半端じゃありませんね。約６５兆円ですか。
日本の国家予算の実働金額を軽く超えていますね。
そんなこと、日本のマンション市場に関係あるのかって？
ありますよ、大いに。
日本の金融機関も少なからず損害を蒙るでしょう。
下手すれば、今期決算は軒並み減収減益・・・赤字にならなければいいのですが。
こういうのは、すぐには全容が分からないもの。
だってみんな隠したがりますから・・・全部分かるのは早くて半年後の今期決算発表。
金融機関の決算が痛むということは、奴らが融資姿勢に慎重になるということ。
危ないマンション業者への融資姿勢もネガティブに再反転かも。
せっかく総選挙間近の人気取り政策で金融が緩みかけたのに・・・またタイトに。
下手をするとヤバイ会社は持たなくなります。
つまり、これで倒産ピークが山を越したかと思ったけれど・・・分からなくなりました。
他にも、じわじわと影響が現れてきます。
身近な所では、収入の高い金融係のサラリーマンが住宅を買い控えます。
これは結構大きな影響があります。
マンションが売れる楽観的要素がますます小さくなるのです。
まあ、ちょっとこの２,３日の動きを見守りましょう。
最大の関心事は、アメリカ政府がどう出るかということ。
彼らは経済動向に敏感、何よりもドル防衛に敏感。
いまや、合衆国を国家として１流たらしめているのは、
世界最強の軍隊と、落ち目の通貨・ドルだけですから。
なんだか百年前の大英帝国を見ているようですけど（笑）。
でも、どんな手を繰り出してくるのか注目したいと思います。
間違っても、これ以上戦費を増やすことはできないので、
北朝鮮問題では強気に出られず、交渉進展は期待薄でしょう。
マンション市場には関係ありませんが。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
９月は倒産ラッシュ・・・といわれた割には静かですね。
業界では、９月の倒産劇の主役になるのではないか、
といわれたＪさんがＯの救済を受けてなんとかセーフ。
その他にも、候補に挙がっていた何社かも、未だ音無しの構え。
あれだけ厳しかった銀行の締め付けも緩んでいます。
なぜでしょう・・・・・そう、もうすぐ選挙なのです。
自民党の総裁選挙なんて、今回は簡易版ですから
国会議員と地方代表にしか選挙権がないのに、
なぜか候補者たちは全国をまわって街頭演説。
石原伸晃さんなんか「総選挙に立候補した石原です」なんて言い間違い（笑）。
もう、誰が見ても１０月の総選挙突入は当たり前。
こんなときに社会不安の元になる大型倒産なんて、
自民党としては出したくありません。
倒産を避けるためには、銀行がちょっとさじ加減をすればいいわけですから。
さて、政治の状況はさておいて、マンションは相変わらず売れていません。
でも、業界に漂っていた悲観一色のムードは、やや和らいできました。
銀行の締め付けが緩んだのがひとつ。
「今をしのげば何とかなる」という、
いつもの「頬かむりやり過ごし戦術」をいいだす経営者もいます。
つまり、いつまでもこんな最悪期は続かないだろうという、
あまり根拠のない楽観論です。
では、今の時期にマンションの購入を考えている一般の方々はどうすればいいか？
何度もここで書いているように、今こそは千載一遇のチャンスです。
優良物件が、リーズナブルな価格で購入できる時期なのです。
ただし、それは粘り強い値引き交渉を勝ち抜いてこそ得られる果実。
販売側の言い値で買えば、割高の物件を掴まされることになります。
今やマンション価格はこれまで似ない流動化の時代です。
それぞれの方の「交渉力」の違いで、損もすれば得もする時代。
人生１回の買い物です。後悔のないように、しっかりと戦いましょう。
千葉ＮＴをご検討のＳさん。
ご指定のアドレスにアドバイスメールが送信不能です。
ご確認下さい。
榊淳司
業界では、９月の倒産劇の主役になるのではないか、
といわれたＪさんがＯの救済を受けてなんとかセーフ。
その他にも、候補に挙がっていた何社かも、未だ音無しの構え。
あれだけ厳しかった銀行の締め付けも緩んでいます。
なぜでしょう・・・・・そう、もうすぐ選挙なのです。
自民党の総裁選挙なんて、今回は簡易版ですから
国会議員と地方代表にしか選挙権がないのに、
なぜか候補者たちは全国をまわって街頭演説。
石原伸晃さんなんか「総選挙に立候補した石原です」なんて言い間違い（笑）。
もう、誰が見ても１０月の総選挙突入は当たり前。
こんなときに社会不安の元になる大型倒産なんて、
自民党としては出したくありません。
倒産を避けるためには、銀行がちょっとさじ加減をすればいいわけですから。
さて、政治の状況はさておいて、マンションは相変わらず売れていません。
