そもそも、53人もの大学生の方々に内定を出していた、ということに驚きます。
いつお出しになったのか、よく分かりません。
今時の就職シーズンだとすると、今年の春あたり・・・・
マンション業界がこうなることは、ある程度見えていたはず、だと思います。
私がこのブログを立ち上げたのは去年の今頃です。
「新価格」というものが、ただただ不動産業界の
得手勝手な言い分にしか過ぎないことは
分かっていたはず・・・なのですが。
内定を取り消された53人の方々が「災い転じて福となす」ような
人生を歩まれることを心より願う次第です。
28日のモリモトの再生法申請で、
マンションの購入を考えておられた一般ユーザーの方々の
マインドをさらに冷やしてしまいました。
このブログにも具体的な社名を上げて
「○○社は大丈夫でしょうか？ ぜひお考えをお聞かせ下さい」
的な問い合わせがたくさん来ています。
「注意情報」でお出ししたように、
もうダメだろうな、という時にはこのブログで公開できます。
それ以外は、私的なご相談でお答えするしかありません。
さて、明日からいよいよ「新築マンションの値引き交渉」について、
具体的なノウハウを公開させていただきます。
こんな時代です。
はっきりいって、千載一遇のチャンスです。
みなさんのマンション購入のお役に立つために、
ぜひご活用下さい。
●榊からのお願いです。
今まで2回「榊淳司の注目のマンション情報」を配信しましたが、
もしモデルルームに行かれた方は
ぜひ感想をコメントでお聞かせください。
皆さんの目に、あのふたつのマンションがどう映ったか、
榊はとても興味があります。
●お知らせします。
現在販売中の月刊誌「日経マネー」に、
榊淳司のコラムが掲載されます。
みなさん、ぜひ買って読んでください。
●原稿のご依頼は、このブログのコメントからご連絡ください。
当方よりメールで返信差し上げます。
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ご相談は「コメント」に書き込んでください。
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お答えはメールで入れさせていただきます。
「管理者にだけ表示を許可する」にチェックしていただくと、他の人に読まれません。
メールアドレスを知られることもありません。
名前も住所も不要です。もちろん無料です。
ただ、当方もボランティアなので即日回答というわけにはまいりません。
２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
榊淳司
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今時の就職シーズンだとすると、今年の春あたり・・・・
マンション業界がこうなることは、ある程度見えていたはず、だと思います。
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得手勝手な言い分にしか過ぎないことは
分かっていたはず・・・なのですが。
内定を取り消された53人の方々が「災い転じて福となす」ような
人生を歩まれることを心より願う次第です。
28日のモリモトの再生法申請で、
マンションの購入を考えておられた一般ユーザーの方々の
マインドをさらに冷やしてしまいました。
このブログにも具体的な社名を上げて
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的な問い合わせがたくさん来ています。
「注意情報」でお出ししたように、
もうダメだろうな、という時にはこのブログで公開できます。
それ以外は、私的なご相談でお答えするしかありません。
さて、明日からいよいよ「新築マンションの値引き交渉」について、
具体的なノウハウを公開させていただきます。
こんな時代です。
はっきりいって、千載一遇のチャンスです。
みなさんのマンション購入のお役に立つために、
ぜひご活用下さい。
●榊からのお願いです。
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榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
18日のブログで注意情報を出したモリモトが、
先ほど再生法を申請した模様です。
負債1600億・・・・
これでゼネコンや広告代理店が何社か引きずられて逝きそうです。
マンション業界は、まさに暴風雨です。
まだまだ危ないと囁かれている企業があります。
いつもご相談にお答えしていることですが、
倒産しそうな企業が売主となっているマンションの購入は、
極力避けるべきです。
このブログでも「注意情報」を出していきます。
でも、ここでは公開情報に基くことしかいえません。
どの企業がどうか、という具体的な話は、
ご相談いただければお答えします。
ただし、私がすべてを知っているわけではありません。
あくまでも業界の噂話のレベルで、
内容に責任はもてません。
ただ・・・・この手の話は、ほとんど予想通りに展開しています。
ともかく、今日は緊急更新でした。
榊淳司
先ほど再生法を申請した模様です。
負債1600億・・・・
これでゼネコンや広告代理店が何社か引きずられて逝きそうです。
