◇相続から始める不動産投資のコンサルティングblog◇

今回は相続に関する真面目なお話をします。

テーマは「相続税の節税方法」です。

【概説】
　相続税の節税対策としては、次の2つの方法が考えられます。
　�@相続の対象になる財産の評価を下げる
　�A相続前の事前に財産を贈与する

【具体的内容】
　�@相続財産の評価減
　　更地にアパートやマンションなどの賃貸住宅を建てることに
　　よって貸家建付地にすること、小規模宅地等の特例を適用
　　できるように対策を立てることによって、相続税の納税額を
　　抑えるもしくはことが効果的です。
　�A事前の贈与
　　事前の贈与については、1年間110万円を超えると贈与税の
　　課税対象になるため、長期にわたって、非課税枠内で贈与
　　を行なうことによってクリアすることができます。

【納税対策】
　 節税対策だけなく「納税対策」も必要です。
　相続税の納税資金を確保しておくことも忘れないように注意が
　必要です。

　自宅のみが相続財産の対象となる場合は、納税資金が確保
　できないときは、売却という選択肢を取らざるを得なくなって
　しまいます。

　生命保険金や納税用の現預金、もしくは物納のための不動産
　を確保しておくなどの対策を講じておくべきでしょう。 

相続相談ステーションの西東京センター担当者‘斉藤道哉’編集長による
動画が完成しました。
内容も非常に充実しており、撮影技術も素晴らしいと思います。
彼はイラストのセンスも抜群で、パンフレットなどの色合いも他のセンター
担当者では到底真似のできないハイレベルの技術を持っています。

今回の動画は、相続相談ステーションの新しい試みです。
プレゼンテーション用ですが、今後はさまざまな場面に対応した相談風景
を盛り込んでいきたいと考えています。

　株式会社ウェーブハウス・相続相談ステーション

　本社所在地：岡山県岡山市辰巳2-108
　本社連絡先：086-805-0667（電話）
　問合せメール：okayama@sss-1.jp


　相続した不動産を��収益物件�≠ﾆして活用しませんか！

　株式会社ウェーブハウス・相続相談ステーションは皆様の不動産を最大限に活用
　するためのお手伝いをさせていただいています。
　不動産のオーナー様に最適の資産活用方法をご提案いたします。
　��収益確保�≠ﾌコンサルティングは「株式会社ウェーブハウス」へご相談ください。

　【ご注意】
　　相続に関するご相談を承っておりますが、以下の場合はお答えいたしません。
　　あらかじめご了承ください。
　　1)　‘匿名’による電話・メールのご質問（お名前・ご連絡先をお尋ねします）
　　2)　岡山市外に居住されている方
　　　　　・ただし岡山市内に不動産をご所有されている方は優先的に対応いたします。
　　　　　・また岡山市・倉敷市・早島町の地主様は特に最優先で迅速対応いたします。

　【コンプライアンス】
　　株式会社ウェーブハウス・相続相談ステーションは、遺言書の作成や遺産分割
　　協議、労災コンサル、相続トラブルなどの法律問題は一切取り扱っておりません。
　　株式会社ウェーブハウス・相続相談ステーションは法令遵守を徹底しています。
　　上記ご相談につきましては、他のセンターにお問い合わせください。
　

　イエステーション代表であり、相続相談ステーション社長の
　藤本隆代表です。
　イエステーション本部：http://www.yes1.co.jp/company/
　藤本代表の言葉には重みと厳しさだけでなく温かみもあります。
　『失敗なくして成功なし』
　『現状維持は後退である』
　『考えてから行動せよ』
　どの言葉も深みがあります。
　これまでの藤本代表の経験が凝縮された言葉です。