でも、業界に漂っていた悲観一色のムードは、やや和らいできました。
銀行の締め付けが緩んだのがひとつ。
「今をしのげば何とかなる」という、
いつもの「頬かむりやり過ごし戦術」をいいだす経営者もいます。
つまり、いつまでもこんな最悪期は続かないだろうという、
あまり根拠のない楽観論です。
では、今の時期にマンションの購入を考えている一般の方々はどうすればいいか？
何度もここで書いているように、今こそは千載一遇のチャンスです。
優良物件が、リーズナブルな価格で購入できる時期なのです。
ただし、それは粘り強い値引き交渉を勝ち抜いてこそ得られる果実。
販売側の言い値で買えば、割高の物件を掴まされることになります。
今やマンション価格はこれまで似ない流動化の時代です。
それぞれの方の「交渉力」の違いで、損もすれば得もする時代。
人生１回の買い物です。後悔のないように、しっかりと戦いましょう。
千葉ＮＴをご検討のＳさん。
ご指定のアドレスにアドバイスメールが送信不能です。
ご確認下さい。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
業界内の話で大変恐縮なのですが、
オリックスがジョイントを救済した例の一件。
本当に不可解ですね。
オリックスにとって、何のメリットがあるのか・・・
デベのノウハウだったら大京で十分のはずでしょ。
確かに、オリックスは3000億の予算を取って「叩き売り」の
土地を買いに行っているという噂は聞いていました。
ジョイントにそれだけおいしい「資産」があるのでしょうか？
だったら、そのおいしいところだけを摘まめばいいのに、
会社を丸ごと救済するなんて・・・・
倒産していたら3000億とも3500億とも言われた負債総額。
そのうち、どれだけが劣化しているのか、
想像するしかありませんが、3分の1としても1000億。
半分なら1500億ですよ！
ダイヤモンド誌にも書かれた京都駅南口の開発とか、
エイちゃんのＣＦでこけまくった熱海とか、
すっかり市場が冷え切った沖縄とか・・・・
うーん・・・納得できん！
誰か、真相を知っている、あるいは納得できる説明ができる方は、
この不勉強な榊に教えていただけませんでしょうか？
榊淳司
オリックスがジョイントを救済した例の一件。
本当に不可解ですね。
オリックスにとって、何のメリットがあるのか・・・
デベのノウハウだったら大京で十分のはずでしょ。
確かに、オリックスは3000億の予算を取って「叩き売り」の
土地を買いに行っているという噂は聞いていました。
ジョイントにそれだけおいしい「資産」があるのでしょうか？
だったら、そのおいしいところだけを摘まめばいいのに、
会社を丸ごと救済するなんて・・・・
倒産していたら3000億とも3500億とも言われた負債総額。
そのうち、どれだけが劣化しているのか、
想像するしかありませんが、3分の1としても1000億。
半分なら1500億ですよ！
ダイヤモンド誌にも書かれた京都駅南口の開発とか、
エイちゃんのＣＦでこけまくった熱海とか、
すっかり市場が冷え切った沖縄とか・・・・
うーん・・・納得できん！
誰か、真相を知っている、あるいは納得できる説明ができる方は、
この不勉強な榊に教えていただけませんでしょうか？
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
自民党の総裁選挙が始まりました。
総選挙が近いという報道が盛んになされています。
総裁選で盛り上げて、あたらしい「顔」の総理で一気に総選挙、
何とか与党で過半数を抑えて政権維持、というシナリオらしいですね。
民主党は小沢代表が無投票再選。
彼自身あまり人気がないので、新しい自民党総裁と４つに組むと・・・
でも、世論調査ではまだ民主党有利のようです。
さて、今日は民主党政権になったら不動産・マンション市場はどうなるか、
についてヨタ話を書かせていただきます。
まず、小沢代表の民主党は自民党も顔負けのバラマキ政策を掲げています。
いったい、その財源はどうするの？ という声が聞こえてきそうです。
私が７月２４日のブログで書いた方法を採用するのなら、
お金は無尽蔵に使えるのですが、
そういうところだけは妙に真面目な政治家たちはあの手は使わないでしょう。
すると、民主党は政権を取ったとたんにお金に困ることになります。
つまり、政治は非常に混乱し、いかなる政策も実行できなくなります。
来年度予算はモメにモメるでしょう。
気になるのは、せっかく緩和に転じた金融がどうなるのか？
それと、自民党と仲良しだった不動産企業の運命は？
悲観的な見方をすると、ピークは過ぎたかと思われる倒産が再びラッシュに・・・
