悪徳不動産会社スマイルサービスとの闘い　　　blog版

今月分の家賃が払えそうにない！！やっべー！！となったときはどうすればいいのでしょうか。
ここで、その対処法を書いておきます。

まず、店に行く必要はありません。
電話で「〇日までに支払います。」とだけ伝えればいいのです。
できるだけ早く払った方がいいですが、それ以上の交渉をする必要はありません。

また、従業員が家に来ても相手にする必要はありません。

以下でその理由を書きます。

スマイルサービスは、家賃が払えないと申告した入居者に対して、店頭で合意書(実質的な解約書)を書かせています。

あるいは、家賃が未納である入居者の自宅へ、支払い期日(28日)の数日後に押しかけ、該当文書を書かせています。

以前、連絡をくれた方からその合意書の提供を受けました。

↓がそうです。

読みにくいの文字に起こしておきます。

「合意書
私○○は(以下「甲」と言う。)株式会社スマイルサービス(以下「乙」と言う。)と別紙　賃貸借契約書(以下「本契約」と言う。)にて締結した本契約を本日、平成〇年○月○日にて合意解約する事を確認し下記の通り定め、解約するものとする。
1.甲は乙に対し未払い賃料等、金○○〇〇〇円を平成〇年○月○日迄に支払う事を約束する。
2.甲は乙に対し室内の残置物、荷物に対し、保管料として上記の支払い約定日以降、保管料相当額を支払うかまたは廃棄処分のどちらかを選択するものとする。
3.甲は乙に対し、残置物、荷物の対応について、廃棄処分をお願い致します。
※約定日にお支払いが有る場合には、保管料相当額については免除いたします。
以上」

最初の期日と1の期日は同じです。たいてい、翌月の5日あたりまでを要求するようです。

文章が一部不明確ですが、簡単にまとめると、約束した支払い期日に未払い賃料を払えない場合は、その期日をもって賃貸借契約を合意解約する。さらに、該当期日以降は荷物を撤去処分されても仕方がない、保管料も支払う、という内容です。

なので、「合意書」というより、実質的には「解約書」です。

この契約書にサインして、支払い予定期日を過ぎてしまっても支払えない場合に、実際にスマイルは鍵交換や荷物撤去を行っていました。さらには荷物の移動費や保管料も請求していました。

本来であれば、家主が契約解除を図る場合は、解約申し入れから6か月経たねば有効にはならず、しかも、家賃滞納が数ヶ月以上に及び信頼関係の破壊が認められない限りは契約解除はできません。そのためには、きちんと契約解除の通知をした上で、裁判所に提起し明け渡しの判決を出さねばならないのです。数日や数週間遅れただけでは、契約解除の判決を出すことは到底できません。

そのような手続きを踏まない限り、借主はずっと住み続けることができます。
借主は法的にとても保護されているのです。

そうした法的手続きを回避するためにスマイルサービスはこのような実質的な解約書を書かせています。

であるとすれば、答えはすでに明らかです。

こんな解約書を書く必要は一切ありません。

書くことによって、相手に契約解除の根拠を与えてしまうことになり余計な法的問題点を増やすだけです。わざわざ相手に有利になりうる根拠をこちらから与える必要はないのです。

逆に書かなければ相手はなにもすることができません。

また、このような解約書があったとしても、なんの連絡や承諾もなく鍵を交換し、承諾なく荷物を持ち出すといった行為(自力救済)は認められません。解約したというのであれば、賃借人が自分で鍵を渡し、引っ越し業者を呼んで出ていくのであって、解約書があるからといって法的手続きに則らず、勝手に賃貸人が自分の被害を自力で回復するために部屋から追い出していいという根拠にはなりません。

確かに、家賃が払えないというのは負い目でもあるし、相手に申し訳ないからなんとか待ってほしいと懇願し、相手の主張する条件を飲んでしまいがちです。この解約書にサインすれば待ってもらえるのだとすれば、ついつい書いてしまう心理も働くでしょう。
スマイルはそういった負い目に付け込み、借主に法的知識がないことをいいことに、恫喝的な営業を行ってきます。