　相続相談ステーションは藤本代表を中心に、本部事務局を盛り立てて担当者同士が
　協力して会社の成長を目指しています。

　イエステーションという強大なバックを背景に「不動産の相続」に強みを発揮して、
　不動産活用から相続税の節税対策まで、皆様のご期待にお応えします。

　本部事務局：http://www.sss-1.jp/company/
　本部事務局ブログ：http://sss1-honnbu.seesaa.net/

　いま相続相談ステーションのホームページは改訂作業に
　取り掛かっています。
　ホームページの増強ですが、ページ数の増加だけでなく
　「相談風景」を動画でトップページに載せる予定です。
　相続相談という未知の分野を少しでも多くの方にご存知
　いただけるようになればと思います。
　藤本社長の「生みの苦しみ、生みの楽しみ」を味わいな
　がら、一歩でも前進できればいいですが･･･
　ご期待に応えられるようなホームページを目指します。　

　今日は穏やかな一日です。
　乾燥肌には厳しいですが（笑）
　気温も上がらず寒い日が続いています。
　よく考えたらこのブログは「相続相談ステーション」の
　ブログでしたので、時々は相続に関する話題も提供
　しなければ･･･


　「相続相談ステーション」という社名ですが、取り扱っている業務内容としては手続
　ではなく、不動産を中心とした資産活用コンサルティングが主業務になります。
　節税対策だけではなく、相続財産の資産価値を高め、収益物件としての活用方法
　をご提案し、少しでも相続人の方々にとって「利益を生む相続」のご提案を目指して
　おります。

　なぜ手続を取り扱わないのか...
　相続に関する手続はその多くが法律問題に直結しています。
　ですから取り扱うことができると定められている資格を持っていない者が手続を
　相続人に代わって行なったり、個別的な事案についてコンサルティングをすること
　は法律違反になってしまいます。
　もちろん資格を持った方にお願いをするコーディネーターとして活動することは、
　問題なく、この点については、同業他社ではありますが、相続相談センターの曽根
　恵子さんなどは徹底されており、非常に尊敬に値します。

　曽根さんの不動産コンサルティングとしての能力・実績、相続コーディネーターと
　しての信頼感はやはり比類なくこの分野での第一人者と言えると思います。
　私はまだ直接お会いしたことはありませんが、もしお会いする機会があれば教え
　ていただきたいことが数限りなくあります（自分で勉強しろと言われそうですが...）

　曽根さんが執筆されている書籍も事例が豊富で非常に魅力があり、読めば読む
　ほどに曽根さんの相談者に対する温かみと揺ぎ無い自信をかんじることができる
　ので、相続に関する業務に携わる方々は、ぜひ一読されることを強く推薦します。

　相続相談ステーションはイエステーションから誕生しました。
　イエステーション：http://www.yes1.co.jp/
　イエステーションの分譲マンション賃貸管理専門がJMAです。
　分譲マンション・リロケーションのご相談に応じています。
　JMA：http://www.yesjma.com/
　弊社株式会社ウェーブハウスはJMAに加盟しました。
　担当は草野不動産投資事業部長です。
　以下は草野部長のブログから記事を引用しました。

　JMA　日本分譲マンションリース協会（2008年1月12日）

　株式会社ウェーブハウスは
　JMA　日本分譲マンションリース協会に加盟しました。
　せっかく分譲マンションを購入したにもかかわらず、「転勤」「親と同居」
　「狭くなって買換え」など、住めなくなった方たくさんおられると思います。
　売却する。
　それもひとつの方法です。
　ただし「せっかく買ったのでもったいない」「ローンが残っていて売れ
　ない」「将来家族が住むのでとっておきたい」など、売却できない方も
　おられるでしょう。

　そんな時、賃貸にしたり空室でおいておいたりします。そんな時ＪＭＡ
　の登場です。
　皆様の資産をしっかり管理いたします。
　賃貸募集するのは当たり前です。
　不動産の管理は、入居してからの「クレーム処理・賃料集金督促」など、
　皆様には難しいことがたくさんあります。

　住んでないのに管理組合の総会に参加するのも面倒ですよね。転勤
　して遠方におられたら余計に大変です。ただし、欠席してなにも知ら
　ないのも不安なもんです。

　このような「面倒」で「手間」のかかることをＪＭＡが代行します
　ということです。
　費用も少額ですみます。
　詳しくは
　株式会社ウェーブハウスHP(http://www.wavehouse.co.jp/)まで