楽観的な見方をすると、かつての住宅取得控除のような人気取り政策の後押しで、
再びマンションブームの到来？
中間的な味方をすると、何もしない、何もできない民主党政権のおかげで
このままダラダラと不況が続く・・・・
うーむ・・・どのシナリオもあまりリアリティがありませんね（笑）。
かといって、麻生さんでは選挙は勝てないような気もするし・・・・
必殺のシナリオとして、アメリカの大統領選挙で負けた方を、
臨時に日本の総理大臣にしてはいかがでしょう？
オバマさん、マケインさん。どちらも麻生さんや小沢さんより、
はるかに「政治」の仕事ができそうに見えるのは私だけでしょうか？
総選挙が近いという報道が盛んになされています。
総裁選で盛り上げて、あたらしい「顔」の総理で一気に総選挙、
何とか与党で過半数を抑えて政権維持、というシナリオらしいですね。
民主党は小沢代表が無投票再選。
彼自身あまり人気がないので、新しい自民党総裁と４つに組むと・・・
でも、世論調査ではまだ民主党有利のようです。
さて、今日は民主党政権になったら不動産・マンション市場はどうなるか、
についてヨタ話を書かせていただきます。
まず、小沢代表の民主党は自民党も顔負けのバラマキ政策を掲げています。
いったい、その財源はどうするの？ という声が聞こえてきそうです。
私が７月２４日のブログで書いた方法を採用するのなら、
お金は無尽蔵に使えるのですが、
そういうところだけは妙に真面目な政治家たちはあの手は使わないでしょう。
すると、民主党は政権を取ったとたんにお金に困ることになります。
つまり、政治は非常に混乱し、いかなる政策も実行できなくなります。
来年度予算はモメにモメるでしょう。
気になるのは、せっかく緩和に転じた金融がどうなるのか？
それと、自民党と仲良しだった不動産企業の運命は？
悲観的な見方をすると、ピークは過ぎたかと思われる倒産が再びラッシュに・・・
楽観的な見方をすると、かつての住宅取得控除のような人気取り政策の後押しで、
再びマンションブームの到来？
中間的な味方をすると、何もしない、何もできない民主党政権のおかげで
このままダラダラと不況が続く・・・・
うーむ・・・どのシナリオもあまりリアリティがありませんね（笑）。
かといって、麻生さんでは選挙は勝てないような気もするし・・・・
必殺のシナリオとして、アメリカの大統領選挙で負けた方を、
臨時に日本の総理大臣にしてはいかがでしょう？
オバマさん、マケインさん。どちらも麻生さんや小沢さんより、
はるかに「政治」の仕事ができそうに見えるのは私だけでしょうか？
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
多くのご相談をいただき、可能な限りお答えしています。
この不況の中、多くの方がマンション購入について様々な悩みを抱いていらっしゃいます。
デベロッパー側の都合に振り回されることのないように、
しっかりと情報収集を行い、後悔しないご購入をなさってください。
さて、各ご相談にはメールアドレスをお知らせいただいていますが、
中にはせっかく返信を発信しても宛先不明で戻ってくる場合もあります。
メールアドレスは、しっかりペイストしてください。
新百合ヶ丘でご検討のＳさんへ
もう一度、メールアドレスをお知らせください。
今のアドレスは宛先不明のようです。
さて、デベロッパーの倒産連鎖も一息ついているようですね。
私がブログで予想したように、8月が倒産のピークならよかったのですが・・・
今日は、趣向を少し変えて、マンション投資について少し書きたいと思います。
ご自身で住むためにマンションをご購入なさることを、我々の世界では「実需」といっています。
そうではなく、賃貸に回すために購入されることを「投資」と呼びます。
よく新聞広告で「ワンルームマンション、賃貸利回り0.0%」などという広告が出ているアレです。
景気のいい時代は、そんな広告をしばしば見かけますが、このごろはさっぱりではありませんか？
これほど実需のマンションが売れない、という時は投資用の需要もしぼみます。
しかし・・・実はこういうときほど絶好の仕込み場だったりします。
「人の行く裏に道あり花の山」というのは株式の格言のひとつ。
これはマンション投資にもあてはまります。
誰も買わないときには、投資用のマンションも値下がりします。
ワンルームマンション専門のデベロッパーの経営も大変苦しく、
安値でもいいから現金化を図ろうとしています。つまりは叩き売り同然。
2，3年前に比べればざっくりした感覚で2割くらいは値下がりしています。
「でも、マンション投資なんかお金のある人のやること・・・」