マンション業界は、まさに暴風雨です。
まだまだ危ないと囁かれている企業があります。
いつもご相談にお答えしていることですが、
倒産しそうな企業が売主となっているマンションの購入は、
極力避けるべきです。
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でも、ここでは公開情報に基くことしかいえません。
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ただし、私がすべてを知っているわけではありません。
あくまでも業界の噂話のレベルで、
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ただ・・・・この手の話は、ほとんど予想通りに展開しています。
ともかく、今日は緊急更新でした。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
マンション購入に関するたくさんのご相談をいただいています。
最近多いのが
「○○マンションを手付金000万円で契約したのですが、
だいぶ値引きされているようで、
このまま入居しても良いのでしょうか？」
という感じのものです。
たいていが1年から2年前の「新価格」で売り出されたのを
高値で契約された方です。
実際、手付金250万円を入れた5500万円のマンションが、
来年3月の入居を前に、
実勢価格で1000万円以上値下がりしているような例がまま見られます。
こういう相談を受けると心が痛みます。
苦渋の選択ですが、
250万円を捨てて他のマンションを探すことが賢明な選択になります。
それにしても・・・タレントを使って派手な広告を打ち
エンドユーザーの目をごまかしたデベロッパーに腹が立ちます。
何度も書いていますが、もう一度ここで書きましょう。
タレントを使って広告している
マンションは要注意です！
榊らしくなく、大きな字なんか使ってみました（笑）。
つまり、そういうマンションは
何かごまかさなければいけないようなことがあるのです。
そういうマンションは検査官の目で粗探しをしないとキケン！
だいたいが、エンドさんは一生に一度の買い物をしようというのに、
商品とはまったく関係ないタレントでイメージを作るなんて
失礼千万な話だと思いませんか？
さて、たとえそんな目くらましのマンションを契約してしまっても、
またそうでなくても、一時の気の迷いで契約してしまっても、
あとで気づいた時に撤退しやすいように
手付金はできるだけ小額にして置いてください。
手付金に上限はありますが、下限はありません。
契約を成立させるためのお金ですから、
双方が認めればそれでオーケー。
つまり、売主が「ウン」といえばいいこと。
こういうご時勢ですから、
100万円未満でも認められる例がいっぱいあります。
販売側は、少しでも手付金を多く入れさせようとします。
その方がキャンセルのリスクが軽減されます。
だから「通常は１０％から２０％です。
ええと○○様の自己資金は000万円と伺っておりますが・・・」
なんて調子で迫ってきますから、
そこは見栄を張らずに
「今のところ50万円しか出せません。
それ以上といわれても、それでは契約できません」
と、はっきり突っぱねてください。
高額マンションは別にして、
通常のファミリーマンションだとだいたいそれで通ります。
彼らもサラリーマンですから契約は契約。
1戸でも契約が増えれば、ほっとできるのです。
みなさんのご健闘をお祈りいたします。
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「○○マンションを手付金000万円で契約したのですが、
だいぶ値引きされているようで、
このまま入居しても良いのでしょうか？」
という感じのものです。
たいていが1年から2年前の「新価格」で売り出されたのを
高値で契約された方です。
実際、手付金250万円を入れた5500万円のマンションが、
来年3月の入居を前に、
実勢価格で1000万円以上値下がりしているような例がまま見られます。
こういう相談を受けると心が痛みます。
苦渋の選択ですが、
250万円を捨てて他のマンションを探すことが賢明な選択になります。
それにしても・・・タレントを使って派手な広告を打ち
エンドユーザーの目をごまかしたデベロッパーに腹が立ちます。
何度も書いていますが、もう一度ここで書きましょう。
タレントを使って広告している
マンションは要注意です！
榊らしくなく、大きな字なんか使ってみました（笑）。
つまり、そういうマンションは
何かごまかさなければいけないようなことがあるのです。
そういうマンションは検査官の目で粗探しをしないとキケン！
だいたいが、エンドさんは一生に一度の買い物をしようというのに、
商品とはまったく関係ないタレントでイメージを作るなんて
失礼千万な話だと思いませんか？
さて、たとえそんな目くらましのマンションを契約してしまっても、
またそうでなくても、一時の気の迷いで契約してしまっても、
あとで気づいた時に撤退しやすいように
手付金はできるだけ小額にして置いてください。
手付金に上限はありますが、下限はありません。
契約を成立させるためのお金ですから、
双方が認めればそれでオーケー。
つまり、売主が「ウン」といえばいいこと。
こういうご時勢ですから、
