米国や日本では、バブル崩壊前までは「不動産価格は下がらない」という楽観論が広がっていた。日本では「土地が狭い一方で、自分の家を持ちたいという願望が強く、不動産価格は上がり続ける」という不動産神話があった。米国でも昨年までは「（1930年代の）大恐慌以降、全国平均の不動産価格は一度もマイナスを記録したことがない」「移民や外国資本の流入が続いているため、不動産価格は上がり続ける」という楽観論が広まった。韓国もかつて「（ソウル市の高級住宅地）江南のマンション価格は絶対に下がらない」「マンション売買ほどいい財テク方法はない」など、「江南神話」が飛び交った。

　米国と日本では超低金利や不動産神話を背景に住宅供給が急増、供給過多になったことが不動産価格下落の一因になった。日本では1983年から85年まで、年間約110‐120万戸が供給されたが、不動産価格が急騰した87年から90年までは年間170万戸前後に供給量が跳ね上がった。

　日本では既に60年代末に住宅供給率が100%に達していたため、この供給過多がバブル崩壊を決定的にした。米国も、不動産価格が安定していた90年から92年は年間約100‐120万戸が供給されていたが、不動産価格が急騰した2004年から05年には供給が年間200万戸に増えた。当時分譲された住宅のほとんどは交通の便が悪く、周辺施設も整っていない郊外に建てられた。

◆日米型不動産価格急落による金融危機の可能性は「低」

　韓国の住宅供給は02年に66万戸に増えたが、規制により04年から06年に46万戸台まで減少した。特に、盧武鉉（ノ・ムヒョン）政権は首都圏に対しさまざまな規制を適用したため、供給は首都圏で減少する一方、地方に集中した。供給の面だけで見れば、米国や日本とは違い、不動産価格の下げ幅は小さいとの予想も可能だ。

　だが、建設産業戦略研究所のキム・ソンドク所長は「韓国では、住宅価格が下がっている今、板橋新都市が年末に入居を迎え、さらに金浦・坡州など大型新都市十数カ所で計画・開発が行われていることが、新たな下落要因として作用するかもしれない」と話している。