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こんにちわ、
現物好きの財部です。
新築分譲が売れ残ってますね。
勘違いの売値が付いていた物件にも、
値下げが目立って来ました。
転売出来ない在庫物件も増えてます。
今回は、割と早かったようです。
ファンド規制の金商法も施行されました。
改正建築基準法の甚大な影響が出てきます。
とにかく拾う準備だけはしておきます。
さて、
流行りの金持ち本などを読んで、ほんとに不動産投資、アパート経営、マンション経営等を志す方が増えてきました。
だけど、実例はバラバラです。実践しようにも何から手をつけていいのかわかりません。
買いました。で、毎年すごい儲かりますって。
じゃぁ、その収益物件って、どうやって買ったんだよ
普通、そう簡単にゃいかんだろ
と私も半眼で読みました。
まぁ入口としてはいいのかもしれないけど、まずは不動産の基本知識、特に身を守るための知識がいるわけです。
利回り云々、税金云々もいいけど、
だって「 不動産
投資」ですもんね。
ところが、不動産の知識、知識っていわれても、運用不動産そのものの知識じゃなきゃなんないし、最初のうちは、いろんな質問が頭の中をぐるぐる回ってよく分からなくなっちゃうんです。
例えばね、
まず探し始めるんだけど、いざ探すってどんな物件をどう探す？
下がる物件じゃしょうがないよね。
じゃ上がる物件ってなんだよ。
その見方・選び方は？
そこの家賃相場はどのくらいってことも知らなきゃな。
不動産業者だけに情報を頼っていいのかな？
現地にいったらどうすんの？
不動産投資家はそこに立って何をどうする？
土地をどう見て、建物をどう見るんだい。
収益物件特有の見方ってなんかありそう。
入居者のことも、よく知っとかなきゃなんないだろうし、
修繕のことだって考えなきゃなんない。
管理のこともあるなぁ。結局どこをどこまで見とけばいいのよ？
そもそも値段はどう決めればいいんだい。それもリアルな。
収益還元価格ってよく聞くけど。正直なにそれ。
収入はどうみたらいいの？
経費もどうみる？出てきた数字をウノミにしても大丈夫？
交渉するときのことも考えておかなくちゃならない
交渉ツールってあるのかな？
などなど。
それで本屋とか行くわけですよ。
私も行きました。不動産のコーナーに。
そしたら並んでるのはマイホームや宅建の本ばっかだし、プロ用の専門書だったりするわけですね。しかも置き場所バラバラ。特に郊外。
でやっと見つけたと思えば、
「相続税対策のための土地有効活用本」、
「ワンルームマンション投資・超おすすめ本」
「早くしないと乗り遅れるらしい煽り本」
とかでしょ？
はっきり言って宣伝じゃん、とか
これから新しく建てることばっか。
ワンルーム投資ってそんないうほどいいの??
そんな煽らなくても...
そうじゃなくて今必要としてるのは、
今すぐ、どうやって収益物件を一から探して、
その物件をどうやって目利きして、 どう安全に買い付け交渉をするか、
といった物件探し〜買付書までの
一貫した収益物件のリアルな知識の集積、
つまり、
ページを一枚一枚めくるように、
即、確実に行動していけるような実戦的な情報
これなんです。
しかも「収益物件」の説明を受けたり、現地案内の時に
「そりゃおかしくないの？」って
気付ける知的な武装知識なんです。
この一番肝心な身を守るための情報がほんとに無いわけだ。
なんで無いかわかります？
そうなんです。建物を新築してくれないと業者が儲からないからなんです。中古ばっかり流通したら、業者は潰れてしまいますよね。ワンルームだって同じようなもんです。
つまり、さっきのような本は、全部供給者の立場で書かれているわけです。「不動産投資家」の立場から書かれたものじゃないんです。だから、その類は、今のところ部分的にしか役に立たないんです。
さらに気になるのが、
管理 の話です。よくあるのが、買ってから（相続してからも含む。）後にあわてて管理をどうするか考え込むパターンです。もう買う直前なんて物件に惚れてしまってますから、管理のことなんて、どうしても上滑りしてます。
で、結局「もう疲れた、とにかく近所の業者さんに丸投げしておけばいいや」なんて、石器時代の発想をしていると失敗します。これからは、この管理のことも、買う前に十分熟慮しておいてから投資しないとね。
別にあなたが掃除を自分でしなきゃいけないってことではないですよ。
そうじゃなくて、
不動産投資家として高度な指示をする
のだという意識付けがあるといいかもねってことなんです。困ったことに、この自立した不動産投資家になるための知識がまたそこらへんには無い。
こんな情報不足の中で、様々な方から収益物件の相談受けるんですけど、持っている資料といえはどれも簡単な数枚のペーパーです。「買おうと思ってるんだけど、どう思う？」っていわれても、これじゃ困るんです。