100万円未満でも認められる例がいっぱいあります。
販売側は、少しでも手付金を多く入れさせようとします。
その方がキャンセルのリスクが軽減されます。
だから「通常は１０％から２０％です。
ええと○○様の自己資金は000万円と伺っておりますが・・・」
なんて調子で迫ってきますから、
そこは見栄を張らずに
「今のところ50万円しか出せません。
それ以上といわれても、それでは契約できません」
と、はっきり突っぱねてください。
高額マンションは別にして、
通常のファミリーマンションだとだいたいそれで通ります。
彼らもサラリーマンですから契約は契約。
1戸でも契約が増えれば、ほっとできるのです。
みなさんのご健闘をお祈りいたします。
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アメリカではＧＭ、フォード、クライスラーのビッグスリーがいよいよ危ないようですね。
政府に救済を求めているようですが「自助努力もせずに国民の税金を使うのか」
という反発もあって、なかなか難しい問題になっています。
ブッシュ政権はこの問題を時間切れにしてオバマに渡したいし、
オバマはオバマで就任早々にこんな厄介ごとを抱えたくない・・・
かたやこの国では、不動産会社は潰れるにまかせたまま。
選挙をやれば「自民党最後の総理総裁」という不名誉をこうむりそうな
麻生さんは、ひたすら引き伸ばし戦術。
民主党は民主党でテロ法案に反対という時代錯誤。
国会論戦ではなく密室の党首会談で取引しようなどと、
小沢さんの発想は昔の自民党の派閥のボスそのまま。
即座に景気を何とかしなければならないのに、
くだらない政局の駆け引きばかり見せられて嫌になります。
住宅ローン減税についても、あんな国会運営で間に合うのかどうか、怪しいものです。
そうなると、不動産業界は浮かばれません。
四半期報告書を出せないどころか、決算期を前にバタバタと倒産！
建築費を払ってもらえない建設業からも連鎖倒産が続出。
銀行は不良債権の山を抱え、再び呻吟することに・・・
これは最悪のシナリオです。
それを回避するためには、まず住宅ローン減税の確定です。
次に、時価会計制度の一時的凍結。
緊急にこの二つです。
それで、何社かは救われるでしょう。
次に、退場する会社を「破産」によって消滅させるのではなく、
「再生法」や「合併」による事業継承に誘導すべきです。
ただし、経営者には責任を取ってもらい、個人資産を供出していただいた上で退場。
金融機関が持つ債権は特別立法によって無税償却を可能とすべきです。
マンションは瑕疵担保責任によって、建築後10年間の補償が義務付けられています。
分譲会社が消滅すれば、それを果たす企業がなくなり、
購入者は大いに迷惑することになります。
いわば新しい社会問題の発生を防ぎ、混乱を回避すべきでしょう。
きょうはちょっと大所高所の意見になってしまいました。
榊は「みなさんのマンション購入が人生の幸せにつながって欲しい」と願い
そのために「マンション業界よ、もっとしっかりせい」
という想いを抱いてこのようなブログを運営しています。
去年の11月に始めて以来、悲観的な予想はほとんど当たってしまいました。嗚呼・・・
これからは、楽観的な予測を立てたいのですが、それがなかなか・・・・
●お知らせします。
明日（２１日）販売される月刊誌の「日経マネー」に、
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麻生さんは、ひたすら引き伸ばし戦術。
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それを回避するためには、まず住宅ローン減税の確定です。
次に、時価会計制度の一時的凍結。
緊急にこの二つです。
それで、何社かは救われるでしょう。
次に、退場する会社を「破産」によって消滅させるのではなく、
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●注意情報「モリモト」
クレッセント、ディアナコート、ピアーズというブランドで
マンション分譲事業を続けている「モリモト」という会社。
東証２部上場なのですが、昨日はストップ安、今日もストップ安気配。
理由は「四半期報告書」というものを提出できなかったこと。
同じようにこれを提出できなかったゼファー、ノエルがどうなったか・・・
この会社のマンションをご検討されている方は、どうかご注意ください。
●来年度のマンション供給は？
さて、来年度（２１年４月以降）のマンション分譲について書きましょう。
このブログでも度々述べてきましたが、供給は大幅減になります。
特に首都圏は２万戸台を予想します。
実は、土地がないわけではありません。
各社とも、事業用地は持っています。
ただ、出さないのではなく、出せないのです。
つまり、土地を高く買いすぎているので、
マンションを建てて、今売れる価格で売ると、その事業が大赤字になります。
だから塩漬け・・・・しておける体力がある企業はそうします。
そうでない、倒産した企業の土地は、安値で叩き売られていずれ事業化されます。
でも、そういう土地は、それほど多くありません。
それ以外の財閥系や大手が持っていて「塩漬け」された土地はどうなるのか？
誰にも分かりません。
いずれ、どうにかしなければならないでしょう。