しかし、すでに書いたように数日や数週間遅れただけで解約する、出て行かねばならないというのは明らかに不合理です。不利な条件交渉をする必要は毛頭ないのです。

なので、たとえ家賃が遅れそうになっても、店頭に行くことは絶対に避けましょう。
店頭に行けば、相手はこの合意書に書かなければ待てない、出て行ってもらうことになると絶対に譲りません。
そんな根拠のない恫喝に応える必要もないし、交渉する必要もありません。
せいぜい電話で「家賃が遅れるから、待ってほしい」と伝えるだけでいいのです。
それ以上のことを伝える必要もありません。

家に従業員が来たとしても相手にせず、不合理な解約書にサインすることはできないと毅然として拒否しましょう。
単に追い返せばいいのです。

もし不安である、疑問があるといった場合は遠慮なくご相談ください。

連絡先は
nosmileact@gmail.com
です。

ではご連絡お待ちしております。

一度、契約をしてしまうと、どんなに不当な契約であっても、「約束は守らねばならない」という習慣的な考えから解き放たれることができないことがよくあります。これちょっとおかしいなと思いながらも、「不当でもしょうがない、だって契約してしまったんだから」「確かに契約に書いてあるから、相手が言うことも正しいんだろう」とかで、相手の言うがままになってしまうこともあるでしょう。往々にして、紛争状態には、こちらにも負があることも多いので、なおさら相手にも言い分があるように思ってしまいます。
しかし、たとえ契約を結んでいたしても実態にそぐわない場合や、法律で強行規定されている場合は無効になる場合があるのです。
スマイルはそのような契約に対する無知や誠実な履行意識に付け込んで、企業として継続的に違法行為を行ってきました。

このような企業が何事もなかったかのように、いまも営業を続けていることが本当に不思議でなりません。

スマイルは、ここ数ヶ月で、これまでの借家法を脱法する「施設付鍵利用契約」から借家法の適用がないとする「一時使用目的の賃貸借契約」、そして「定期借家契約」へと次々と契約を変更してきました。
相手が根本的な契約内容を短期間に次々と変えてきていることは、相手が激しく動揺していることを示しています。
自分たちがこれまでやってきたことの罪の大きさにやっと気づき、追及が迫っていることに恐怖し萎縮し、なんとかこれまでやってきたことを取り繕うために付焼刃的に修正することで、責任を逃れようと必死にもがいている証拠です。

しかもこれだけころころと頻繁に契約を変えていながら、入居者に対しては一切の説明もない。
これまでの契約が違法であったことへの説明や謝罪もない。当然補償もない。
これでは、たとえ契約を法定内のものにしたからといって、企業体質が変わったとは到底言えません。
むしろ、これまでやってきた悪行を隠ぺいするために、合法の仮面をかぶっているだけで、悪質さが見えにくくなったことにより二重に悪質になったとも言えるのです。

このような企業の逃げ得を決して許してはなりません。

スマイルサービスは、鍵交換や無断立入について謝罪しろ！
そしてすべての被害者に損害を全額賠償しろ！
代表取締役 高橋明子は社会的な追及に対し、誠意を持って対応しろ！

平成20年5月の契約書 を見てみると、突如として「一時使用」という言葉が頻繁に使われていることに気付きます。
たとえば、契約書名が「一時使用契約書(鍵利用)」、契約者が「一時使用会員名」、「契約約款」の冒頭には「スマイルサービスと一時使用登録会員」は一時使用契約を締結した」といった具合です。

この契約書は2ヶ月前に送付され提供されたものだったので、平成20年3月ころに確認したのですが、その際、どうして「一時使用」を強調するのだろうと考え、一時使用目的の建物の賃貸借では借地借家法を適用しないと定めた借地借家法40条を意識しているのかも、といってもそんな無茶な主張するかなーとか前のHPで書いていました。

すると、平成20年8月の契約書 で本当にそのように主張してきました(笑)。

この契約書も2か月前に送付されてきているものなので、時期としては2008年6月頃の相手の主張と見ることができます。

「承諾書」の内容は「生存確認主張料」の条項など相変わらず残っており変わりないですが、「一時使用契約書」に大きな変化があります。
これまでの契約とは打って変わって、賃貸借契約であることを認めているのです。つまり、少なくとも2008年5月以前の契約書では漏れなく記載されていた、「賃貸借ではありませんので居住権、営業権については認められない」という条項が削除されています。

