しかし専門家らは「融資規制が比較的弱い貯蓄銀行や投資会社など、いわゆる第2金融圏に対する危機管理を強化する必要がある」と指摘する。第2金融圏では、主に個人事業者など融資の償還能力が高い相手に対し80‐90％という高いLTVを適用するようにしており、実際には融資償還能力を厳格に審査していない場合も多く、住宅価格が少し下落しただけでも融資が不良債権化する可能性があるからだ。今年8月末現在で、第2金融圏の住宅担保融資は総額74兆6000億ウォン（約5兆4568億円）に達し、昨年末に比べ7.8％も増えた。

　これに対し、B投資銀行の関係者は「融資の償還能力が高い優良な顧客を選別して融資しており、投資全体に住宅担保融資が占める比重も低く、別に問題はない」と語った。

　しかし、先月から住宅市場には警告ランプが灯っている。ソウル江南地域では、2006年にLTV規制が適用される直前に住宅価格の70‐80％以上を借りて家を買ったが、住宅価格が急落したことにより、家を売っても融資の元金や利子を完済できない、いわゆる「空き缶マンション」が登場している。また、「競売にかけたマンションで、既に1億‐2億ウォン（約731万‐1462万円）ほどの融資金が貸し倒れになった」という銀行や第2金融圏の企業も出始めている。

◆危険水位に到達した金利

　これに加え、不動産担保融資の90％以上を占めている3カ月変動金利が急騰し、住宅担保融資が不良債権化する危険性は益々高まっている。

　変動型住宅担保融資金利のCD（譲渡性預金証書）金利はわずか2カ月で0.3％以上も急騰し、17日には年率6.1％を記録した。2001年1月20日に年率6.13％を記録して以来、7年9カ月ぶりの最高水準だ。CD金利が年率4.1％程度だったときに2億ウォンの融資を受けていれば、年間約400万ウォン（約29万円）、月33万ウォン（約2万4000円）以上も利子負担が増えることになる。

　不動産市場の沈滞で家が売れず、借入金の償還負担に耐えられなくなった人が物件を手放すことになれば、住宅価格の急落は避けられなくなる。延世大経済学科の徐昇煥（ソ・スンファン）教授は、「この過程で家を売っても融資の元金を返すことができないケースが急増し、金融機関の融資資産が急激に不良化する可能性がある」と語った。

チョン・チョルファン記者