とお考えの方も多いと思います。
でも、実はそうでもないのです。
郊外の中古ワンルームマンションだと、300万円くらいからあります。
郊外といっても、駅前立地だと3万〜4万円くらいの賃料で貸せます。
投資利回りは10％くらいですね。銀行定期よりはるかにましです。
もし、1000万円くらいの金融資産があって、国債やＭＭＦ、銀行定期などにしているのなら
半分の500万円くらいはそういったマンション投資に回してもいいのではないかと思います。
例えば築10年、広さ20�崋紊�700万円くらいのワンルームの場合。
500万円が自己資本、あと借り入れを270万円ほど（70万円は諸費用分）。
20年返済、金利３％として月々の返済が3万2千円ほど。
多分、家賃収入が実質月々7万円ほどは入るでしょうから月4万円弱の黒字に。
すると、500万円の投資で年に50万円弱の投資利益。
国債を買うよりも有利ですね。
ちょっと前まで、この中古ワンルームの価格が上がって、
利回りが軒並み５％を割っていたのですが、
またぞろ価格が下がり始めて有利な投資環境に。
実需のマンションを探しておられる方も、
ちょっと視点を変えてみてはいかがでしょう？
では、業界の話にちょっとだけ戻ります。
矢沢のエイちゃんのスポンサー、ジョイントｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝの救済に、
オリックスが乗り出しました。
これも、オリックスに何のメリットがあるのか、いまひとつ不可解です。
でも、倒産していれば負債は3000億以上の大型になったでしょうから、
まずは嵐が避けられてよしとすべきでしょうか。
それと・・・・選挙が近いですね。
政治銘柄のＨは、民主党政権下で生き残れるのでしょうか？
この不況の中、多くの方がマンション購入について様々な悩みを抱いていらっしゃいます。
デベロッパー側の都合に振り回されることのないように、
しっかりと情報収集を行い、後悔しないご購入をなさってください。
さて、各ご相談にはメールアドレスをお知らせいただいていますが、
中にはせっかく返信を発信しても宛先不明で戻ってくる場合もあります。
メールアドレスは、しっかりペイストしてください。
新百合ヶ丘でご検討のＳさんへ
もう一度、メールアドレスをお知らせください。
今のアドレスは宛先不明のようです。
さて、デベロッパーの倒産連鎖も一息ついているようですね。
私がブログで予想したように、8月が倒産のピークならよかったのですが・・・
今日は、趣向を少し変えて、マンション投資について少し書きたいと思います。
ご自身で住むためにマンションをご購入なさることを、我々の世界では「実需」といっています。
そうではなく、賃貸に回すために購入されることを「投資」と呼びます。
よく新聞広告で「ワンルームマンション、賃貸利回り0.0%」などという広告が出ているアレです。
景気のいい時代は、そんな広告をしばしば見かけますが、このごろはさっぱりではありませんか？
これほど実需のマンションが売れない、という時は投資用の需要もしぼみます。
しかし・・・実はこういうときほど絶好の仕込み場だったりします。
「人の行く裏に道あり花の山」というのは株式の格言のひとつ。
これはマンション投資にもあてはまります。
誰も買わないときには、投資用のマンションも値下がりします。
ワンルームマンション専門のデベロッパーの経営も大変苦しく、
安値でもいいから現金化を図ろうとしています。つまりは叩き売り同然。
2，3年前に比べればざっくりした感覚で2割くらいは値下がりしています。
「でも、マンション投資なんかお金のある人のやること・・・」
とお考えの方も多いと思います。
でも、実はそうでもないのです。
郊外の中古ワンルームマンションだと、300万円くらいからあります。
郊外といっても、駅前立地だと3万〜4万円くらいの賃料で貸せます。
投資利回りは10％くらいですね。銀行定期よりはるかにましです。
もし、1000万円くらいの金融資産があって、国債やＭＭＦ、銀行定期などにしているのなら
半分の500万円くらいはそういったマンション投資に回してもいいのではないかと思います。
例えば築10年、広さ20�崋紊�700万円くらいのワンルームの場合。
500万円が自己資本、あと借り入れを270万円ほど（70万円は諸費用分）。
20年返済、金利３％として月々の返済が3万2千円ほど。
多分、家賃収入が実質月々7万円ほどは入るでしょうから月4万円弱の黒字に。
すると、500万円の投資で年に50万円弱の投資利益。
国債を買うよりも有利ですね。
ちょっと前まで、この中古ワンルームの価格が上がって、
