悪徳不動産会社スマイルサービスとの闘い　　　blog版

ビラを見てご連絡いただいたAさんです。

平成19年4月入居し、家賃は59000円だった。
平成19年某月、振込期日である28日が土曜だった。本来であれば、前日の27日(金)に振り込みしなければならなかったが、時間もなく入金が遅れ翌週の30日(月)に振り込みをした。

次月5日(水)

夜勤なので朝帰ってきて眠っていた。
すると昼ごろにいきなりドアを開ける音がして人が入ってきた。

「なにやってんですか」と聞くと「なんだ、いたんですか？」と逆に聞いてきた。
それがスマイルサービスの人間だった。

「家賃が遅れてますよ」と相手は言ってきたので、「払いましたよ」と言い返すと、「家賃の振り込みが遅れたので違約金を支払え」と言ってきた。
その際、「遅延金支払期限切れ　ロック」という下の請求書を見せられた。
(画像をクリックすると大きくなります。)

今週中に支払えと言われたので、仕方なく7日(金)に再利用手数料の15750円と延滞損害金として賃料59000円の10%分である5900円、合計21650円を支払った。

振り込みをしてから踏み込まれるまでなんの連絡もなかった。

いきなり踏み込まれてショックだったので、その家に住むことはやめて今は別の場所に住んでいる。

この方の契約はこの契約書 ほぼ同じです。(PDFでみれます)

契約を確認すると「承諾書」の第1条として「毎月翌月利用料を28日、金融期間が休業日の場合は前営業日の金融機関営業時間内迄に支払うものとし、1日でも遅延した場合は、違約金として利用料の10%を支払うものとする。」とあります。さらに、第2条として「第1条の定めに違反した場合は会員資格喪失となり、会員資格復権とするには金15750円をお支払い頂きます。※違約金及び再利用料の支払期限は翌月5日とし、入金なき場合は会員資格喪失となり契約施設への入室を禁止する。」とあります。

スマイルサービスが翌月の5日に来たのも、この契約を根拠としていると考えられます。
実際に、支払い金額も家賃の10%と違約金15750円の合計であることにも合致します。

違約金も当該者の場合、結局、21650円も支払っているのであり、実質2日の滞納であるにも関わらず、家賃59000円の35%以上もの金額を請求されています。
すでに指摘済みですが、期日の指定がある支払の違約金は、消費者契約法9条2号により、年率14.6%を上限として定められています。これは、強行規定でたとえ契約していたとしても、それ以上は取ることができません。
なんで、このケースでスマイルサービスがとれる金額は、最大でも、59000×0.146/365×2=47.2円でしかないのです。実に450倍以上の金額を請求し、実際に支払わさせているわけです。

また、賃料の支払いが数日遅れたからといって、その損害を自分で取り返す請求のために実力行使して勝手に居住者の部屋に入ってくるなど、認められません。居室には当然、その人の占有権があるのであり、いくら家賃を滞納したからといって、貸主が居住者の承諾なく鍵を開けて入ってくるのは住居侵入の不法行為であると考えられます。

それから、このケースでは当該者が当時家にいたからまだよかったものの、もし、不在だった場合は、スマイルは鍵交換まで行っていたと考えられます。請求書にある「ロック」という言葉がそのことを示しています。鍵を変えて入れなくすることを内部の言葉でそのように言っているのでしょう。

スマイルサービスによる被害についてまとめておきます。

被害としてはいくつかのパターンがあります。

(a)違約金支払い
(b)無断侵入
(c)鍵交換
(d)荷物撤去
(e)荷物処分

主に、以上の5つのパターンですが、(a)→(b)→(c)→(d)→(e)という順は被害事例としては不可逆であることが特徴的です。つまり、鍵交換されたことがある方は、間違いなく違約金を請求されています。それから、荷物撤去されている方は、間違いなく鍵交換をされています。その逆に、無断侵入はされたけれども違約金を請求されていないという方は基本的にいません。
つまり、(a)と(c)、(c)と(d)というように、被害が重複しています。(a)のみという被害はありますが、(b)や(c)のみという被害はありません。

