|
ブログの読者の方からリクエストを頂いたので、「不動産の上がりそうなところと下がりそうなところの見極め方」を何度か分けて書き込みますね。
まず、一番大事な指標としては、そのエリアの平均世帯収入と住宅保有経費の比率です。Business Journal誌に面白いデータがありましたので、下記を参照ください。これは世帯の平均月収における、家の保有コストの割合です。保有コストの割合が低いところ（不動産が割安）ランキングです。
Rank Market Median household income Median total housing payment Total housing payment as % of household income
1 Oklahoma City $3,503 $667 19.04%
2 San Antonio $3,752 $747 19.91%
3 Birmingham $3,711 $753 20.29%
4 Indianapolis $4,237 $878 20.72%
5 Pittsburgh $3,605 $765 21.22%
6 Kansas City $4,363 $971 22.26%
7 Buffalo $3,569 $795 22.28%
8 Houston $4,188 $935 22.33%
9 Memphis $3,508 $787 22.43%
10 Rochester, N.Y. $3,979 $893 22.44%
11 Louisville $3,760 $847 22.53%
12 Charlotte $4,197 $972 23.16%
13 St. Louis $4,147 $962 23.20%
14 Cincinnati $4,192 $973 23.21%
15 Dallas-Fort Worth $4,333 $1,020 23.54%
16 Nashville $3,975 $960 24.15%
17 Atlanta $4,629 $1,136 24.54%
18 New Orleans $3,872 $951 24.56%
19 Columbus $4,160 $1,062 25.53%
20 Cleveland $3,827 $1,003 26.21%
21 Detroit $4,334 $1,151 26.56%
22 Austin $4,407 $1,180 26.78%
23 Salt Lake City $4,466 $1,215 27.21%
24 Richmond $4,451 $1,219 27.39%
25 Jacksonville $4,145 $1,157 27.91%
26 Minneapolis-St. Paul $5,185 $1,499 28.91%
27 Virginia Beach-Norfolk $4,415 $1,350 30.58%
28 Denver $4,583 $1,455 31.75%
29 Hartford $5,146 $1,651 32.08%
30 Philadelphia $4,633 $1,497 32.31%
31 Milwaukee $4,189 $1,366 32.61%
32 Tampa-St. Petersburg $3,645 $1,226 33.64%
33 Chicago $4,751 $1,667 35.09%
34 Baltimore $5,084 $1,800 35.41%
35 Phoenix $4,322 $1,544 35.72%
36 Orlando $4,078 $1,459 35.78%
37 Portland, Ore. $4,373 $1,654 37.82%
38 Washington $6,582 $2,708 41.14%
39 Las Vegas $4,461 $1,869 41.90%
40 Seattle $5,055 $2,119 41.92%
41 Providence $4,316 $1,913 44.32%
42 Boston $5,345 $2,493 46.64%
43 Miami-Fort Lauderdale $3,886 $1,897 48.82%
44 Riverside-San Bernardino, Calif. $4,437 $2,294 51.70%
45 Sacramento $4,746 $2,480 52.25%
46 New York City $4,940 $2,924 59.19%
47 San Jose $6,720 $4,339 64.57%
48 San Diego $4,966 $3,303 66.51%
49 San Francisco-Oakland $5,872 $4,098 69.79%
50 Los Angeles $4,626 $3,491 75.46%
‐ 個人的な感覚ですが、家の保有コストが世帯収入の30%以内のところは、不動産の価格調整はそれほどおきないと思っています。
‐ この前提条件としては、「雇用が安定している」という点があります。このランキング上位の「割安」な都市でも、Indianapolis、Pittsburgh、Buffalo、Rochester、Cleveland、Detroitなどの製造業が不況で職が減少しているラストベルトのエリアは、職の減少→人口の減少→最押さえ連発→物件の供給過多→空家増え→治安の悪化、という非常に悪いスパイラルにはまっており、いくら家が割安でも、不動産の下落基調はまだまだ続くと思います。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/53322914.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/54563177.html
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/54464657.html
‐ 以前から何度も書き込んでいますが、アメリカで不動産価格が一番下落しているエリアは、バブル4大エリアのカリフォルニア内陸部、フロリダ、アリゾナ、ネバダです。下記の通り、バブル4大エリアの都市の世帯年収に対する不動産の割高さは、類を見ないですね。バブルがはじけ不動産価格の下落が止まらないのも、非常に理解できますね。
35 Phoenix $4,322 $1,544 35.72%
36 Orlando $4,078 $1,459 35.78%
39 Las Vegas $4,461 $1,869 41.90%
43 Miami-Fort Lauderdale $3,886 $1,897 48.82%
44 Riverside-San Bernardino, Calif. $4,437 $2,294 51.70%
45 Sacramento $4,746 $2,480 52.25%
‐ ある意味、このデータの一番注目すべき点は、LA、SF、San Diego、San Joseといったカリフォルニアの湾岸の人気エリアの不動産保有コストの高さですね。しかしながらこのエリアは「高収入の職がある」、「富裕層が好んで住む」、「土地が限られ、規制も厳しく、物件の供給が増えない」、「サブプライムローンを組んでいる層がほとんどいない」、などの理由で、いいエリアの不動産価格は昨今の不動産価格にかかわらずさほど不動産の値段は落ちていません。サンフランシスコの一等地ではいまだに不動産の価格は上がっています。
‐ また、カリフォルニアに続いて高い、NYC、Seattle、Boston、Washington DC等も、郊外の物件はかなり打撃を受けてますが、街中の一等地の物件はかなり堅調です。上記のカリフォルニアの都市加え、これらの都市は、いわゆるバブル知らずの「スーパースター都市」俗に言われている都市で、一等地の不動産は「打たれずよく」、市況の回復時には一番最初に上昇し始めるので知られています。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/43356055.html
‐ しかしながらバブル知らずの「スーパースター都市」の不動産は、その場所の基幹産業の景気にかなり影響されますね。NYCで言えば、今は金融産業がかなり減速していますし、San Francisoc / San Joseのテクノロジー産業も成長が鈍ってきています。これらの産業のがコケルと一等地の不動産価格の下落も始まるのかもしれません。
このシリーズはだらだら何回かに分けて書き込もうと思っています。
では、Happy Investing!!!!
To find affordable homes, head away from California
http://www.bizjournals.com/edit_special/63.html#l
Home affordability rankings for top 50 markets
http://www.bizjournals.com/specials/pages/160.html
10 most affordable home markets
http://www.bizjournals.com/specials/slideshow/42.html?page=1
10 most expensive home markets
http://www.bizjournals.com/specials/slideshow/43.html?page=1
|