利回りが軒並み５％を割っていたのですが、
またぞろ価格が下がり始めて有利な投資環境に。
実需のマンションを探しておられる方も、
ちょっと視点を変えてみてはいかがでしょう？
では、業界の話にちょっとだけ戻ります。
矢沢のエイちゃんのスポンサー、ジョイントｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝの救済に、
オリックスが乗り出しました。
これも、オリックスに何のメリットがあるのか、いまひとつ不可解です。
でも、倒産していれば負債は3000億以上の大型になったでしょうから、
まずは嵐が避けられてよしとすべきでしょうか。
それと・・・・選挙が近いですね。
政治銘柄のＨは、民主党政権下で生き残れるのでしょうか？
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
マンションデベロッパーの株は連日乱高下。
低レベルで上昇する株、急落する株と様々。
ひとついえることは、各社の今期の決算はズタズタになるので、
たとえ一時的に上がっても、長期的には下降するであろうということ。
もうこれ以上下降できないレベルまで下がっている企業もありますが（笑）。
さて、今日はちょっと気が早いのですが、その今期決算のお話。
上場企業、株式公開企業は決算を開示しなければいけません。
年次決算はもちろん、四半期も。
ＣＳクリエイトはそれができずに監理ポストに回されたわけです。
なぜできなかったか・・・それはあまりにも酷い内容であることが想像できます。
四半期の数字など、通常はなんとかお化粧できるものです。
でも、それができないのが年に一度の本決算。
大抵の企業は３月末に締めて５月中旬に発表。
来年の３月期は、いつもとちがって大変なのです。
なにが大変かというと、資産計上のルールが大きく変わるからです。
簡単にいうと、所有している土地の価値を、
これまでのように簿価（購入した時の価格）でなく
市場価格（売却できる価格）で計上しなければいけなくなります。
つまり、マンション事業用に仕込んだ土地の価格が下がったら、
その差額は「損失」となってしまうのです。当たり前といえば当たり前ですが。
そして今の時代、大抵の土地は大きく値下がりしています。
多くの土地を抱えたマンションデベロッパーが巨額の「損失」を計上すると、
単年度で赤字になるのはもちろん、
場合によっては「債務超過」になるところも出てくるでしょう。
債務超過になった企業の株は理論上価値がゼロになります。
銀行が融資を止めれば即刻倒産します。
信用がなくなり、マンションも売れません。
つまり、債務超過は企業の実質的な死亡を意味します。
このままでは、そんな企業が続出するのではないかと予想できます。
それを避けるにはどうしたらよいのか？
土地が値上がりするのがいいのですが、それはまずあり得ない。
在庫のマンションが売れて、業績に好影響を与えるのもいいでしょう。
でも、これも可能性はかなり希薄。
では・・・・
増資を行い、資本増強で債務超過を避ける。これが一番簡単。
でも、今時マンションデベの増資を引き受けるようなお人よし企業はないでしょう。
昔なら、お役所が指導して不振企業を有力企業に合併させて
カタチの上だけでも破綻を回避したものですが、今はそんなこともぜんぜん。
せいぜい銀行が債権の未収を恐れて、土地の売却先を斡旋する程度。
これは対症療法に過ぎず、根本的な解決にはつながりません。
さて、どうなることやら・・・・
前にも書いたとおり、政府は緊急に景気対策を行なうべきです。
でもＫＹの福田さんは、辞めるタイミングまでＫＹ。
後継に有力な麻生さんはバラマキ派と目されているので、多少は期待できます。
ただ、証券税制をさらに複雑にしようなんて、経済的ＫＹ発言をなさる方。
目下のところ、何もかも不透明ですね。
マンションデベは生き残りを図るため、手持ちの土地を叩き売り価格で放出しています。
でも、売れるのは本当に条件のよいところだけ。
あと何社か大きなマンションデベが倒産するでしょうね。
このままではどんどん社会不安が広まります。
榊淳司
低レベルで上昇する株、急落する株と様々。
ひとついえることは、各社の今期の決算はズタズタになるので、
たとえ一時的に上がっても、長期的には下降するであろうということ。
もうこれ以上下降できないレベルまで下がっている企業もありますが（笑）。
さて、今日はちょっと気が早いのですが、その今期決算のお話。
上場企業、株式公開企業は決算を開示しなければいけません。
年次決算はもちろん、四半期も。
ＣＳクリエイトはそれができずに監理ポストに回されたわけです。