しかしその一方、「第3条　使用期間」として「当社及び会員は、本契約期間が上記使用期間(364日間)の一時使用であり、借地借家法40条の適用を受けるものであることを相互に確認し、一時使用であることについて如何なる場合であっても異議を述べない。」という条項を新たに作っています。このことで使用期間(364日間)の一時使用であるから借地借家法40条の適用を受けるのであって、借地借家法の適用がないと主張しています。
つまり、賃貸借契約を認めた上で、借地借家法40条の一時使用を主張して借地借家法の適用を逃れようという主張です。
スマイルの主張通りだと、この契約は民法の賃貸借に関する規定(601条以下)が適用されるだけになります。

では、借地借家法40条はどのように適用されるのでしょうか？

借地借家法40条は、

一時使用目的の建物の賃貸借
第40条
この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。

とあり、借地借家法全体の規定を免れる条項になっています。
よって、この条項が適用されるかどうか大きな問題です。

この条項が適用される一時使用とは、たとえば、催し物だとか選挙事務所といった使用目的からして短期間の賃貸借であることが客観的に明白である借家の場合に適用されます。しかし、364日という期間が一時使用に該当するかはさておき、スマイルの部屋については、みなさんが生活のための居住空間として住んでおり、短期間の居住を目的とし予定して住んでいるわけではないのは客観的にも明らかです。誰も一時的な避難場所のような目的で住んでいるのではなく、生活の拠点としてこれからも継続して住むつもりで契約するわけです。
こんな誰が見ても通用しない論理を組み立て履行しようとは、見苦しいとしかいいようがなく笑止千万です。このような契約をたとえ締結していたとしても裁判所で無効になる可能性が高いです。

ともあれ、こういった重要な条項の変更をしてきていることで、スマイル内部は大きく動揺していることは明白です。
そもそもあれこれと主張を変えてきていること自体が、これまでの主張が間違っていたと認めていることに他なりません。
これは去年の秋ごろ、家賃の10%と再利用料15750円の違約金条項をなくし、現在違約金の返還に応じている経緯とまったく同じです。

つまり、実質的には、スマイルはこれまでの「施設付鍵利用契約」が間違っていたことを認めており、しかも2008年8月8日以降は、この「一時使用目的の賃貸借契約」であるという主張さえ取り下げ、「定期借家契約」を主張してきています。

もうぐだぐだです。

しかし、今後はこれまで行ってきた鍵交換や無断立入は止めるのでしょうか？
そして鍵交換や無断立入は間違っていたとを認めるのでしょか？
それとも賃貸借契約を認めた現在も、そういった行為を続けるのでしょうか？
どんな契約であっても、法的手続きに則らず損害を受けた当事者が損害を自分の力で回復する自力救済は、やってはいけないことですが、今後の動向にさらに注目し監視する必要があります。

(最初にも書きましたが、8月8日以降の定期借家契約については大きな問題であるので、後日このブログで詳細をUPします。)

次は　まとめ 　へどうぞ。

スマイルの契約の特徴としては、借家人を『会員』と呼び、賃料のことを『月額利用料金』と言い換え、契約書の名称で『一時使用』や『鍵利用』を強調し、賃貸契約のことを『施設付鍵利用契約』や『一時使用契約書(鍵利用)』としていたことです。

初めて読む方は聞きなれない言い方で、なんじゃこりゃ、と思うかもしれませんが、これらは彼ら独自の論理に基づいています。つまり、ホテルのように一時的に宿泊する施設であるから、施設に付いている鍵を貸す契約であるとして、借家人を保護することを目的とした借地借家法の適用を免れるため賃貸借契約ではないとしていたのです。

たとえば、平成20年5月の「一時使用契約書(鍵利用)」 では「契約約款」の第1条(1)に「会員はサービス利用にあたり、登録する鍵を一時使用権として使用することを目的とし、会員のみが利用できる。」とし、第1条(2)に「本契約は、賃貸借ではありませんので居住権、営業権については認められない。」としています。