予想されるインフレが早めにやってくれば、すべてをキレイに解決してくれます。
でも、今の日銀の政策を見ていると、インフレだけは絶対避ける、という感じです。
２，３年以内のインフレは望み薄ですね。
●中京、近畿圏は大型プロジェクトも
首都圏のそういう閉塞状態に比べて、
中京圏、近畿圏は「塩漬け」にまわる土地が少ないようです。
約２年前の仕込み時に、それほどの高値掴みをしなかったのでしょう。
来年度の大型案件の販売準備が始まっています。
例の如く、広告の大量投下によってエンドユーザーの目をくらまし、
なんとか売り逃げようという魂胆がみえみえのプロジェクトも多くあります。
私としては、エンドの皆さんはデベが考えているほど馬鹿ではないので、
来年の今頃はどこもかしこも販売不振で頭を抱えていると予想しています。
近畿圏では、今でもほとんどの大型物件は売れていません。
性懲りもない、とはこのことですね。
まあ、冷ややかに見守りましょう。
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●「榊淳司の注目のマンション情報」首都圏版
まもなく第２弾を配信予定です。
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東証２部上場なのですが、昨日はストップ安、今日もストップ安気配。
理由は「四半期報告書」というものを提出できなかったこと。
同じようにこれを提出できなかったゼファー、ノエルがどうなったか・・・
この会社のマンションをご検討されている方は、どうかご注意ください。
●来年度のマンション供給は？
さて、来年度（２１年４月以降）のマンション分譲について書きましょう。
このブログでも度々述べてきましたが、供給は大幅減になります。
特に首都圏は２万戸台を予想します。
実は、土地がないわけではありません。
各社とも、事業用地は持っています。
ただ、出さないのではなく、出せないのです。
つまり、土地を高く買いすぎているので、
マンションを建てて、今売れる価格で売ると、その事業が大赤字になります。
だから塩漬け・・・・しておける体力がある企業はそうします。
そうでない、倒産した企業の土地は、安値で叩き売られていずれ事業化されます。
でも、そういう土地は、それほど多くありません。
それ以外の財閥系や大手が持っていて「塩漬け」された土地はどうなるのか？
誰にも分かりません。
いずれ、どうにかしなければならないでしょう。
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でも、今の日銀の政策を見ていると、インフレだけは絶対避ける、という感じです。
２，３年以内のインフレは望み薄ですね。
●中京、近畿圏は大型プロジェクトも
首都圏のそういう閉塞状態に比べて、
中京圏、近畿圏は「塩漬け」にまわる土地が少ないようです。
約２年前の仕込み時に、それほどの高値掴みをしなかったのでしょう。
来年度の大型案件の販売準備が始まっています。
例の如く、広告の大量投下によってエンドユーザーの目をくらまし、
なんとか売り逃げようという魂胆がみえみえのプロジェクトも多くあります。
私としては、エンドの皆さんはデベが考えているほど馬鹿ではないので、
来年の今頃はどこもかしこも販売不振で頭を抱えていると予想しています。
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性懲りもない、とはこのことですね。
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榊淳司
このブログを始めた頃にはまだ部分的現象だった「値引き」や「価格改定」が、
今やどこでも見られる現象となりました。
コメントでいただく相談にも「元の定価が００００万円、０００万円の値引きで００００万円を提示されました」という感じのものが多くなっています。
何度も同じことを書かせていただいて恐縮なのですが、値引き幅や値引き率の問題ではありません。購入額が実勢の市場価格に対して適正なのか。中古になったときに、購入額より上がるのか、下がるのか、という視点で判断すべきです。
そもそも「元の定価が００００万円」というのは、恐ろしく無謀な価格設定であることが多いのです。
また、「年内限定です」とか「この場で判子を押してくれたら」、あるいは「今週の土曜まで」といって営業マンに迫られたら、それは「年明けはもっと値引き」「もうちょっと粘られればあと０００万円」「来週は新たな値引き案提示」だと思ってください。単なる営業トークです。
「他に検討されている方がいます」「今決めてもらえれば大丈夫です」「売れ行きは好調なので、値引きはほとんどありません」などというのも、頭から信用する必要はありません。フェイクであることがほとんどです。
様々なご相談をいただいていると、中には相手が素人だと思って無茶な販売をしているケースがよくあります。ローンが通らないといって住戸を変更させたり、インチキな返済例を示して契約をしたり・・・
この業界では、まだまだ「売った者が勝ち」という体質が残ってるのです。