なぜできなかったか・・・それはあまりにも酷い内容であることが想像できます。
四半期の数字など、通常はなんとかお化粧できるものです。
でも、それができないのが年に一度の本決算。
大抵の企業は３月末に締めて５月中旬に発表。
来年の３月期は、いつもとちがって大変なのです。
なにが大変かというと、資産計上のルールが大きく変わるからです。
簡単にいうと、所有している土地の価値を、
これまでのように簿価（購入した時の価格）でなく
市場価格（売却できる価格）で計上しなければいけなくなります。
つまり、マンション事業用に仕込んだ土地の価格が下がったら、
その差額は「損失」となってしまうのです。当たり前といえば当たり前ですが。
そして今の時代、大抵の土地は大きく値下がりしています。
多くの土地を抱えたマンションデベロッパーが巨額の「損失」を計上すると、
単年度で赤字になるのはもちろん、
場合によっては「債務超過」になるところも出てくるでしょう。
債務超過になった企業の株は理論上価値がゼロになります。
銀行が融資を止めれば即刻倒産します。
信用がなくなり、マンションも売れません。
つまり、債務超過は企業の実質的な死亡を意味します。
このままでは、そんな企業が続出するのではないかと予想できます。
それを避けるにはどうしたらよいのか？
土地が値上がりするのがいいのですが、それはまずあり得ない。
在庫のマンションが売れて、業績に好影響を与えるのもいいでしょう。
でも、これも可能性はかなり希薄。
では・・・・
増資を行い、資本増強で債務超過を避ける。これが一番簡単。
でも、今時マンションデベの増資を引き受けるようなお人よし企業はないでしょう。
昔なら、お役所が指導して不振企業を有力企業に合併させて
カタチの上だけでも破綻を回避したものですが、今はそんなこともぜんぜん。
せいぜい銀行が債権の未収を恐れて、土地の売却先を斡旋する程度。
これは対症療法に過ぎず、根本的な解決にはつながりません。
さて、どうなることやら・・・・
前にも書いたとおり、政府は緊急に景気対策を行なうべきです。
でもＫＹの福田さんは、辞めるタイミングまでＫＹ。
後継に有力な麻生さんはバラマキ派と目されているので、多少は期待できます。
ただ、証券税制をさらに複雑にしようなんて、経済的ＫＹ発言をなさる方。
目下のところ、何もかも不透明ですね。
マンションデベは生き残りを図るため、手持ちの土地を叩き売り価格で放出しています。
でも、売れるのは本当に条件のよいところだけ。
あと何社か大きなマンションデベが倒産するでしょうね。
このままではどんどん社会不安が広まります。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
東証一部上場のシーズクリエイトという会社、
「０９年３月期の四半期報告書」を東証に提出できなくて、本日ストップ安。
時価総額は今日時点（9月2日終値）で5.5億円。
上場廃止基準が10億ですから、現在監理ポスト。
時価総額で話題の企業を見てみるのも、ひとつの基準ですね。
低い方からいきましょう
ノエル・・・・・・・・・・・・・3.7億
ＣＳクリエイト・・・・・・・・5.5億
フージャース・・・・・・・・21億
グローベルス・・・・・・・・25億
アゼル・・・・・・・・・・・・・30億
日本綜合地所・・・・・・・63億
ジョイント・・・・・・・・・・・66億
プロパスト・・・・・・・・・・95億
モリモト・・・・・・・・・・・154億
ゴールドクレスト・・・・・598億
長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ・・1481億
これが、本日現在の市場価値です。
グローベルスとアゼルは合併します。それでもあわせて55億。
上位2社は、ジャンボ宝くじに2回当たれば買えますね。
totoBIGなら、１回ですか（笑）。
どこも株価は低水準。今買っておいて、
後で業績を回復すれば・・・何倍、何十倍になります。
宝くじを買うよりも確率の高い投資でしょうね。
アゼルとグローベルスの外資オーナーはそう考えているのでしょう。
一般の消費者は・・・・こういった会社のマンションを買って
生涯の資産・財産とするにはかなり危うさが伴います。
退場すべき企業は早々に退場し、
財務も企業体質も経営者の事業姿勢も健全な企業のみが
マンションを供給してくれれば、みなさんは何も心配なく選べるのですが。
そもそも、マンション分譲事業というのは、
資金さえあれば誰にでもできてしまう、
垣根の低さがよろしくないのかもしれません。
参入障壁の低さは、事業者の志の低さにもつながっています。
ただ儲かればいい、と無茶な事業展開をしたデベロッパーや、