　草野修平部長のブログ：http://kusanoshuhei.jugem.jp/

　1月10日と11日の2日間、東京で会議がありました。
　担当者だけの会議が毎月1回、参加会社の経営者も
　加えた会議が2ヶ月に1度あります。
　いずれの会議も一番大変なのは本部事務局です。
　議案の作成、会議の進行、議事録の作成だけでは
　なく、データの取り纏めから担当者へのアドバイス、
　さらにはノウハウの収集とマニュアルの作成...

　1月15日と16日の本部事務局のブログには「今日は地獄のような一日でした」「この
　先自分が潰れてしまうな」「今の自分の環境下ではパニック状態に陥ってしまう」という
　コメントが見受けられました。
　本部事務局は全社の統括と各社の調整、さらに具体的案件の検討まで、一人で担当
　しているため、その業務は膨大な範囲と量になります。

　やはり「力のある人が事務局を守り支えていく」という姿勢が必要であると思います。
　私は微力ですが、それでもできる限り守って、できる限り支え続けていきます。
　本部事務局だけが負担を負うという図式だけは、私は絶対に回避します。

　不動産投資の魅力 第2回

　その後、何年かして今度は一棟モノを購入した、管理状態が悪くて入居率が30％
　くらいに低下した、相当力のいる物件でしたが、購入後リノベーションして1ヶ月で
　満室になりました。外装の塗装、エントランスのリニューアル　空室の全戸を全面
　改装することで見違えるくらいきれいになり、その後は入居率はほぼ１００％で
　回っています。

　不動産投資の成功要因の１つは満室経営すること満室経営は最も大きな成功
　要因ですね。　その後の成功話は後日・・・・・

　※弊社社長市川周治のブログ：http://wavehouse.jugem.cc/

　








　弊社の市川周治社長です。
　不動産投資のプロフェッショナルで、経営者の鏡ともいうべき非常に実力ある
　経営者です。
　市川社長が不動産投資の魅力について、ご自身のブログに記事を書かれて
　います。ぜひご一読いただきたいと考え、紹介させていただきました。

　不動産投資の魅力 第1回

　不動産投資の魅力について話したいと思います。

　当社のウェブサイトでも紹介していますが、私が不動産投資の目覚めたのは２６歳
　の時です。
　当時、岡山市内山下のワンルームマンションを550万円で購入したのです。
　不動産投資は、私が不動産業界に足を踏み入れた時から興味があって、市場に
　出ている物件の利回り計算をしたり、事業計画書とシミュレーションを立てて楽しん
　でいました。

　しかし現実に会社を開業したばかりの私に投資用不動産を購入する資金を融資
　してくれる金融機関など皆無で、もちろん自己資金も全く０状態でしたがなんとし
　ても不動産を手に入れたいという欲望が強くてまず、ワンルームの区分所有物件
　ならなんとかなるのではないかと勝手に思い込み、とある取引のある金融機関の
　支店長に相談したのです。
　結果は撃沈です。絶対に融資できないとのこと。理由はワンルームマンションを
　担保にとった前例がないとのこと。金融機関お得意の前例がない攻撃。

　今から考えると当然のことなのですが、なにせ２６歳の若造のこと、どうしても引き
　下がることができずに、事業計画書を持って何度もチャレンジ、結果融資を引き出
　すことに成功したのです。強引というか強く願えば叶うものです。

　その後は事業計画通り返済して行き、1年後くらいにまた、ワンルームマンションを
　1戸買いそれからある程度自己資金が貯まったころに2年後くらいにまた、ワン
　ルームマンションを今度は2戸購入した。続き談は後日発表しますので乞うご期待。
 
　※弊社社長市川周治のブログ：http://wavehouse.jugem.cc/

　レバレッジ効果とは「てこの原理」のことです。
　てこの原理を投資の分野に落とし込んでの考え方で、小額の投資
　資金から大きな収益を得ることを狙うということになります。

