| Q1： Sunra Coffee の事業計画が発表になった当初（2000年）の計画では225エーカーの原野を開拓してコナコーヒー園を造ることでした。総投資額が約$20Mでコーヒー栽培が始まると年配当25%くらいになるとのことだったのに現在はコーヒー園のリゾート分譲販売を行なっています。当初と計画が変更になったのは何故ですか。またそれはいつ発表したのですか。 |
A1： 当初の計画を変更しようではないかとの提案がSunra
Coffee LLCの現地ハワイの責任者Mike Nekoba氏とJohn
Waihee氏から出ました。理由は周辺の地価が急騰し始めたことにかかわりがあります。225エーカーを購入したときの土地代金は総額で約520万ドルでしたのでエーカー当たり2.3万ドルでした。ところが何のインフラもない単なる粗地の隣接地がエーカー当たり約20万ドルで取引されていることがわかりました。そこで単なるコーヒー園（農園）ではなく、コーヒー園リゾート開発をしたらどうかという提案になったのです。そこで、計画変更による資金計画と利益予想を投資家説明会の会合で提案しました。出席者にも欠席者にも反対者はいなかったので、コーヒー園リゾート事業を進めることになったのです。予算的には当初の$20Mから約倍の$40Mになりました。
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| Q2： リゾート計画の完成時期は2004−2005年の予定であったのに、今や2008年になろうとしています。この遅れの原因は何だったのですか。 |
A2： 大規模開発にあたっては多くの環境関連調査や工事許可が迅速に進まなかったことが最大の原因です。プロジェクト推進プロセスをチェックするコンサルタントを雇い、業者に手抜きや怠慢がないか監督してきました。今までのところ、遅延は公的機関が原因であると判断せざるを得ません。たとえば担当係官が3ヶ月バケーションに行ったので申請書が机の上で眠っていたなどという報告を受けたこともあります。
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| Q3： 分譲開発地はSunra Coffee LLCの所有になっているのでしょうか。 |
A3： Sunra Coffee LLCの名義になっている不動産登記簿謄本をお見せすることができます。
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| Q4： 分譲地に抵当権は設定されているのでしょうか。 |
A4： 確かに土地には第一、第二抵当権が付いています。第一は$5.5Mで、第二は$3.8Mです。
抵当権設定の第一の理由は分譲地美化（ランドスケープ）と50年に一度の大洪水によるインフラ関係追加工事代金のためです。新たな追加下水工事で今後どんなに大きな洪水にも耐えられるインフラが完備しました。この安全性と美化ランドスケープ投資の結果、1ロット（約6000坪）当たりの分譲販売単価を平均＄1.5Mから＄2.2Mに変更することができました。
第二の理由は地境訴訟が起きたのを期に和解をし（本年3月），隣接地10エーカーを買い取るための土地代金と隣接地整地工事代金のためです。隣地（10エーカー）の買取価格は分譲地販売価格の2分の1の2.2Mになったので有利な和解であったと言えます。
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| Q5： 12月5日のSunra Coffee LLCの説明会でClark
Realtyの分譲案内のパンフレットをもらいましたが、全部で40区画あります。それぞれの区画は公図に分筆登記されているのでしょうか。分譲販売するには分筆されている事が必要だと思いますが。 |
A5： 最終分譲許可証(Final Sub-division
Approval)は、すでに完成している河川上のコンクリート橋の施工図承認書が米海軍から届くのを待っている状態です。2007年末までには海軍から承認書が届く予定ですので、承認され次第分筆図は日本の登記所
(Land Court)に分筆登記されることになっています。
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| Q6： サブプライムローン問題等でアメリカの不動産価格が下落していましがSunra
Coffee LLCの分譲に悪影響はないのですか。 |
A6： アメリカの平均的住宅価格の下落はまだ止まっていません。アメリカでは住宅関連の金融機関の資金繰りが悪化していることから今後もまだ価格下落は続くと思われます。ところが、コナの高級リゾート分譲地はまだ高値含みで推移しています。不動産会社に聞くとほとんどの高級物件のバイヤーはローンではなく現金で購入しているから銀行の影響はないと言っています。コナの高級分譲地は世界中の富裕層が「言い値」で買っている状況だそうです。Clark
Realtyは高級分譲地販売には定評があり富裕層の顧客を多く持っていることから、分譲販売には自信があると言っています。
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| Q7： 予約注文が入っていると聞いていますが、正式取引（エスクローオープン）になるのは何時ですか、また頭金が入金すると聞いていますが、それは何時ごろですか。 |
A7： Final Approval証明書が届くと同時に今までに来ている予約情報