年収、大ざっぱな年間経費、物件価格、粗利回り、あとは思い込みだけで何千万、何億も投資するんですかぁ?！みたいな。そりゃ孫やヒ孫の代には、大量移民があるかもしんないけど、もう怖くて話になりません。
私の知ってる人なら熟慮してくれるんですけど、私の知らない投資家はGOサイン出しちゃっている話をよく聞くんです。そして、数年経つとまた密かに売りに出てたりして、その資料が業者さんから回って来たりしてます。
「ん？どっかで見たぞこの物件．．．」って。
なぜこんなことが起こってしまうんでしょうか？
それは
知らないことは、視界に入ってても見えてない
からなんですね。
資料見ても、現地行っても、不動産投資家としての「意識付け」が出来てないと、「あ、これはちょっとマズいかも。」って気づかないんです。
たとえば今、パソコンの画面見てますよね。すると「自分の鼻の頭」なんて全く見えて無いと思うんです。でも、意識して鼻の頭を見ようと思った途端に、視界の下側に自分の鼻が出て来るはずなんです。要は、これと同じことです。
不動産投資では、些細なことから、「ん？これは！？」って大きな発見につながることが多くあります。良いことも悪いことも。それに気づくかどうかは、その前の段階に「知って」、「意識付け」出来ているかどうかだけです。
ちゃんとしたプロなら、些細なことまでいろいろ説明してくれるんでしょうけど、そもそも自称プロの方や持ち主（売主）が知らないことは、説明できないですよね。それに誰だって都合の良くないことは言いません。結局、法律で決められていることだけでは足りんのですよ。
「重要事項説明書」ってあるでしょ。私に言わせりゃ最低事項説明書なんです。法律なんてそんなもんです。特に投資用不動産についてはね。「この物件、この部屋だけちょっと家賃が安すぎますよ。」なんて項目ないのです。
そこんとこは不動産投資家自身が判断しなくちゃなんないんです。嫌いな言葉ですけど、あれですよ。ジコセキニンっていうやつですよ。私はこれにいくら金と時間を使ったか.....。
いま、収入のある実物資産、つまり収益物件がかなり取引されています。お勤めの方をはじめ、現実に探されている方も数多くいます。それなりに魅力のある物件では、競合が起こってます。
競ってでも「良いもの」に投資するのはいいんです。給料以外にもう一つ収入の道を作っておくということは、万一の場合の助けになる。助けってのはオーバーだけど、正直安らぐ。
けど、さっきの話です。わざわざ敵を作るような話はしなくていいんでしょうけど、何回も後悔するような話を聞かされたり、実際のところはうまく行ってなかったり、そういう実例に数多く触れてると、これが「儲かる儲かる、金持ち金持ち」という夢話の陰で起きているリアルな現象なんだろうなぁって、考えたくなくても考えるようになりますよ。ほんと。
結局ね、収益物件自体の物的リスクや収益性リスクを「よく知らなかった」だけなんです。「知らぬが仏・見ぬもの潔し」。これが一番マズい。知らないことは全く怖くないでしょ。知らないんだもん。だって。
そんなこともあって、こういう知識があったら少しでも役に立つかなぁという気分で、合間合間を見つけて集めてみたわけなんです。
これは大金持ちの地主さんが、自分の土地に一から賃貸マンションをドーンと建てるなんてものじゃないですよ。そういう知識は本屋に行けば、いっぱいあるんでそっちに行かれた方がいいです。あれはあれで色々言いたいことが山ほどあるけど、基本的には税対策の話だから根本が違う。
ここではそうじゃなくって、
対象としたのは、
もう建築済みで、
すべて収益が実際にある 一棟売りの中古物件
です。これに絞りました。
手始めにはこれが最適なんですね。だって、もう実際に家賃が入っている実績がありますから。これが最大の理由。それと中古物件で先に学んでおけば、新築アパートや新築の戸建て賃貸（貸家）の立地も一緒に学べるんです。どっちにしても建って引渡の次の日には中古になるからね。
難解な法律もやりませんよ。今は必要ないんです。
やっててわかるのですが、後からでいいの。そんなことは。
もう建って人も住んで収益が上がっているものに投資するのに、そんなとこからやるから学習を途中止めするのです。
私は不動産投資の勉強を始めるのに、その難解な法律の方から始めてしまったんですよ。ホントもう何度止めようと思ったことか。確かに法律も重要なんです。けど、これはほんと乾き切った砂をムシャムシャ噛むような話で、こっち側からやると確実に意欲が萎えます。
で、断念。結局分厚い本だけ山ほど残っちゃって、その後自己嫌悪....。
叱咤してもう一回挑戦。で、また自己嫌悪。延々これの繰り返しでした。もう思い出すだけでも目眩がします。もう二度としたくないです。
でね、こんなことを散々やってみて、ようやくわかったんです。
