■ 運営管理方針
賃貸方針
以下の項目を総合斟酌して決めます。
a. 法人
- 業種、業歴、決算内容（財務の健全性）等
- 賃貸借の目的（使用目的、期間等）
- 連帯保証人の有無とその属性
- 保証会社による保証の適否
b. 個人
- 勤務先とその内容、勤続年数等
- 年収（年収に占める賃料総額の割合等）
- 賃貸借の目的（使用目的、期間、入居人数等）
- 連帯保証人の有無とその属性（本人との続柄等）
- 保証会社による保証の適否
- 年齢、性別、家族構成等
管理方針
a. プロパティ・マネジメント会社
入居者の生活基盤となる賃貸住宅を中心とする本投資法人のポートフォリオ管理において、日常の現場レベルでテナント管理及び建物管理に関する種々施策の実施や提案に関する業務を遂行するプロパティ・マネジメント会社には、とりわけ賃貸住宅のプロパティ・マネジメント業務に精通した高い専門性と、組織的かつ効率的な業務遂行能力が不可決であると考えています。また、かかる能力を有しかつ地域的に分散化された物件に入居する多数のテナントを対象に、高品質かつ均質なサービスを提供することを可能とするプロパティ・マネジメント会社を選定し、当該業務を委託することは、本投資法人のポートフォリオの維持運営上、最も重要な要件の一つであるものとも考えています。
資産運用会社は、NCPSが以下の要件を満たす限り、本投資法人が将来において組入れを行う物件のプロパティ・マネジメント業務をＮＣＰＳに委託することとしています。
- NCPSが物件所在地域、及び物件所在地域の不動産市場に精通しており、資産運用会社の定める委託業務仕様に基づき、プロパティ・マネジメント業務を遂行できる組織的体制が構築されており、許認可上の要請を満たしていること。
- 新規テナント募集に関する物件所在地域の地元仲介業者とのネットワークが構築されていること。
- プロパティ・マネジメント業務に対する報酬が、物件所在地域の相場の範囲内であること。
b. プロパティ・マネジメント会社の管理・監督方針
（i） プロパティ・マネジメント会社との一体的な運営管理
資産運用会社は、運営管理年間計画に基づき、定期的（原則として毎月）に、プロパティ・マネジメント会社と以下の事項に関する確認及び対応についての協議を行います。
- 前月までの収支状況と予算対比
- 既存テナントの動向（賃料等債権回収状況、テナントからの要請や苦情の有無とその対処状況、賃貸借契約更改状況等）
- 賃貸市場の動向に関する検討及び新規テナント募集のための営業活動の状況
- 運用不動産の建物管理状況（躯体や設備のメンテナンス状況、修繕工事の実施状況、及び翌月以降の修繕計画の有無、その必要性の検討等）
- 運用不動産の遵法性に関する状況（法定定期検査の実施状況等）
- 運用不動産の居住環境や近隣等周辺環境の状況
- 管理経費削減を含む収益性向上の検討
- テナント向けサービスプログラムの実施状況（但し、このサービスプログラムは、プロパティ・マネジメント会社がNCPSである場合のみ協議対象とするものとします。）
- 環境に配慮した住宅の整備や入居者向け環境サービスの提供を通じた環境活動の実施
- その他、資産運用会社において協議が必要と考える事項
（ii） プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、定期的（原則として一年毎）に、プロパティ・マネジメント会社の運営実績に関し、以下の観点を含む事項につき、評価及び査定を行います。その結果によっては、プロパティ・マネジメント会社に対し、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、場合によってはプロパティ・マネジメント会社を変更することがあります。
- 運営計画の達成度とプロパティ・マネジメント会社による貢献度
- 新規テナント募集営業状況
- 運用不動産の管理状況と改善提案能力
- プロパティ・マネジメント業務遂行上の正確性や遂行能力
- 資産運用会社からの要請や指示に対する対応能力とプロパティ・マネジメント会社からの報告状況
- テナントによる満足度
- 改修工事計画策定及び工事管理能力
- 契約上の報酬の物件所在地域の相場からの乖離の有無
- テナント向けサービスプログラムの実施運営状況（このサービスプログラムは、NCPSに関してのみ査定するものとします。）
c. 付保方針
| （i） |
損害保険の付保に関しては、各不動産の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。 |
| （ii） |
地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体の予想損失率が15％以上となった場合に、一定の不動産について地震保険を付保し、当該不動産を除外したポートフォリオ全体の予想損失率が15％を超えないものとします。利益保険は全ての不動産に付保します。 |