目先の金儲けを目指してファンド事業に首を突っ込みすぎた不動産企業が、
このご時勢でもっとも苦しくなっています。
そして・・・・それらの企業に共通する特長は人材の薄さ。
私としては、早くこの淘汰の時期を終えて、業界が落ち着いて欲しいのですが・・・
そして、もっと優秀で志の高い人材が集まって欲しいと願います。
世の中で、もっとも高額な一般消費者向けの商品を作って売る業種なのですから。
榊淳司
「０９年３月期の四半期報告書」を東証に提出できなくて、本日ストップ安。
時価総額は今日時点（9月2日終値）で5.5億円。
上場廃止基準が10億ですから、現在監理ポスト。
時価総額で話題の企業を見てみるのも、ひとつの基準ですね。
低い方からいきましょう
ノエル・・・・・・・・・・・・・3.7億
ＣＳクリエイト・・・・・・・・5.5億
フージャース・・・・・・・・21億
グローベルス・・・・・・・・25億
アゼル・・・・・・・・・・・・・30億
日本綜合地所・・・・・・・63億
ジョイント・・・・・・・・・・・66億
プロパスト・・・・・・・・・・95億
モリモト・・・・・・・・・・・154億
ゴールドクレスト・・・・・598億
長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ・・1481億
これが、本日現在の市場価値です。
グローベルスとアゼルは合併します。それでもあわせて55億。
上位2社は、ジャンボ宝くじに2回当たれば買えますね。
totoBIGなら、１回ですか（笑）。
どこも株価は低水準。今買っておいて、
後で業績を回復すれば・・・何倍、何十倍になります。
宝くじを買うよりも確率の高い投資でしょうね。
アゼルとグローベルスの外資オーナーはそう考えているのでしょう。
一般の消費者は・・・・こういった会社のマンションを買って
生涯の資産・財産とするにはかなり危うさが伴います。
退場すべき企業は早々に退場し、
財務も企業体質も経営者の事業姿勢も健全な企業のみが
マンションを供給してくれれば、みなさんは何も心配なく選べるのですが。
そもそも、マンション分譲事業というのは、
資金さえあれば誰にでもできてしまう、
垣根の低さがよろしくないのかもしれません。
参入障壁の低さは、事業者の志の低さにもつながっています。
ただ儲かればいい、と無茶な事業展開をしたデベロッパーや、
目先の金儲けを目指してファンド事業に首を突っ込みすぎた不動産企業が、
このご時勢でもっとも苦しくなっています。
そして・・・・それらの企業に共通する特長は人材の薄さ。
私としては、早くこの淘汰の時期を終えて、業界が落ち着いて欲しいのですが・・・
そして、もっと優秀で志の高い人材が集まって欲しいと願います。
世の中で、もっとも高額な一般消費者向けの商品を作って売る業種なのですから。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
「週末の倒産ラッシュ」は杞憂に終わりました。
こうやって、世間が騒いでる時には、噂どおりの結果にはつながりにくいもの。
特に上場企業がらみの噂はなんとも眉唾モノが多いですね。
民事再生法というのは、社長と弁護士がコソコソ相談しながら進めて
「ある日突然！」というパターンがほとんど。
専務以下も「しらなかった」という例が多いのです。
だから、いつ何時、何が起こっても不思議はありませんが。
さて、規模はさほどでもないのですが、私は個人的に
「都市デザインシステム」の倒産にちょっとしたショックを受けています。
ご存知のない方が多いと思いますが、
この会社はコーポラティブマンションを手がけるコンサルティング企業として、
知る人には知られている会社です。
コーポラティブとは、いってみれば協同組合方式。
住宅を欲しい人が集まってお金を出し合ってひとつのマンションを作ります。
この会社は、土地の購入や設計などの面で事業をコーディネイトして報酬を得ていました。
まあ、事業としては面倒くさいばかりで、さして儲かりません。
ただ、それぞれの参加者が納得できる住まいが出来上がります。
入居後のコミュニティも和気あいあいとして、うまくゆく場合が多いとのこと。
成熟した市民社会にふさわしい住宅作りだと私は思っており、
余力があれば自分でもコーディネイターをやってみたいと思っています。
ただ、手間ばかりかかるけれど報酬はそれほどでもなく、商売にはなりにくいのが欠点。
「都市デザインシステム」もリノベーションやコンサルティングなど、
いろいろと手がけていたようですが、今回のバブル崩壊の波をかぶったようです。
興味のある方は一度、コーポラティブ住宅について調べて見てください。
