それ知らないと損するかも！600万円損した筆者が教える、マンション購入で損しないための重大6ポイント

2016年5月11日不動産・不動産投資

上記の通り、これまで2回に分けてお送りしたマンション購入にまつわるコラムですが、要するに賢い購入のポイントは何なの？というご意見にお応えすべく、7つのポイントにまとめてみました（求められていないかもしれないですが…）。
マンション購入時に最高値で掴み、バブルが弾けた頃にこの記事を思い出す、ということが無ければ幸いです。

1. 床面積は50㎡以上から。2019年6月30日までに買うのがお得です！

登記簿上の床面積が50㎡を超えていると、住宅ローン減税制度を利用することができます。

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借りて住宅を買った場合に、ローンの金利負担の軽減を図るための制度です。「毎年の住宅ローン残高」（または「住宅の取得対価」のうち、どちらか少ない方の金額）の1%分だけ、10年間に渡り所得税の額から控除されます。つまり、支払うべき税金の額が少なくなるということなのです。（参考：「すまい給付金」サイト）

最大控除額は400万円（10年間合計）となっており、その恩恵は無視できません。

※　なお、長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ最大控除額が300万円（～平成26年3月）、500万円（平成26年4月～平成31年6月）

ちなみに「床面積」と「専有面積」は違います。似て非なるもので、それは「こしあん」と「つぶあん」くらいの違いがあるのです（ちなみに筆者は全力でつぶあん派）。

前回のコラムでは少し盛って約50㎡とアップしてしまったが、筆者が購入したマンションの床面積は47㎡でした。つまり、住宅ローン減税制度を使うことが出来ず、ここでも損をしていたわけなのです…涙

2. キャッシュではなくローンで買いましょう！

マンションをキャッシュで買うかローンで買うかという問題は、「夏と冬どっちが好き？」と同じくらい頻発する、結論の見えにくい問題です。

どちらがより良いのか議論されているのを良く目にしますが、多くの場合、どちらかを選択したサイドの人が、「自分の選択が正しくあってほしい」という思いを持って主張をされているのではないかなと思えることも多々あります。知らぬ間に築いてた自分らしさの檻の中でもがいているだけなのです。誰だってそう、筆者だってそうなのです。そこで筆者はローンでマンションを購入しました。

住宅ローン減税制度は、10年間も有効ですので、マンションを買った最初の10年は無理に繰り上げ返済をする必要はありません。住宅ローン減税制度が申請できる期間（2019年6月30日まで）は、ローンを選択する方が有利と考えられます。で、10年間は設定した月々の返済をし、その間に貯金や資産運用をしてお金を増やすこともできるのです。10年経過後は住宅ローンの繰り上げ返済にキャッシュを使うのが良いのではないでしょうか。

日銀もマイナス金利を打ち出していることですし、超低金利の今は、ローンを活用しやすい環境にあると言えるでしょう。

3. 金利は変動型＋金融機関の優遇金利を！

キャッシュとローン問題の次に多いのが、金利の「変動型」か「固定型」という問題でしょう。この問題も実に根深いものです。残業続きで「私と仕事どっちが大事なの？」と問い詰められるのと同じくらい悩ましいと思っています。

金利っていう形のないもの、予測するのはいつも困難なのです。このわだかまりもきっと消せやしないのです。筆者は思います。金利上昇を目論んだものの、それも裏目に、結果的に毎月余計な金利負担が発生してしまったあの時を。あの時、固定金利を選択したことで、なくしちゃいけない物（余計な金利）がやっと見つかった気がしています。

景気を左右する政策金利。コンマ数％の金利引き上げで景気が後退してしまう脆弱な日本経済において、かなりしっかりと景気が回復しなければ利上げはできないでしょう。当面、超低金利時代が継続すると筆者は考えています。