ただ、経緯として注意するべきことは、必ずしもこの順で段階を踏むわけではないということです。違約金支払いの請求が前もってあるのではなく、いきなり鍵交換をされる場合もあります。しかし、後日新しい鍵を受け取るためには違約金の支払いが不可欠というわけです。
つまり、時系列としては必ずしも(a)→(b)→(c)→(d)→(e)という順は不可逆ではありません。
そして、被害人数としては、圧倒的に「違約金支払い」が多く、順ごとに被害人数は少なくなっているようです。

・違法性について

それぞれの被害について違法性を確認します。スマイルサービス被害対策弁護団の意見を参考にしています。

(a)違約金支払い

1日でも遅延した場合の違約金については、消費者契約法9条2号により無効です。また、ある時期の契約書では違約金のかわりに「生存確認出張料」などという名目で10500円の支払い義務が定められていますが、実質的にみれば違約金である以上同様に無効になると考えられます。あるいは「生存確認出張料」なる約定自体、公序良俗違反として無効ともいえると考えられます。
違約金の金額などに詳細ついては違約金を取り戻そう！！ をお読みください。

(b)無断侵入

入居者の承諾なく住居に入る行為は、刑法上の住居侵入罪(刑法130条)に該当すると考えられます。

(c)鍵交換

遅延した場合に鍵交換のために居室に立ち入るなどの行為も、刑法上の住居侵入罪(刑法130条)に該当すると考えられます。

(d)荷物撤去

他人の財産を勝手に持ち出す行為は、窃盗罪(刑法235条)に該当すると考えられます。

(e)荷物処分

他人の財産を勝手に処分する行為は、器物損壊罪(刑法261条)に該当すると考えられます。

（住居侵入等）
第130条
正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、３年以下の懲役又は10万円以下の罰金に処する。

（窃盗）
第235条
他人の財物を窃取した者は、窃盗の罪とし、10年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。

（器物損壊等）
第261条
前３条に規定するもののほか、他人の物を損壊し、又は傷害した者は、３年以下の懲役又は30万円以下の罰金若しくは科料に処する。

スマイルサービスとバジリカの契約で特徴として、違約金がありました。

違約金の額について詳しくは下で書きますが、たとえば、スマイルの場合、家賃納入が一日でも遅れた場合に、賃料の10%+15750円を徴収するといった条項でした。被害を受けた方の中には、賃料は支払ったけれども違約金の支払いがないことを理由として鍵を交換された方もおられます。

最初にはっきりと書いておきますが、この違約金条項は違法です。

このような条項はたとえ成約していたとしても、消費者契約法9条2項により無効になります。

スマイル・バジリカは支払った履歴のある全員に対し、すぐさま違法な利益を返還する義務があります。
また、すでに支払った方は即刻返還を求める権利があります。

消費者契約法9条2項では期日がある支払が遅れたときの違約金の上限を年率14.6%と定めています。つまり、年率で14.6%なので、365で割ると日割りでは0.04%になります。なので、 たとえば、7万円の賃料で1週間遅れたとしても70000×0.0004×7=196円が相手が違約金としてとれる上限になります。よって、それ以上の金額を徴収することは、完全に違法行為です。

違法行為で得た利得は不当利得となるので、民法703条の不当利得返還義務によりスマイルサービスとバジリカには、徴収したすべての違法な利得について返還義務があります。

そして、少なくとも2008年5月の段階で、スマイルサービスとバジリカは違約金については違法であったと自認し、返還要求のあった元入居者や現入居者に対してのみ返還に応じています。

実際、2008年5月の店頭での返還交渉では、画像のような領収書を出し、返還に応じています。

ただ、領収書を書くことは大変危険です。なぜなら、「今後、一切の債権債務はない。」といった書面を交わすことで、以降相手の責任や債券について追及できなくなってしまう可能性があるからです。この文言は、ただ一度の支払いでその他の一切について責任がなくなるということを基本的には意味します。
よって、たとえば、支払われた金額と違約金総額について納得がいかないとか、部屋に入られたとか鍵交換されたといった他の被害がある場合には、こういった書面を交わすことは危険なので避けた方がいいでしょう。