　詳細は...
　不動産投資のプロフェッショナルである弊社社長市川周治の記事を掲載
　します。
　（以下「ウェーブハウス」ホームページから）
　不動産投資といっても、自己資金だけで行われる
　ことは稀ではないでしょうか？
　多くの投資家は自己資金だけで不動産を購入する
　わけではありません。




　ほとんどの場合、借入金との併用によってより大きな投資を行い収益の拡大を
　目指すことが行われています。

　その目的は従来からの実物不動産投資と同じようにレバレッジ効果を求める
　ことに他なりません。レバレッジとは“てこ”のことです。みなさんも小学校のとき、
　左上の図のような『てこの原理』を使って重い物を動かしたことがあるでしょう？
　そのとき、どういう感想を持ちましたか？きっと「意外と簡単に動いた」「ぜんぜん
　力をかけずに動かせた」と思われたのではないかと思います。

　金融の世界でも「てこの原理」（レバレッジ効果）を利用することで、実際にかける
　力（自己資金）以上の効果を引き出し、より大きな収益を得ることができます。
　当然、てこを利用できるだけの下に押し出す力が出せること、つまり投資物件の
　利回りより借入金の金利が低く、収益が挙げられるようになっていることが
　絶対条件になります。
　その点を間違えなければ、「レバレッジ効果」により実際の利回り以上の収益を
　得ることができます。

　以下わかりやすく説明します。
　例えば貴方が宝くじに当選して１億円手に入れたと仮定します。現金　１億円で
　１０％の利回りの不動産を購入した場合
　�@1億円を10％の不動産投資で運用した場合
　　　1億×10％＝1,000万円／年間家賃収入
　�A1億円を自己資金として4億円を金利3％で借りて5億円で10％の利回りの
　　 不動産を購入した場合（借入金の返済期限は20年とする）
　　　1億円―自己資金
　　　4億円―20年返済で3％の金利で調達
　　　5億×１０％＝5,000万円／年間家賃収入
　　　借り入れした4億円の返済を20年で元利均等払いすると年間2,660万円の
　　　返済になる。
　　　5,000万円-2,660万円＝2,340万円
　　　自己資金に1億円に対する利回りは2,340万円÷1億円＝23.40％になる。
　　　そして20年で借入金を全額返済することができる、20年後の不動産の価格
　　　は予測不能だが、仮に土地建物の物価上昇額と建物の減価額が同じだと
　　　すると5億円で売却できることになる。そう仮定すると20年後5億円の物件が
　　　自分の所有になる。

　　　�@と�Aを比較検討してみればよく分かるのだが
　　　�@の場合は20年間で総額1,000万円×20年＋1億円＝3億円 を手に入れた
　　　計算になる。
　　　一方�Aの場合は20年間で総額2,340万円×20年間＋5億円＝9億6,800万円
　　 手に入れたことになる。もともと同じ資産でも投資手法によってこれだけ
　　 差がでるのです。これがレバレッジ効果なのです。

　いかがですか？
　相続相談ステーション本部岡山では、他のセンターと異なり、相続不動産を単に
　売却したり、賃貸管理したりするのではなく、収益物件化することによって
　想定外の利益（収益）を得るためのコンサルティングを強みにしております。

　弊社社長市川、弊社不動産投資事業部長草野が、
　投資事業のプロとして皆様の相続財産の価値を必ずご期待以上に高めます！

　ぜひ一度、弊社へお気軽にご連絡ください。

　【不動産のウェーブハウス】
　　サイト：http://www.wavehouse.co.jp/
　　市川のブログ：http://wavehouse.jugem.cc/
　　草野のブログ：http://kusanoshuhei.jugem.jp/

　昨年の12月下旬に発刊した弊社株式会社ウェーブハウスの
　自社誌『岡山不動産マーケット情報』です。

　弊社の投資不動産売買レポートからリノベーションに関する
　情報、さらには相続相談ステーションのご案内まで、不動産
　のオーナー様、富裕者層の皆様にとっての“お役立ち情報”
　が満載です。


