2016年9月のフラット35の金利予想と利息を減らす方法
どうも千日です。9月のフラット35の金利はまだ発表されていませんが下記のように上がると予想出来ます。（カッコ内は先月の金利）
- 15年〜20年 0.95%（0.83%）
- 21年〜35年 1.07%（0.90%）
フラット35sについてはここから一律0.3%マイナスとなりますので、以下のようになるでしょう。（カッコ内は先月の金利）
- 15年〜20年 0.65%（0.53%）
- 21年〜35年 0.77%（0.60%）
フラット35の金利は月初めに発表された金利がその月に適用されます。
もしも中古住宅を購入するなら、住宅の引き渡し日＝融資の実行日は8月中にしておいた方が安い金利で適用されますね。
例えば3,000万円をフラット35で35年借りた場合の利息総額は2016年8月か9月かで100万円も違ってきます。
- 2016年8月金利0.9%の利息498万円
- 2016年9月金利1.07%の利息598万円
つまり翌月の適用金利がある程度予測出来れば、借り入れ日をほんの数日変えることで、より有利な金利で住宅ローンを借りられるという訳ですね。
公表前の金利が何で分かるのか？
この予測は公表された情報から理論的に導き出される金利です。ズルでも千日が占い師に転向したからでもありません。
フラット35の金利の決まり方
フラット35は全期間固定金利です。借入期間にわたり、金利が固定された金利タイプで、金融機関が金利変動リスクを負います。
- 銀行が借りてくる時の金利が上昇しても、住宅ローンの金利は上げられない。
- 銀行が借りてくる時の金利が下がっても、住宅ローンの金利を下げなくて良い。
一方で、フラット35については、住宅ローンの債務者がローンを返せなくなっても銀行は取りはぐれが無いんです。
フラット35は住宅金融支援機構という国が運営する団体が銀行の債権を買い取る又は返済を保証するという形になっています。
つまり住宅ローンの利用者が返済出来なくなっても既に国に買い取って貰っているか、国が代わって弁済してくれますから、銀行にリスクはありません。
もちろん住宅金融支援機構は後で利用者に請求します。
このため銀行は、長い期間でも安心して融資出来るんです。
そういう事で、フラット35の全期間固定金利は国に対する貸付に近い考え方で金利を決める訳です。
国に対する貸付＝国債ですね。
ですから、その金利は国債の利回りに連動する訳です。
国債利回りの動向
ですから国債利回りの動向を見れば、翌月に上がりそうか、下りそうかという大まかな予測は可能なんですね。
10年国債利回りは2016年2月の日銀によるマイナス金利政策がトリガーとなり、さらに英国のEU離脱ショックから歴史的な低金利が続いていましたが、2016年7月29日の日銀の金融政策決定会合後に反転して急上昇しました。
主な要因は会合で表明された追加緩和政策への失望が原因だと言われてます。
加えて言われているのが2016年9月20日21日の会合で予定されている「これまでの緩和策に対する総括」に対する警戒心です。
総括そのものは会合の度に行う定例のものですが、その当たり前の事をわざわざ表明するという事が「マイナス金利政策を縮小・撤廃する方向転換」のサインではないかと市場に受け止められたんですね。
住宅金融支援機構債の表面利率から予測する
しかし、国債利回りの動向だけでは冒頭のようにコンマパーセント単位の予測は困難です。
そこで更に確度の高いデータが、住宅金融支援機構債の表面利率です。毎月20日前後にリンク先のホームページで公表されます。
表面利率
- 2016年4月発行 0.34%
- 2016年5月発行 0.36%
- 2016年6月発行 0.23%
- 2016年7月発行 0.19%
- 2016年8月発行 0.33%
住宅金融支援機構は金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機関投資家などに「機構債（RMBS・住宅ローン債権担保証券）」という形で販売しています。
この表面利率は機構債を買う投資家の投資利回りです。
という事は、住宅金融支援機構にとっては資金調達のコストということですね。
つまり、フラット35の金利は以下の数式で計算できるんです。
- 機構債の表面利率＋住宅金融支援機構の利益率
住宅金融支援機構は国が運営する団体ですから、利益といっても人件費等の経費を乗せるだけですから固定的で、ほぼ前の月と変動はありません。
つまり、かなり正確に予測出来るという訳です。ちょっとやって見せますね。
表面利率とフラット35の金利の推移から計算する
機構債は翌月のフラット35の債権を買い取る為の財源となりますので、その利率は翌月に適用する金利を検討して決定されます。
表面利率⇨翌月フラット35金利（上乗せ利率）という関係で時系列に推移を見ると以下のようになりますね。
4月発行 0.34%⇨5月金利1.08%（0.74%）
5月発行 0.36%⇨6月金利1.10%（0.74%）
6月発行 0.23%⇨7月金利0.93%（0.70%）