会社が丸ごとそうだったりもします。あるデベは、うんと高い価格設定をして「ウチの物件は一流だから高くて当たり前なんです。みなさん、当社のブランドで買ってくださいます」「値引きはまずありませんから、心配無用です。それより、早く契約なさらないとご希望住戸がなくなります」とかいっておいて、売れなくなったら途中からなりふり構わず値引き。それでいて、その前に契約した方にはなんの説明もなし。要は、正直者が馬鹿を見させられているのです。そういう会社が、テレビのＣＭでバンバン企業広告をして、ブランドイメージを高め、エンドユーザーの目を眩ませているのがこの業界なのです。
それで、コンクリートや耐震強度の問題が発生したときには、事務的な説明だけで後はほっかむり。誠実とはとてもいいがたい企業体質です。
かといって、真面目にマンションを作って、一生懸命売っている会社もあります。業界全部が、そういう「売った者勝ち」体質に染まっていないところが、まだ救いでしょうか。
「榊淳司の注目のマンション情報」では、そういう企業が手がけたマンションや、値引き・価格改定などの情報を中心に配信していく予定です。
これは、榊本人からのメール配信か、メルマガのいずれかで受信できます。
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もし、コメントで質問をしたいけれどメール配信は不要、
という方はその旨を書いて置いてください。
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第２弾も、榊らしく地味なマンションになる予定です。
近々の発信になりますので、楽しみにお待ちください。
引き続き、マンション購入に関するご相談をお受けしております。
ご相談は「コメント」に書き込んでください。
その際には、メールアドレスの添付をくれぐれもお忘れなく。
お答えはメールで入れさせていただきます。
「管理者にだけ表示を許可する」にチェックしていただくと、他の人に読まれません。
メールアドレスを知られることもありません。
名前も住所も不要です。もちろん無料です。
ただ、当方もボランティアなので即日回答というわけにはまいりません。
２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
榊淳司
今やどこでも見られる現象となりました。
コメントでいただく相談にも「元の定価が００００万円、０００万円の値引きで００００万円を提示されました」という感じのものが多くなっています。
何度も同じことを書かせていただいて恐縮なのですが、値引き幅や値引き率の問題ではありません。購入額が実勢の市場価格に対して適正なのか。中古になったときに、購入額より上がるのか、下がるのか、という視点で判断すべきです。
そもそも「元の定価が００００万円」というのは、恐ろしく無謀な価格設定であることが多いのです。
また、「年内限定です」とか「この場で判子を押してくれたら」、あるいは「今週の土曜まで」といって営業マンに迫られたら、それは「年明けはもっと値引き」「もうちょっと粘られればあと０００万円」「来週は新たな値引き案提示」だと思ってください。単なる営業トークです。
「他に検討されている方がいます」「今決めてもらえれば大丈夫です」「売れ行きは好調なので、値引きはほとんどありません」などというのも、頭から信用する必要はありません。フェイクであることがほとんどです。
様々なご相談をいただいていると、中には相手が素人だと思って無茶な販売をしているケースがよくあります。ローンが通らないといって住戸を変更させたり、インチキな返済例を示して契約をしたり・・・
この業界では、まだまだ「売った者が勝ち」という体質が残ってるのです。
会社が丸ごとそうだったりもします。あるデベは、うんと高い価格設定をして「ウチの物件は一流だから高くて当たり前なんです。みなさん、当社のブランドで買ってくださいます」「値引きはまずありませんから、心配無用です。それより、早く契約なさらないとご希望住戸がなくなります」とかいっておいて、売れなくなったら途中からなりふり構わず値引き。それでいて、その前に契約した方にはなんの説明もなし。要は、正直者が馬鹿を見させられているのです。そういう会社が、テレビのＣＭでバンバン企業広告をして、ブランドイメージを高め、エンドユーザーの目を眩ませているのがこの業界なのです。
それで、コンクリートや耐震強度の問題が発生したときには、事務的な説明だけで後はほっかむり。誠実とはとてもいいがたい企業体質です。
かといって、真面目にマンションを作って、一生懸命売っている会社もあります。業界全部が、そういう「売った者勝ち」体質に染まっていないところが、まだ救いでしょうか。
「榊淳司の注目のマンション情報」では、そういう企業が手がけたマンションや、値引き・価格改定などの情報を中心に配信していく予定です。
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榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
それにしても、今回の金融危機は摩訶不思議です。
サブプライムの純然たる損失額は３０兆円程度といわれているのに、
世界中の金融機関の損失を全部あわせると何百兆円にもなりそうです。
日本のＧＤＰが約５６０兆円。それを思えば、この額は・・・・・
そして、ドルはじゃかじゃか印刷されて市場に供給されているのに、
円はサッパリ。これでは円高になります。
