不動産の売却にかかる費用

不動産の売却に際しては以下の費用がかかります。

1. 仲介手数料 ・ 媒介手数料
   媒介契約を結んだ不動産会社（仲介業者）に支払います。　売却価格が400万円を越える際には売却価格の3.15% + 63,000万円（税込）が仲介手数料 となります。
2. 収入印紙代
   売買契約書に貼り付けます。　印紙代は、売買価格により異なります。　普通は15,000円 〜 45,000円程度です。
3. 抵当権抹消費用
   お売りになる不動産に抵当権が付いている場合（住宅ローンが残っている場合）には、売却時に抵当権抹消登記をする必要があります。　普通は、司法書士さんに 抹消の依頼をします。　その際の費用はだいたい15,000円前後です。　地域、司法書士さんにより料金は異なります。

不動産売却後に発生してくる費用

• 所得税と住民税
  不動産を売却をし、売却益が出た場合には所得税がかかります。　一戸建てを売却した際には、特別控除が受けられることもあります。　役所にお問い合せを してみましょう！

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売却時の仲介手数料が半額（ 1.5% ）とはどの程度のものなのか例を上げてみました。

• 3,000万円の売却時の仲介手数料
• 3,000万円 x 3% + 6万円 + 5%消費税 = 1,008,000円（通常のお取引の場合）
• 3,000万円 x 1.5% + 3万円 + 5%消費税 = 504,000円（当社ご利用の場合）
• 5,000万円での売却時の仲介手数料
• 5,000万円 x 3% + 6万円 + 5%消費税 = 1,638,000円（通常の仲介手数料）
• 5,000万円 x 1.5% + 3万円 + 5%消費税 = 819,000円（当社ご利用の場合）

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仲介手数料の算出の仕方

マンションでも戸建でも中古物件を売買すると、不動産会社に　仲介手数料として成約価格の3% + 6万円 + 消費税を支払います。　この金額は 宅地建物取引業法の『報酬額の規制』により決められております（国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項より）。
・　売買に係る代金の額が200万円以下　・・・・・・・・・・・・　成約価格の5%
・　売買に係る代金の額が200万円超400万円以下　・・・　成約価格の4%
・　売買に係る代金の額が400万円超　・・・・・・・・・・・・・　　成約価格の3%

仲介手数料の6万円の出どころ

【 3% + 6万円 + 消費税 】が、400万円以上の物件価格の仲介手数料の簡易計算式です。　この計算式の中の6万円はどこから、いきなり 持ってきたんだよ〜と言う疑問が有ると思います。　この6万円は、以下の根拠からです。

この計算式（速算式と言ったり簡易計算式と言います）は、400万円超の部分の金額にかかる3％という率を売買代金全額に対してかけ、400万円以下の部分の3％を超えている率の分（200万円×（5％−3％）＋200万円×（4％−3％）＝6万円）を足しているわけです。

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媒介契約は、一般的に3ヵ月間の契約です。　その後、必要に応じて延長となります。

媒介契約によって、不動産業者が行う主な業務は下記の通りです。

1. 目的の不動産の調査
2. 購入希望者を探すための宣伝活動
3. 購入希望者との交渉。　役所との交渉。　法に定められた重要事項の説明等々
4. 売買契約の締結および契約書の作成

媒介契約の種類

媒介契約には下記の3種類が有ります。　売り主さんが、その種類を選択出来ます。

1. 専属専任媒介契約
   特定の不動産会社1社のみに仲介を依頼するものです。　依頼を受けた不動産会社は1週間に1回以上の頻度で売却活動を売り主に報告する義務が有ります。　また 不動産流通機構のデータベースへ情報登録をする義務が有ります。　売り主（依頼主）さんは、ご自分で購入者をみつけることはできません。
2. 専任媒介契約
   専属専任媒介契約と同様に、特定の不動産会社1社のみに仲介を依頼するものです。　不動産会社は2週間に1回以上、販売活動を報告する義務が有ります。　また、 不動産流通機構のデータベースへ情報登録をする義務が有ります。　売り主（依頼主）さんは、ご自分で購入者を見つけることが出来ます。
3. 一般媒介契約
   複数の不動産会社に売却を依頼することが出来ます。　当然、販売価格は統一の価格です。　依頼を受けた不動産会社には依頼主に報告の義務は有りません。　 売り主（依頼主）は、ご自分で購入者を見つけることが出来ます。
   この一般媒介ですと、依頼を受けた不動産業者さんは気合いを入れて販売活動は行いません。　理由は、宣伝費に大金と労力をかけても、他社より購入申込を いれられてしまう可能性が有るからです。