不動産投資の勉強ってね、まずはわかりやすくて、安全なところから始めていけばいいんです。外堀から攻めるってやつですね。まず軽く幹と枝を作ってね、いわゆる投資家行動ってもんを、それ風に実践してみるんです。（まだ買っちゃだめですよ。）
そしたら少し経験ができるでしょ。その幹と枝と軽い経験に、あなたが市販本やHP、ブログで読んだ知識を引っかけて行くんです。これは面白いですよ。もうどんどん頭に入ってくるし、また忘れにくいんです。しかもすべてが現場で使える直結型ノウハウだしね。
そしてこんなことをしばらくしていると知らないうちに、収益物件の「目利き」ができるようになってきます。こうなると単に街を歩くだけですごく忙しくなります。あなたに必要な情報が、向こうの方から勝手に視界に飛び込んで来る感じといえば分かりやすいかもしれません。こうなると、もう楽しくって仕方がない。
最初ね、少しだけ時間はかかります。だけど、そうしてるうちに物件の選択に「確信」が出てきます。そして不正確で責任のない無邪気な「他人の意見」に左右されなくなります。
なぜなら、あなたは自立的に現地の「事実」を「観る」ことが出来るようになっているからです。少なくとも、この知識がその取っ掛かりになればいいなと思っています。
さらに、
新たに、
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＋ 買った後は管理を任すって常識みたいなんだけどそれでいいの？＋
これって、なんだか頭のほとんど丸投げしてないぽい？＋
不動産投資家になったわけですが、現金ばかりが出て行きます＋
確かに家賃は入ったよ。だけど言うほど手元に残りません＋
よくよく考えたら契約書なんてロクに理解してないかも＋
法律的なことも実は買う前からお任せ気味。都合がよいのは一体誰？＋ 建物の水漏れの話はよく聞くけど、収入の水漏れもあるんじゃない＋
そうなると、垂れ流しの支出ってのも、もしかしたら有りだよね＋
あっけなく始まって、なんとなく投資してる？こういうのが普通？＋
普通でいいけど、少し面白くないよ 成長感てのが無いんだよ＋
２棟,３棟の目標を立ててます。けど地固めって出来てるか？＋
こんな場当たり的でいいのかな？今、自分は何処にいる？＋
いっつも一見さん的なお見積り。自分は投資家？一般客？＋
部品の30倍の人夫賃払ってるんだけど、これいいの？＋
時は実に流れてる訳ですが、変化に対応出来る準備ある？＋
それに対応できなきゃどうなるの.....。＋
不動産投資家なのに、なぜか指図丸飲みぽい。これ如何...。＋
「運用という蚊帳」の外に居るのが不動産投資家な人？＋
「管理」は頼んだけど、「制御」出来ていないよ。正直言って。
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ここだけの話なんですけど、場合によっては業者さんや銀行さんの知識を超えます。
だって実際、私に相談ありますもん。これどう思う？って
これらは全部自作なのでどこにもないです。
さらに詳しい内容はメンバーページに置いてます。
正直あんまり公開したくないんです。
なので、登録された方だけにそのパスワードを送ります。
最後に、
これを単に手に入れればいいってもんじゃないということは
ここでちゃんと言っておきますよ。
なんでもそうだけど、基本から応用に行くためには、まず「型」を学習し、少しずつでもその実践を始めることが大切です。そうじゃないと目利きの力もぜんぜん上がらないし、多少のウラ技を知っても、現場ではまず使えません。
そしてその全部を人任せにするのは、そういう投資のプロを雇えるくらいの大きな投資家になってからです。そういう意味でも最初が大事なんです。
あと、お金を借りることが出来るから、とにかくなんでもいい、それらしい収益物件を買うぞ！なんて順序が逆さまなことは絶対にやっちゃダメです。
「頭金無し」・「フルローン」で買えたって、そもそも収益生まない物件じゃ毎月支払いばかりで借金返せないんです。ノンリコースローンだってね、何年かしたら借換（リファイナンス）があるんです。
その時空室だらけで収入無かったり、貸し手がその貸し方自体を止めてたりしてて、再融資の承認下りなかったら、借りたお金を返せなくなりますよって話なんです。
今静かに広がっている「こんなはずじゃなかった」の多くは、さっきの収益物件自体の物的リスク・収益性リスクをないがしろにした当然の帰結なんです。彼らがこれを少しだけ知って、その順序さえ間違わなければ買わなかったはずなんです。
ここをわかってくれない人がいらっしゃったら、すいません。
了解されてから登録してください。
どこかの変な家主が偉そうにいっているのはわかってます。私だってこんなこと言いたくはないんです。けど、本当に大事な大事なことなのでここで言っておきます。
それではこの辺で
洗練され自立した不動産投資家を目指し、
共に高まりましょう!
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