日本も中国も、ドル建ての債権（主にアメリカ国債）をいっぱい持っているので、
建て前として「ドル防衛」の立場をとらざるを得ません。
ドル防衛と言えばかっこいいけれど、実際はさらにアメリカにカネを貸すこと。
つまり、際限なく発行されるアメリカ国債を買い増すこと。
このアメリカの借金地獄、どこかで清算しなければいけません。
とどのつまり、いつかはドルが暴落するのです。
円だって、政府の借金が９００兆円ほどあるから、磐石じゃあありません。
こちらも、未来のどこかで暴落するかもしれません。
何に対して？
その時の国際通貨・・・ドルではなく、ユーロかも知れないし・・・
まさか人民元！ だったら悪夢だけれど（笑）。
何がいいたいかというと、ドルや円は、どーも信用できん！ ということ。
だったら、ユーロを買えばいい？
いいえ、スペインやイギリスのバブルは、コレからが崩壊の本番！
危ういものです。
では、なにを買えばいいのか、何で資産をもてばいいのか、
という声が聞こえてきそうですね。
答えは、ずばり、マンションです。
いつから、とはっきり予測できませんが、近い将来、確実にインフレがやってきます。
日本もアメリカも中国も、政府の財政はインチキこの上ありません。
特にアメリカはドルを刷り過ぎ。日本も財政が破綻状態。
地方財政も無茶苦茶。中国なんて、これからがバブル崩壊の本番。
みんな、一生懸命取り繕っていますが、いつかどこかで清算しなければならない問題です。
一番、みんなの傷が浅くて済むのがインフレなのです。
日本の不動産は今後、全体的にはなだらかーに下落するでしょう。
人口が減っていくからです。
ただ、都市部、特に首都圏は反対に人口が増えます。
だから、住宅需要は横ばいが続くでしょう。
住宅の価値が全体的に急激に下落するとは考えにくいのです。
そこへインフレがやってくると・・・
不動産の表面的な価格は上がります。
ただ、住宅ローンの実質的な価値は低下します。
収入が増えて、返しやすくなるのです。
私たちの父親の世代がそうだったように。
思い出せば、彼らの住宅ローンは知らないうちに終わっていた。
金利も低下しました。思い切ってローンを組むのなら今、なのです。
ところが、今、マンションの供給に急ブレーキが掛かっています。
土地の値段が下がっても、また建築費がちょっとくらい下がっても、
景気がこんなに悪ければ、マンションは売れません。
だから、各社とも新規の仕入れはストップして、在庫整理に躍起。
来年は去年より半減した今年の、そのまた半減。
つまり、新築マンションの供給はかつての４分の１に減りそうです。
そのわずかな物件も、今より安くなるとは考えにくい。
安くなったとしたら、中味が薄れている。
そして、現在市場に出ているマンションは、
来年の３月までにあらかた売れてしまいそうです。
その次、今のような投売りで買える時期は当面来ないはずです。
だからこそ「今」なのです。
さて、「注目のマンション情報」の第２弾を計画中です。
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榊淳司
サブプライムの純然たる損失額は３０兆円程度といわれているのに、
世界中の金融機関の損失を全部あわせると何百兆円にもなりそうです。
日本のＧＤＰが約５６０兆円。それを思えば、この額は・・・・・
そして、ドルはじゃかじゃか印刷されて市場に供給されているのに、
円はサッパリ。これでは円高になります。
日本も中国も、ドル建ての債権（主にアメリカ国債）をいっぱい持っているので、
建て前として「ドル防衛」の立場をとらざるを得ません。
ドル防衛と言えばかっこいいけれど、実際はさらにアメリカにカネを貸すこと。
つまり、際限なく発行されるアメリカ国債を買い増すこと。
このアメリカの借金地獄、どこかで清算しなければいけません。
とどのつまり、いつかはドルが暴落するのです。
円だって、政府の借金が９００兆円ほどあるから、磐石じゃあありません。
こちらも、未来のどこかで暴落するかもしれません。
何に対して？
その時の国際通貨・・・ドルではなく、ユーロかも知れないし・・・
まさか人民元！ だったら悪夢だけれど（笑）。
何がいいたいかというと、ドルや円は、どーも信用できん！ ということ。
だったら、ユーロを買えばいい？
いいえ、スペインやイギリスのバブルは、コレからが崩壊の本番！
危ういものです。
では、なにを買えばいいのか、何で資産をもてばいいのか、
という声が聞こえてきそうですね。
答えは、ずばり、マンションです。
いつから、とはっきり予測できませんが、近い将来、確実にインフレがやってきます。
日本もアメリカも中国も、政府の財政はインチキこの上ありません。
特にアメリカはドルを刷り過ぎ。日本も財政が破綻状態。
地方財政も無茶苦茶。中国なんて、これからがバブル崩壊の本番。
みんな、一生懸命取り繕っていますが、いつかどこかで清算しなければならない問題です。
一番、みんなの傷が浅くて済むのがインフレなのです。
日本の不動産は今後、全体的にはなだらかーに下落するでしょう。
人口が減っていくからです。
ただ、都市部、特に首都圏は反対に人口が増えます。
だから、住宅需要は横ばいが続くでしょう。
住宅の価値が全体的に急激に下落するとは考えにくいのです。
そこへインフレがやってくると・・・
不動産の表面的な価格は上がります。