さらに、2008年8月現在では、電話で交渉し、指定口座に振り込ませることが可能となっています。
なので、2008年8月現在の段階では、電話一本で数万円が戻ってくる状況になっています。

店頭で返還を求めた場合、相手は間違いなく書面を交わすことを強要してきます。
店頭での交渉は避け、電話で返還を求めましょう。

・交渉内容

交渉慣れしていない方のために、相手に電話して伝えるべきことをまとめておきます。

・違約金を支払ったことがあるが、違法なお金なので返してほしい。
・内訳を提示してほしい。
・電話に出て対応している担当者の名前を教えてほしい。
・いつ振り込むのか約束してほしい。
・指定の口座があるのでそこに振り込んで欲しい。
・店には忙しいので出向けない。
・本人確認は、登録しているケータイにかけなおせば、本人確認したことになる。
・振込手数料は負担しない。そもそも違法行為をしているのはスマイル・バジリカなのだから、手数料を返還希望者に求めるのは筋違いである。

相手がしつこく言ってくることは、店に来てもらわないと本人確認できないので返還できないということです。違法行為で取られ、相手が返さねばならないお金をわざわざ店まで行って取り戻すのも面倒だし、書面を交わす必要もないので、振り込みを要求しましょう。本人確認は、相手業者が登録しているケータイにコールバックさせるだけで十分です。もしケータイを変えていたなら、ケータイ番号を教えてかけなおさせましょう。
図々しいことに振込手数料を返還希望者の負担にさせようとするようですが、そもそも違法行為で損害を被っているのはこちらなので、そんな要求に応じる必要は全くありません。

違法行為なんだぞ、そちらが返さねばならない義務を持っているんだぞ、ということをはっきりと主張し、強調することが交渉成功のコツです。
電話一本で少なくとも数万円が戻ってくるわけだから、やらない理由はないでしょう(笑)。

もし、不安である、うまくやれそうにないということであれば、メールでご連絡いただければアドバイスさせていただきます。

・違約金条項の変遷

バジリカの場合、「賃貸借契約付随念書」という契約書 の3項に「滞納した場合には違約金として家賃(管理費を含む)の10%を加算して支払うこととする。」という条項を入れていました。(クリックするとPDFで見れます。)

スマイルサービスの場合、違約金条項が時期によっていろいろと変えられています。

平成19年5月 と平成19年10月 、平成20年1月 、平成20年5月 の契約書をUPしておきます。(クリックするとPDFで見れます。)それぞれ「承諾書」の2条で違約金条項が規定されています。分かりやすいように、表として金額と名目を項目としてまとめておきます。
ちなみに、平成20年8月8日以降の契約書では違約金条項は削除されているようです。

違約金の名目と金額の変遷

	平成19年5月	平成19年10月	平成20年1月	平成20年5月
違約金の金額	施設利用料の10%
再利用料(違約金)	15750円	21000円	21000円	10500円
再利用料(違約金)の名目	施設再利用料	新規会員資格取得の契約手数料	登録所の確認出張料	鍵利用所内の生存確認出張料

平成19年の秋ごろに行政機関からの指摘があり、賃料の10%+施設再利用料15750円の条項は削ったようですが、実働が発生したことを理由とする名目変更を行って、違約金条項はつい最近まで残していました。

生存確認出張料などというふざけた名目をよく作れたものですが、それが、この会社の特異な体質をあらわしています。

平成20年8月の契約では、管理費として20000円をとっているわけで、百万五歩譲って生存確認が必要であったとしても、そんなものは管理業務の一環であって別途請求できる金額であるはずがありません。

行政機関から指摘を受けてもなお、名目を変えなお実質的な違約金を取り続け、しかも変えた名目が「生存確認主張料」などというばかげた名前であることは、この企業がいかにおかしな体質かということを如実に現わしているのではないでしょうか。