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売買契約時に必要なもの

売買契約は、売り主さんから買い主さんへの不動産所有権譲渡を約束する契約です。　この契約を結ぶことにより、買主さんから購入代金の一部として 手付金が支払われます。　それによって、売る側も買う側にも、それぞれ契約の内容を守る義務が発生します。
▼物件の内容と所有者を証明する書類

1. 不動産の権利書（登記済証）
   紛失してしまっている場合でも売却は可能です。
2. 固定資産税納付書
3. マンションであれば、管理規約・使用細則・他

▼契約に必要なもの

1. 印鑑（実印が望ましい）
2. 印紙代（売買価格により異なります）
3. 仲介手数料の半額、他

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売買契約を締結したら

残代金の授受、物件のお引き渡しに向けての準備を進めます。

1. 売却をする不動産にお住まいの場合には、新居へのお引っ越しと住民票の移転を済ませる。　売却代金を新居の購入資金の一部に充てる場合など、 代金受け取りまでお引っ越しが出来ない場合は、あらかじめ媒介契約を結んだ不動産会社および買い主さんの了承を得ておかなければなりません。
2. 不動産ローンが残っている、売却をする不動産に抵当権が付いている場合は、通常、残債務を完済し抵当権を抹消しておかなければなりません。　抵当権の 抹消は媒介契約を結んだ業者さんが司法書士に依頼することが多いです。　その際の費用は依頼主（売り主）さんが負担します。
3. 固定資産税等に未払い金が有る場合も、支払を済ませておかなければなりません。　売却をした年度の税金は、最終的には売却日を境に買い主さん・売り主さん とで按分して負担となりますが、手続き上は、一旦、売り主さんが全額を立て替えて払っておく必要があります。

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最終的な所有権の移転

買い主さんから、残代金を受け取る際に、最終的な不動産の所有権移転の手続きを行います。　買い主さんが住宅ローンをご利用になられる場合には 金融機関で、これらの手続きが行われます。　また、この時に、鍵を買い主さんにお渡しをするのが一般的です。

1. 残代金の受け取り
   買い主さんから残代金を受け取り、そして領収書を発行します。　同時に不動産の鍵を渡します。
2. 所有権移転登記
   買い主さんと連名で登記申請書を作成します。　そして法務局へ申請をします。　実際の書類作成および申請は業者さんが手配する司法書士さんが行うのが 一般的です。
3. 管理費・固定資産税等の清算
   売り主さんが、あらかじめ支配済みの、その年度の管理費、固定資産税等をお引き渡し日までを境に日割りで清算します。

所有権移転に必要なもの

1. 権利書（登記済証）
2. 住民票
3. 売買契約書の写し
4. 評価証明書
5. 印鑑（実印）
6. 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
7. 登記費用　他
8. 仲介手数料の残金
9. お部屋の鍵（この時点でお部屋を引き渡す場合）

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かし担保責任

物件をお引渡しした後、主要設備などの故障などについては、一定の期間、売り主側の負担で修理を行う義務が有ります。

1. 主要設備の修復義務 ・・・ お引き渡しから7日以内
   給湯設備・水回りお設備、冷暖房機器などの主要設備の故障および不具合が生じた場合、一般的にお引き渡し完了日から7日以内については 売り主が修理を行う義務があります。
2. 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん） ・・・ お引き渡しから3ヵ月以内
   売り主が個人の場合、お引き渡し完了から3ヶ月間は、売り主に『瑕疵担保責任』が発生します。　これは、売却した不動産に見た目では分からない 『瑕疵（見えない傷）』が有った場合には売り主の責任で補修をしなかればなりません。　雨漏り・シロアリの害・給排水管の故障が瑕疵担保責任の 対象範囲となります。

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