ただ、住宅ローンの実質的な価値は低下します。
収入が増えて、返しやすくなるのです。
私たちの父親の世代がそうだったように。
思い出せば、彼らの住宅ローンは知らないうちに終わっていた。
金利も低下しました。思い切ってローンを組むのなら今、なのです。
ところが、今、マンションの供給に急ブレーキが掛かっています。
土地の値段が下がっても、また建築費がちょっとくらい下がっても、
景気がこんなに悪ければ、マンションは売れません。
だから、各社とも新規の仕入れはストップして、在庫整理に躍起。
来年は去年より半減した今年の、そのまた半減。
つまり、新築マンションの供給はかつての４分の１に減りそうです。
そのわずかな物件も、今より安くなるとは考えにくい。
安くなったとしたら、中味が薄れている。
そして、現在市場に出ているマンションは、
来年の３月までにあらかた売れてしまいそうです。
その次、今のような投売りで買える時期は当面来ないはずです。
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榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
●「榊淳司の注目のマンション情報」第１号を配信
大変お待たせしました。
前々から要望が多かった
「榊淳司の注目のマンション情報」首都圏版第１号を
さきほど配信し終えました。
第１号は榊らしく地味な物件を選んでいます。
これまでご相談をお寄せいただいた方の中から、
首都圏にお住まいの方を選んでお出ししています。
アンデリバリーで６本ほど戻ってきています。
もし、該当するのに届かなかった、という方は
お手数ですがメールアドレスを添付してコメントでお知らせください。
手作業で配信させていただきます。
メールアドレスを知らせたくないけれど、
情報を知りたい、という方はメルマガをご登録ください。
同じものを配信しております。
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さて、ノエルに続いてダイナシティ・・・
次々と倒産が続いています。
みなさんのご相談も、倒産しそうな事業主のマンション、
あるいはすでに再生法を申請した事業主のマンションに関するものを多くいただいています。
基本的には避けるべき選択です。
どうしても、ということであれば十分に品質を確認してください。
あとで雨漏りや躯体構造の欠陥を発見しても
責任を追及する相手がいなくなっている可能性があります。
値引きも激しくなってきました。
先日「６９００万円のマンションですが、１０００万円の値引きを要求してもいいですか？」
という相談がありました。私は
「１０００万円どころか、１５００万円でもいいですよ」
とご返事したら
「こちらが持ちかける前に１０００万の値引きを提示してきました。思わず即決しかけましたが、思いとどまってよかった。これからじっくり交渉します」
という旨のご返信をいただいています。
そういう案件は、もともとの価格設定が無謀なのです。
勝手に高くしたハードルを、勝手に下げて、さも安くなったように持ち掛けてくる。
しかも、要求しない人には知らん顔で定価で販売する。
そういうビジネスというよりも、夜郎自大な商売をしているデベロッパーがゴロゴロいます。
みなさんもどうかお気をつけください。
●無料相談を受け付けています
そんな悪徳な業者に騙されないためには、
何よりも業界内の人間のアドバイスが頼りになります。
もし、お知り合いにいらっしゃらなければ
榊が無料のボランティアで相談を承っています。
ご相談は「コメント」に書き込んでください。
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榊淳司
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あるいはすでに再生法を申請した事業主のマンションに関するものを多くいただいています。
基本的には避けるべき選択です。
どうしても、ということであれば十分に品質を確認してください。
あとで雨漏りや躯体構造の欠陥を発見しても
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という相談がありました。私は
「１０００万円どころか、１５００万円でもいいですよ」
とご返事したら
「こちらが持ちかける前に１０００万の値引きを提示してきました。思わず即決しかけましたが、思いとどまってよかった。これからじっくり交渉します」
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そういう案件は、もともとの価格設定が無謀なのです。
勝手に高くしたハードルを、勝手に下げて、さも安くなったように持ち掛けてくる。
しかも、要求しない人には知らん顔で定価で販売する。
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２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
●原稿依頼なども、コメントでお寄せください。こちらからご連絡させていただきます。
榊淳司
テーマ:首都圏マンション情報 - ジャンル:地域情報