　特にリノベーション（デザイナーによるリフォーム物件）情報は
　空室にお悩みの不動産オーナー様にとって、必ずご参考に
　していただける内容となっております。

　不動産投資、特にマンションなどの収益物件にはリスクが伴いますが、徹底した物件
　情報のリサーチ、正確なファイナンス情報の把握、デリバティブを効果的に組み合わ
　せるポート・フォーリオで柔軟に対応できます。

　長期運用による投資をご検討中の皆様に資産運用のご提案も積極的に行なっており
　ますので、お気軽にお問い合わせいただければと思います。

　新年あけましておめでとうございます。
　本年もご愛顧賜りますようお願い申し上げます。
　株式会社ウェーブハウスでは、相続によって不動産
　を継承された皆様、また将来不動産を相続される予定
　のある皆様方に、不動産の効果的な運用方法をご提
　案させていただくために全力を尽くして参ります。


　確かに相続が発生すると、面倒な諸手続に取り組まなければなりません。
　法令に定められているとはいえ、故人を偲ぶ時間すら満足に与えられておらず、
　相続人にとっては非常に厳しい時系列的要求がなされています。

　昨今、「相続」という名称を社名に用いている会社を目にすることがあります。「諸手
　続の代行」「相続に関する相談」などを商品として提供している場合も見受けられ
　ます。しかしながら、「諸手続の代行」は法令に定められた権限ある者（税理士・司
　法書士・社会保険労務士など）が行わなければならず、また「相続に関する相談」に
　ついては、相談料をいただくことなく無料であれば問題はありませんが、時間あたり
　いくらと請求することは弁護士法第72条に違反する違法行為であります。
　「人助け」を標榜している会社ほど、信用性に欠ける場合が多々あると断じても過言
　でないと思います。
　ましてや社会保険絡みにおいて、社会保険労務士資格を有していない者が支給額
　の一部を報酬として得るというようなことは完全な違法行為です。

　相続という故人また相続人の人生にとって、非常に慎重かつ誠意を持って対応
　すべき事柄を商品化しビジネスとしている業者および会社が存在していることを、
　弊社といたしましても、大変憂慮すべき事態であると強く認識しております。

　弊社は、このような法令違法行為を知り得たときは、証言等を求められる場合に
　限ることなく、一切の例外を廃し、断固として違法行為を糾弾して参ります。
　コンプライアンスを徹底することによって、ご相談者の皆様方、不動産のオーナー
　様その他富裕者層の皆様方にとって懐刀的存在としても鋭意精進いたします。

　弊社は相続相談につきまして、諸手続に関する内容はそれぞれ専門士業家の
　諸先生方にご依頼し、また相続に関するご相談は無料にて、ご相談に応えうる
　人員を配し、他の同業他社と異なり、全社に法令遵守を徹底しております。
　違法行為による業務の受託等は一切ございませんので、ご安心の上、
　お気軽にご相談をいただけれは幸甚に存じます。

　また、弊社は「不動産のウェーブハウス」として、不動産投資事業部を擁し、不動産の
　有効活用から資産運用のご提案まで、万全の体制を築き、不動産業の強みを生かし
　たコンサルティングを行っております。
　不動産のオーナー様から細かくご要望等をお伺いし、オーナー様それぞれの個別の
　コンサルティングと資産運用プランニングをご提案させていただいております。
　売買と賃貸につきましても、それぞれスペシャリストによるコンサルティングを行い、
　非常に高いご評価を頂戴しております。

　本年も、相続相談事業、不動産投資事業、不動産売買事業、不動産賃貸営業
　の四者が一体となって、相乗効果（シナジー効果）を得、不動産のオーナー様
　その他富裕者層の皆様方に、最高のコンサルティングと資産活用のご提案を
　積極的に行います。

　末永くお引き立てとご愛顧の程、全社員心よりお願い申し上げる次第でございます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成20年1月5日