・あたりまえのことをしない、全員返還

スマイルサービスとバジリカは、入居者の法的無知に付け込み、本来とれるはずのない違法な利益を取っていました。入居者に対しては、明確な違法行為であるにも関わらず、契約書に書いてあることを理由にして、つい最近まで違約金を取り続けてきました。入居者にしても、自分にも賃料を遅れた落ち度があるという負い目と、やはり契約書に書いてあるという理由から、支払う必要のない違約金を支払ってしまった人は多数います。法的知識がない状態であれば、確かに契約書という約束がある以上、それに従わねばならないと思ってしまうのも当然でしょう。それが落とし穴であり、スマイル・バジリカが悪質である大きな理由です。

いま現在も取り戻せるお金であると知らない元入居者や現入居者も大勢いると思われ、これは大きな消費者問題です。

スマイルサービスとバジリカは違約金について、返還請求があった被害者にしか返還に応じていません。つまり、取り戻せるお金だと知らない人にはわざわざ返す必要はないという考えで逃げ得を図る姿勢は、入居者の無知に付け込んで本来とれるはずのない利益を上げていたという体質とまったく変わりありません。

まともな企業であれば、違法性であることは明らかであり、しかも違法性を認めているのであるから、これまで支払い履歴のある元入居者を含めた全員に謝罪の上、違約金を自発的に返還するのが当たり前ですが、そういったことをやらないのが、スマイル・バジリカです。記者会見し、謝罪し、全額を返還すればよいのです。

たったそれだけのこともできないのなら、やはり、いつまでたっても悪徳不動産業者と呼ばれ続けることになるでしょう。

これでは、現在は違約金の条項をなくしたといっても、実質的にはなにも変わっていないといってもいいのではないでしょうか？

がめつくいこう集金に！
一切の泣き寝入りを拒否しよう！
取り戻せるお金はしっかり取り戻そう！
スマイル・バジリカの逃げ得を許さず最後まで追及し抜こう！

消費者契約法
第9条　次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。
2 当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が二以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年十四・六パーセントの割合を乗じて計算した額を超えるもの　当該超える部分

民法第703条　法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う

分かりやすいようにビラの一覧を作っておきます。

クリックすればすぐに見たいビラに飛ぶことができます。

バジリカ向け 　第1波 　第2波 　第3波 　第4波 　街頭情宣と第5波 　第6波 　第7波

いまのところ以上です。

7月26日に行った『ゼロゼロ物件被害110番』を告知する内容のビラを直前に作りました。

被害110番にはビラを見たといって連絡していただいた方も多く、作ったかいがありました。

裏面は、初めて英語でビラを作りました。内容は基本的なスマイルの不当性を訴えるものです。

スマイルにはやはり外国人の方も多く入居されていて、法的知識がなかったり日本語が分からなかったりという悪条件からさらに不利益を被っていることが容易に想像できます。共通の敵を討つためには国籍なんて関係ないのは当り前です。
もっと呼びかけを強化して、一人でも多くの仲間とつながっていきたいです。

このビラを撒いたことを理由として、7月19日に警察の職務質問弾圧を受けました。
違法な職質と警察の介入により逃亡を図るスマイルに対して抗議声明が出ていますので、こちらもぜひお読みください。ビラ入れ職務質問弾圧に対する抗議声明 です。

ビラはクリックすると大きくなります。

裏面です。

せっかくなんで、文字にも起こしておきます。英語は残っているここでも読めます。

瓦解寸前!
スマイルサービスをさらに追い詰めよう！
被害110番を実施！
7月26日は03-3352-7177までお電話を！

貧困ビジネスの代表格

㈱スマイルサービスは、新宿区西新宿7-10-19 西新宿ビル1Fの小滝橋通り沿いにある不動産会社で、主に都内にあるワンルームマンションの入居者の募集や契約を扱っています。JR中央線沿いに、ピンク色の派手な看板を出しているのでご存知の方もあるかもしれません。この会社が扱っている物件は、敷金ゼロ礼金ゼロの、いわゆる「ゼロゼロ物件」と呼ばれるもので、通常であれば、敷金礼金や仲介手数料を取られるのに比べ、入居時の初期費用を格段に安く設定しています。そのためか入居するのは、主にフリーターや外国人、仕事を失った人などが多いようです。スマイルサービスは、そのような社会的立場の弱い人間との情報格差や経済格差に付け込み、本来得られるはずのない違法な利益を上げています。
こういった営業は社会的な弱者を食い物にする「貧困ビジネス」と呼ばれ、最近大きな社会問題となっています。スマイルサービスも、実名でAERA(2008年7月7日号)に掲載され、拡がる貧困層をターゲットにし違法性の高い営業をしていると指弾されています。