(Lead)は正式注文（エスクローオープン）になります。エスクローオープンのために払う頭金（Deposit）は所有権登記（クローズ）まで売主（Sunra
Coffee LLC）に入金することはありません。正式注文(エスクローオープン)して2ヶ月で所有権登記（クローズ）するのが普通です。
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| Q8： モデルハウス完成の写真を見ましたが、投資家が使えるようになるのは何時ごろからですか。 |
A8： 11月9日にコーヒー園分譲地（Royal Hualalai
Garden）の完成を祝うパーテーがモデルハウスで開かれました。モデルハウスは現在はいつでも宿泊ができる状況で、2008年にモデルハウス使用規定を発表して、投資家の皆様から宿泊希望を募る予定にしています。
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| Q9： Sunra Coffee LLCに投資していますが、投資家の手元にあるユニットとはいったい何なのですか。また、Sunra
Coffee LLCのユニットの販売は証券取引法上問題はないのでしょうか。 |
A9： Sunra Coffee LLCのユニットはSunra Coffee園のすべての不動産資産と動産の「不可分所有権」です。不可分とは区分できない所有権のことです。たとえば1区画を300人の人が一定の比率で所有しているような場合です。Sunra
Coffee LLCのユニットとは不動産の権利であって金融証券ではありません。したがって証券取引法の対象外なのです。しかし，2007年9月末に証券取引法が改正されて金融取引法に引き継がれています。
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| Q10： 先般の説明会でSunra Coffee LLCの2007年10月31日付けの決算書がスクリーンに示されましたが、そのコピーをもらうことはできますか。 |
A10： 説明会の時点ではすでに11月のデータを組み入れる準備ができていましたが、Sunra
Coffee LLCの決算期は年度末ですので2007年12月31日現在の決算報告を待って投資家に報告すべきだということになりました。10月末のものをお渡ししてもあまり意味がないので、将来の配当計算の基礎となる2007年12月31日付けの決算報告書を来年の1月中に投資家の皆様に送ることになりました。
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| Q11： 都合で持っているユニットを売りたいと思いサービスセンターにお願いしているのですが、知り合いの人は早く売却できたと聞いています。なにか優先順でもあるのですか。 |
A11： サービスセンターにはSunra Coffee LLCの権利を投資家から買い取らなくてはならない義務はありません。売却を希望する投資家が出た場合サービスセンターは他の投資家に売却希望があることをお知らせし，引き取りたいという希望があればSunra
Coffee LLCに連絡します。Sunra Coffee LLCは買いたい投資家を確認した上で売却希望者から買取ります。そうして買い取ったものを買いたい投資家に売ります。こうしたプロセスのため買取希望者がいない場合はすぐに売却できないことがあります。しかし今後分譲販売が進むにつれて、ユニットへの投資は有望な短期投資になると考えられ、買取希望者は増えてくると思われます。いずれにしてもサービスセンターは取引には無関係であることだけはご理解ください。優先順位の件ですが、投資家の皆様とSunra
Coffee LLCは信頼関係で結びついています。ところがSunra
Coffee LLCを誹謗、中傷し意図的に両者の信頼関係を崩壊させようとする者がおり、そうした者の言を信じて買い取りを要求するような投資家の方には残念ながら協力はできません。なお、Sunra
Coffee LLCは新潟災害の被災者の方には迅速に買い取らせていただきました。
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| Q12： Reception House(レセプションハウス)は今後どうなるのですか。 |
A12： 現在は管理人が住んでいますが、今後はClark
Realtyの現地分譲販売事務所になり、分譲販売が終わるとホームオーナーズ・アソシェーション（不動産所有者管理組合）の事務所になります。
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| Q13： 販売予定価格と最低販売価格の説明をMike氏から聞きましたが、それによると総販売額は投資額の約倍となっていますが、その通りになりますか。また配当の支払い時期は何時ごろになりますか。 |
| A13： 未払い資金を運用してコナ市のホテル用地とコンド用地に投資し、これを短期転売して約７Mの利益を出して投資家の皆様に30%以上の配当を実施したことはご存知の通りです。これは本業外の予想外利益でした。銀行借入の返済、販売手数料、成功報酬等々を差し引いたのち配当が決まりますので、配当額の概算は12月31日の決算報告の「配当についての中間報告」までお待ち下さい。また配当は各四半期毎にお支払いすることになっています。したがって第一回目の配当の支払いは2008年3月31日締切後の同年4月上旬以降になる予定です。 |
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