なかなか面白いと思います。
デベロッパーが独りよがりで作る押し付けの「上質住宅」とは
またちがった住まいを得ることができます。
話を下界に戻しましょう。
次なる倒産ラッシュの予想は「今月末」だそうです。
今週号の週刊ダイヤモンドは「ゼネコン 不動産 同時多発破綻」。
タブロイドの夕刊紙も、連日飽きずに「危ない不動産会社」のリストアップをやっていますね。
でも・・・ダイヤモンド誌がやかましく報じる時期、というのは
後から見ればちょうど峠の頂上辺りだったりすることが多いものです。
すると、倒産劇は今がピーク？
私はそんな気がしています。
さて、先日も書きましたとおり、マンション購入に関するご相談が多くなっています。
極力お答えしていますが、特定のデベロッパー、特定の物件についてコメントせざるを得ないご相談も多く、業界に生きる私としては表立っては書きにくいこともあります（笑）。そこで、すべて個別にメールでお答えしていますので、ご相談のコメントには必ずメールアドレスを入れておいてください。本名など、個人情報は不要です。
それから、当方もボランティアで行なっていますので、必ずしもすべてのご相談にお答えできるとは限りません。その旨ご承知置きください。
また、講演のご依頼は嬉しいのですが、当面の間は応じかねます。執筆依頼は歓迎します。こちらもメールアドレスをお知らせいただければご返信させていただきます。
榊淳司
こうやって、世間が騒いでる時には、噂どおりの結果にはつながりにくいもの。
特に上場企業がらみの噂はなんとも眉唾モノが多いですね。
民事再生法というのは、社長と弁護士がコソコソ相談しながら進めて
「ある日突然！」というパターンがほとんど。
専務以下も「しらなかった」という例が多いのです。
だから、いつ何時、何が起こっても不思議はありませんが。
さて、規模はさほどでもないのですが、私は個人的に
「都市デザインシステム」の倒産にちょっとしたショックを受けています。
ご存知のない方が多いと思いますが、
この会社はコーポラティブマンションを手がけるコンサルティング企業として、
知る人には知られている会社です。
コーポラティブとは、いってみれば協同組合方式。
住宅を欲しい人が集まってお金を出し合ってひとつのマンションを作ります。
この会社は、土地の購入や設計などの面で事業をコーディネイトして報酬を得ていました。
まあ、事業としては面倒くさいばかりで、さして儲かりません。
ただ、それぞれの参加者が納得できる住まいが出来上がります。
入居後のコミュニティも和気あいあいとして、うまくゆく場合が多いとのこと。
成熟した市民社会にふさわしい住宅作りだと私は思っており、
余力があれば自分でもコーディネイターをやってみたいと思っています。
ただ、手間ばかりかかるけれど報酬はそれほどでもなく、商売にはなりにくいのが欠点。
「都市デザインシステム」もリノベーションやコンサルティングなど、
いろいろと手がけていたようですが、今回のバブル崩壊の波をかぶったようです。
興味のある方は一度、コーポラティブ住宅について調べて見てください。
なかなか面白いと思います。
デベロッパーが独りよがりで作る押し付けの「上質住宅」とは
またちがった住まいを得ることができます。
話を下界に戻しましょう。
次なる倒産ラッシュの予想は「今月末」だそうです。
今週号の週刊ダイヤモンドは「ゼネコン 不動産 同時多発破綻」。
タブロイドの夕刊紙も、連日飽きずに「危ない不動産会社」のリストアップをやっていますね。
でも・・・ダイヤモンド誌がやかましく報じる時期、というのは
後から見ればちょうど峠の頂上辺りだったりすることが多いものです。
すると、倒産劇は今がピーク？
私はそんな気がしています。
さて、先日も書きましたとおり、マンション購入に関するご相談が多くなっています。
極力お答えしていますが、特定のデベロッパー、特定の物件についてコメントせざるを得ないご相談も多く、業界に生きる私としては表立っては書きにくいこともあります（笑）。そこで、すべて個別にメールでお答えしていますので、ご相談のコメントには必ずメールアドレスを入れておいてください。本名など、個人情報は不要です。
それから、当方もボランティアで行なっていますので、必ずしもすべてのご相談にお答えできるとは限りません。その旨ご承知置きください。
また、講演のご依頼は嬉しいのですが、当面の間は応じかねます。執筆依頼は歓迎します。こちらもメールアドレスをお知らせいただければご返信させていただきます。
榊淳司
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