スマイルサービスが、賃料の振り込みが一日でも遅れたら鍵を交換したり、入居者の承諾なく勝手に部屋に入ることができるとしていた根拠もここにあります。居住権がなく「登録する鍵を一時使用権として使用する」権利、つまり、施設の利用権だけなのだから、借地借家法は適用されず、即時契約は解除でき、部屋にも立ち入ることができるという論理です。言いかえれば、スポーツ施設のような権利のある不特定多数の人間が立ち入ることのできる「施設付鍵利用契約」であり、排他的独占的な権利のある賃貸借契約ではないのだから、無断立入ができるのだという主張です。

ここで争点となるのが、「居住権」と「施設利用権」とは何かということです。

法的には「居住権」という規定はなく、実質的な部屋の「占有権」として考えられます。占有権とは、民法180条で規定され、排他的に自分だけが物を所持することです。

民法　占有権の取得
第180条　占有権は、自己のためにする意思をもって物を所持することによって取得する。

一方、施設利用権とは、会員料を払って会員権をもっている人間が、たとえば、ホテルやスポーツクラブなど他の人間も出入りできる場所を利用できる権利となります。

つまり、居住スペースというのは当然のことながら、排他的な占有権が認められるものであって、そこに、ホテルやスポーツクラブでいわれる施設利用権という概念をもってきても、到底なじまないことは明らかです。スマイルで入居している部屋はホテルではありません。ホテルであれば、旅館業法が適用されるでしょうが、スマイルもまさか自分の業務が旅館業だと主張するわけではないでしょう。確かに、料金を払った会員が部屋を借りるという形態だけをみれば、ホテルと近いものがあるのかもしれませんが、管理する人間が常に建物にいるわけでもなく、物件の外観からそれとわかるものもありません。
なにより、ちゃんと居住の実態が入居した部屋にあるのは明らかなのだから、そこをホテルだとか一時的な施設利用だとかいうのは、一般的にも法的にも到底通用する論理ではないのです。

それから、実際に住んでいる入居者の居住実態に照らして、この契約がふさわしいかどうかという点も重要です。

民法601条では次のように賃貸借を定めています。

第601条　
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

入居者の実態として、スマイルに賃料を支払うことで入居者が部屋を使用することを約束させているというのは、誰がどうみても明らかです。契約条項でいくら賃貸借ではないとしていたとしても、部屋の使用を料金をとって約束させているわけだから実質的には賃貸借契約であることは覆しようがありません。

実際のところ、スマイルは2008年8月現在、さすがにこのような主張をすることはあきらめ、裁判上で当時の契約であっても賃貸借契約であることを認めています。

次は　さらなる契約変更　一時使用目的の賃貸借契約 　へどうぞ。

さて、ではこれまでの契約書を項目ごとの変遷を表にしてまとめてみます。
それぞれの契約書は年月をクリックするとPDFでも確認できます。

スマイルサービス契約書の変遷

	平成18年11月	平成19年5月	平成19年10月	平成20年1月	平成20年5月	平成20年8月	平成20年8月8日以降
契約書の呼び方	施設付鍵利用契約書	施設付鍵 利用契約書	施設付鍵 利用契約書	鍵利用登録契約書	一時使用契約書(鍵利用)	一時使用契約書(賃貸借契約)	定期借家契約書
違約金の金額	施設利用料の10%	施設利用料の10%	-	-	-	-	-
再利用料(違約金)の名目	会員資格復権	会員資格復権	新規会員資格取得の 契約手数料	登録所の確認出張料	鍵利用所内の生存確認出張料	鍵利用所内の生存確認出張料	-
再利用料(違約金)	15750円	15750円	21000円	21000円	10500円	10500円	-
契約者の呼び方	-	-	-	鍵利用登録会員名	一時使用会員名	一時使用会員名	借主
賃貸住宅保障の契約書	あり	あり	あり	なし	なし	なし	なし
再契約諸経費	40000円 (火災保険料20000円、賃貸住宅保障料20000円)	60000円 (火災保険料10000円、 賃貸住宅保障30000円、 清掃管理費20000円?)	30000円 (火災保険料10000円、 賃貸住宅保障料20000円)	30000円(内訳なし)	30000円(内訳なし)	30000円 (管理費20000円、家財保険料10000円)	30000円 (管理費19300円、火災保険料10700円)

次は　スマイルの特徴的システム　施設付鍵利用契約 　へどうぞ。