ついに賃貸借契約を認める！！

そんなスマイルサービスですが、最近の契約書で驚くべき変化があります。スマイルの契約の特徴は、入居契約を賃貸借契約であると認めず、一時使用の鍵利用契約であるとしていることだったのですが、直近の契約書では、なんと賃貸借契約であることを認めています。その一方で、一時使用のための借家であるとして借地借家法40条の適用を主張し、借地借家法の適用をなお逃れようとしています。借地借家法40条の一時使用は、催し物や選挙事務所といった使用目的からして短期間の賃貸借であることが客観的に明白である借家のことをいいます。しかし、みなさんは生活のための居住空間として住んでいるのであって、短期間の居住を目的とし予定して住んでいるわけではありません。
はたしてこのような主張が維持できるのか相当疑問です。
また、23区外では、突如スマイルサービスは撤退し、バジリカへの契約変更を求め、それに伴い、賃貸借を認めた定期借家契約を白々しくも主張しています。
これまで無断の居室立ち入りができるとしていたのは、鍵の利用権だとして排他的独占権のある賃貸借を認めていなかったことが理由となっているはずですが、賃貸借を認めた上でこれからも同じことを続けるのでしょうか？ あるいは、これまでやってきたことの責任をどのように取るのでしょうか？ 行くも地獄引くも地獄。すでに進退極まれり。
スマイル内部に動揺が走っているのは明白で、そこに見えるのは、自分たちがこれまで犯してきた罪の重さに気づき、追及が迫ってきたことに恐れおののき、付焼刃的に言い繕うことでなんとか責任を逃れようと必死にもがく断末魔の姿に他なりません。
今後の動向にさらに注意が必要です。

いつまでたっても不当悪徳企業

人は一度契約するとそれがどんな契約であっても、守らなければならないとか、契約に書いてある以上なにをされても仕方がない、と思いがちです。しかし、法律上ではたとえ契約していても無効になる契約があります。たとえば、数日家賃が遅れただけで、家賃の30%以上もの違約金を請求する契約は、違約金の上限を定めた消費者契約法9条2項で無効になります。
実際、違約金についてスマイルサービスは違法性を認め、返還を求めた入居者に対してのみ返還に応じています。しかし、いまだに明確な謝罪をせず、元入居者も含めた支払った履歴のある全員に対しての返還を行っていません。取ってはならないお金を取っていて、返さねばならないことも分かっているにもかかわらず、なお謝りもせず返しもしない。
この事実がある以上、スマイルサービスは永久に不当悪徳企業であり続けるのです。
しかも現在もなお「生存確認出張料」などというふざけた名目の実質的な違約金条項を残しています。まったく改悛の余地なしというべきで、このような企業に人の生活を支える不動産業を営む資格はありません。

一切の泣き寝入りを拒否しよう

現在私たちは、スマイルサービスに対する集団提訴へ向けて準備をしています。これまでのところ数名の方が提訴意思を持って集まっておられます。もっと多くの方に参加していただき集団提訴すれば、社会的注目が集まり責任追及の声が高まるのは必至で、スマイルサービスへの打撃は計りしれません。そのため、このたび、スマイルサービス被害対策弁護団の主催で、被害110番を実施することになりました。
違約金を一度でも払ったことがある、一度でもドアを開けて入ってこられたことがある、一度でも鍵を交換されたことがあるといった、少しでも被害のある方は、7月26日(土)に『ゼロゼロ物件被害110番』へぜひお電話ください。電話番号は、03-3352-7177です。
ゴロ合わせで「さすがにないなー」と覚えてください。
一切の被害について泣き寝入りすることなく、しっかりと責任をとらせるため、ともに闘いましょう。