銀行業界にとっては面白くないマイナス金利政策ですが、この低金利はマンション購入には後押し材料となるわけです。

4. サービス（値引き）、考えていますか？

マンションが完成して、いつまでも売れ残っている物件を見かけることがあります。このようなマンションは、売れていない相応の理由があって売れ残っているのです。

マンション購入に際し、一番値引きをしてくれる時期は1～3月です。大企業の多くが3月決算なので、会社としては、決算期までに一つでも多く売り切りたいわけです。決算期が近づくにつれて、サービス内容も変わってきます。

値引きのポイントとしては大きく4つあります。

物件価格のサービス
諸費用のサービス
家具・エアコン・引越費用のサービス
リフォームのサービス

この辺りがマンション購入にありがちなサービスです。売り始めの時期はほぼ不可能ですが、決算期が近い、入居が始まっている、そのような物件では交渉してみるのをオススメします。

ただ、お互いに気持ち良く取引をしたいものです。値引きにも「いつまでに契約してくれたら」的な業者の要望や条件もあります。お互いに折り合いをつけて、無理を強要することはあまり得策ではありません。

5. 購入のタイミングは不動産価格が下がるアノ時！

リーマンショックのような、いわゆる経済的なクラッシュが起きて、世の中が不景気となるタイミングが最も不動産価格は下落します。値上がりしている局面で無理して買ってしまうと、筆者のように高値掴みをして、その後長い期間後悔をしてしまうことになります。そうならないよう、購入のタイミングは気を付けたいものです。

どのような局面かは、こちらの記事をご覧ください。

目安としては、下記1, 2, 3のような時期が最も不動産が安くなります。

世界的不況で、日銀があらゆる金融政策を導入しても景気が悪化
不動産会社が倒産し始める、業績が大幅な赤字に転落する
政府が国を上げて経済対策を打ち出す

これまで、10年以内には1度は発生しています。景気後退入りはマンション購入の検討時期と考えておきましょう。

6. 2016年10月1日から1年間、親に泣きつきましょうw

住宅購入時、一定金額までの贈与は非課税になります。

契約日が2016年9月末までは700万円までの贈与が非課税に、2016年10月1日から消費税が10%になりますが、非課税枠が2017年の9月30日まで「2,500万円」に拡大します。

もし親御さんから援助を頂けそうな見込みがあるようでしたら、この時期がお互い一番メリットの大きいタイミングと言えそうです。（一定基準を満たす住宅はさらに500万円加算されます）

購入に際し、相続税の対策を行うなら、『2016年10月～2017年9月30日』が最も有利な税制を受けられます。以降は1,000万円、700万円となります。

いつ何時でも、親からすると子はかすがい。春日井の黒あめなのです。マイホーム購入時、親に頼らずしていつ頼るのか、ここで親を使わない手はありません。甘えに甘えましょう。夫婦それぞれで親に泣きついて、時期に合わせて700万円～2500万円の非課税枠を勝ち取りましょう。

離婚を繰り返しては両親からご祝儀を何度もせびったそこのあなたもまだ諦める必要はありません。まだ打てる策は残っています。そう、今度はあなたが親にメリットを与える番です。

「オヤジ、こんな相続対策知ってるか？こどもが家買う時に2,500万円までの贈与税が非課税になるらしいぜ」

「なんやて！？それ、ほんまかいな？お父さんお前と違って大学出てへんからそんなん知らんかったわ。ほな2,500万円あげるわ！」

「おおきに！」

こんなハッピーストーリーがあると…良いですね…。

【最後に】最初はリクルートのスーモカウンターなどで相談すると良いでしょう

マンション選びは、サラリーマンが上司を選べないくらい、将来の人生を左右します。筆者は金利だけ見ても、毎月15,000円×12か月×8年間で約150万円も垂れ流しにしていました。

気軽な気持ちで、そこらのモデルルームに行けば、ハイエナのごとく営業担当者があなたを狙っています。ハイエナは言い過ぎましたが、リクルートのスーモカウンターなどは、特定の不動産会社に肩入れすることもなく、無料であなたの条件に合ったマンションを紹介してくれたり、購入相談に乗ってくれます。なお、スーモでなければならない理由はありません。

後悔しないためにも、まずは中立的な相談窓口で問い合わせてみることから始めてみてはいかがでしょうか。

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