7月発行 0.19%⇨8月金利0.90%（0.71%）
8月発行 0.33%⇨9月金利？%（0.70〜0.74%）
現時点で9月の金利は公表されていませんが、利益上乗せ利率は0.7%〜0.74%のレンジで一定です。
ということは、8月発行の機構債の表面利率0.33%に上乗せ利率を足せば、ほぼ9月の適用金利が導き出されるという事です。
つまり、2016年9月の予想金利は1.03%〜1.07%だという事ですね。
答えは9月1日に出ます。
冒頭の予想金利は、表面利率が近似している5月の上乗せ利率を適用した予測となっています。
融資の実行日は物件の引き渡し日
ここで、注意点を書いておこうと思います。大原則として融資の実行日は物件の引き渡し日です。これは絶対に動かせません。
引き渡しを遅らせるのを嫌う売り手
既に物件が完成していて、いつでも引き渡し出来る状況で引き渡し日＝融資実行日を遅らせるのは、普通は売り手（デベロッパー）は嫌がります。
だって既に材料費や外注費などの費用は発生していて、決まったサイトで支払わなければならないからです。
買い手の融資が遅れるという事は、入金が遅れるという事です。下請けに代金を期限通り払う為に売り手の工務店やデベロッパーの持ち出しになってしまう事があるからです。
しかし、35年の長きにわたり100万円近くの利息を余分に払うのは「自分」です。
そして、デベロッパーや工務店の営業マンは売るまでがお仕事です。完成して引渡しが終わったら（欠陥住宅でもない限り）その後、一生会う事はありません。
ことさら角を立てる必要はありませんが、遠慮も無用です。
でも100万円は大きいデスよね〜アハハ
なんて言いながら、声には出さず…
じゃあ、100万円値引きしてくれるの？
と頭の中で念じつつ相手の目をジッと見れば、相手も嫌々ながら応じざるを得なくなるでしょう。
引き渡しを急ぐ事に伴うリスク
当月中に融資の実行を受ける為には物件が当月中に完成して引き渡しを受けている事が条件になります。
物件が完成していなければ、そもそも不可能です。
引渡し日を前倒しにするのは、完成さえしていればお互いにハッピーですね。問題なのは、無理に引渡しを前倒しにするケースです。
まともな工務店やデベロッパーなら完成してなければ引渡しには応じないんですけど、引渡しは早い方が彼らにとっては有利なので完成してないのに書類の操作に応じることがあります。
くれぐれも妙な書類上の操作を行うことは避けて下さい。
違法である事はもちろんですが、引き渡しを受けたという事は、その家が完成しているという事を認めた事になります。
そういう場合は、こちらがリスクを負う事になります。どんなケースがあるかご紹介しましょう。
販売業者が資金繰り難で引渡し前に残代金を請求してくるケース
販売業者が資金繰りに困窮している場合、引き渡し前に残代金を請求してくることがあります。
「銀行側の都合で」などと、もっともらしい言い訳を用意してくるかもしれませんが、残金は、必ず引渡し日に合わせて行うようにしましょう。
引渡し日が延長したのにも関わらず、年度内に残金を振り込んで欲しいなどというのは、完全に相手側の都合なんです。
それに、そういう資金繰りに困窮した販売会社がちゃんと下請けに代金を払っているとは考えにくいですね。
残金を支払ってしまったら、場合によっては引渡しを受けたのと同じような取り扱われ方をしてしまう、つまり残工事をやって貰えないリスクがあります。
販売業者の粉飾決算で完成引き渡しを偽装するケース
決算月間近であれば、販売業者側としてはなんとか当年度の売上にしたいものです。
営業マンのボーナスにも影響しますし、支店の成績にも影響します。
そういう理由から引渡し書類だけでも良いからハンコを押して欲しいと言われる事がありますけど、当然引渡しを受けてなければハンコを押してはいけません。
そもそもそんなお願いをして来る時点でやばい状態です。同じく最悪の場合、引渡しを受けたものとして扱われてしまいます。
販売会社が一流の上場会社だからといって油断してはいけませんよ。まれにそういった事はあります。
会計監査を欺く為に、売れていない戸建住宅に表札とカーテンを付けて、さも売れたかのように偽装していたケースがありました。
ちなみにこのケースは、カーテンの柄がどの家も同じだった事に疑念を持った会計士に追及され不正が発覚したそうです。
まとめ 裏技たるゆえん
いかがでしたでしょうか。融資の実行日というのはこれだけ重要なんです。
そして融資の実行日は引き渡しの日でもあります。
その引き渡し日もまた私たちのみならず販売業者にとっても極めて重要な日なんですね。
融資の実行日を数日ずらすだけで100万円近くのお金を節約できるのは確かですが、書類面だけでなく実態ともちゃんとマッチさせる必要あります。
実態と離れて遅らせるのには限界がありますし、早め過ぎれば自分がリスクを負う事になります。
これがこの方法の裏技たるゆえんなのです。
以上、千日のブログでした。
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