住宅ローン控除の拡大を巡って、いろいろな思惑が交錯していますね。
でも、まだどうなるか分からない、というのが現実です。
みなさんの最大の関心事は、拡充された制度が
●いつ買った人に適用されるか？
ということだと思います。
今までの制度は「居住の用に供した年」、つまり実際に住んだ年の所得税から減税されていました。しかし、麻生総理の指示でまとめられる「過去最大」の制度は、
●今年買った人に適用されるのか？
●来年以降に買った人に適用されるのか？
実はまだ何もわかっていません。
1999年に拡充されたときは、さかのぼって適用されたそうです。
でも、今度はどうなるのか・・・・
実際、税調でまとめても、それが国会で可決されるかどうかも、分かりません。
野党が多数の参議院で、民主党が賛成するでしょうか？
否決されたとして45日ルールで衆議院に戻ってくる時には、
来年の確定申告が終わっているかもしれません。
それに、その法案が通る前に解散・総選挙になれば・・・・それどころではないですね。
政権を取った民主党が同じことをやる？？？
不動産業界はずっと自民党寄りでしたから、政権を取った民主党が
彼らを助けるようなローン控除の拡充をそのまま継承するとは考えにくいですね。
つまり、今のところ何も分からない、ということです。
では、どうすればよいのか？
前の記事でも書きましたように、引渡しを来年に延ばすことがベターです。
現行の制度は今年限りで終わりますが、国土交通省はもともと5年の延長を希望していました。
だから、来年はまったくなくなる、ということはないと思います。
●来年に延ばせた場合
もし新制度が今年の購入者にもさかのぼって適用されたとしても、
控除を適用されるのが1年遅れるだけで、トータルで受ける恩典は同じはずです。
新制度がなくても、今年程度の制度は残るはず（あくまでも予測）だから、
損はないはずです。
●延ばせなかった場合
もし、新制度の適用が来年分のみになった場合、
最大440万円（予測）余計に所得税を払うことになります。
それを考えれば、やっぱり延ばせるものなら延ばした方が得、といえます。
以上はあくまで榊の予測です。
ご判断はご自身の自己責任でお願いします。
●無料相談のお知らせ
引き続きマンション購入についてのご相談を承っています。
ご相談は「コメント」に書き込んでください。
その際には、メールアドレスの添付をくれぐれもお忘れなく。
「管理者にだけ表示を許可する」にチェックしていただくと、他の人に読まれません。
メールアドレスを知られることもありません。
名前も住所も不要です。もちろん無料です。
ただ、当方もボランティアなので即日回答というわけにはまいりません。
２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
●「榊淳司の特選マンション情報」
まもなく首都圏版の第一号を出せる予定です。
配信したことはこのブログでご報告します。
ただし、配信した内容は公開しません。
あくまでも、個人的なお知らせとします。
メルマガでの同時配信も計画しています。
そちらの方も、またお知らせします。
●原稿依頼なども、コメントでお寄せください。こちらからご連絡させていただきます。
榊淳司
でも、まだどうなるか分からない、というのが現実です。
みなさんの最大の関心事は、拡充された制度が
●いつ買った人に適用されるか？
ということだと思います。
今までの制度は「居住の用に供した年」、つまり実際に住んだ年の所得税から減税されていました。しかし、麻生総理の指示でまとめられる「過去最大」の制度は、
●今年買った人に適用されるのか？
●来年以降に買った人に適用されるのか？
実はまだ何もわかっていません。
1999年に拡充されたときは、さかのぼって適用されたそうです。
でも、今度はどうなるのか・・・・
実際、税調でまとめても、それが国会で可決されるかどうかも、分かりません。
野党が多数の参議院で、民主党が賛成するでしょうか？
否決されたとして45日ルールで衆議院に戻ってくる時には、
来年の確定申告が終わっているかもしれません。
それに、その法案が通る前に解散・総選挙になれば・・・・それどころではないですね。
政権を取った民主党が同じことをやる？？？
不動産業界はずっと自民党寄りでしたから、政権を取った民主党が
彼らを助けるようなローン控除の拡充をそのまま継承するとは考えにくいですね。
つまり、今のところ何も分からない、ということです。
では、どうすればよいのか？
前の記事でも書きましたように、引渡しを来年に延ばすことがベターです。
現行の制度は今年限りで終わりますが、国土交通省はもともと5年の延長を希望していました。
だから、来年はまったくなくなる、ということはないと思います。
●来年に延ばせた場合
もし新制度が今年の購入者にもさかのぼって適用されたとしても、
控除を適用されるのが1年遅れるだけで、トータルで受ける恩典は同じはずです。
新制度がなくても、今年程度の制度は残るはず（あくまでも予測）だから、
損はないはずです。
●延ばせなかった場合
もし、新制度の適用が来年分のみになった場合、
最大440万円（予測）余計に所得税を払うことになります。
それを考えれば、やっぱり延ばせるものなら延ばした方が得、といえます。
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