今回は、不動産投資を行っている方はもちろんですが、これから住宅を買おうと検討している方もチェックしておいた方がいい、超やばいトラップとその回避術について解説していきます。
特にファイナンスが得意でない方はこのトラップにハマるとまさに地獄行きの切符を手にすることになるのでたまたまこの記事を目にした人も3分だけ時間を割いて絶対チェックしてもらいたい。
目次
超難案件の取組みで気づいた超やばいトラップの存在
ここの所、不動産バブリッシュでわっしょい傾向にある為かちょろちょろと仲介会社さんから融資付を頼まれる事が増えてきたのですが、わざわざ水面下でお声がけがかかるのですから中々の難物が多くローン職人状態になってきている私です(笑)
外部からの依頼で取り組んでいる難案件と、既存顧客でタイミングの問題で難易度S級になっている件を並行してやっているのですが、そこで余剰キャッシュフロー（CF）に関して以前より厳密精査するようになったのかなという印象を受けています。
CFに関して厳密に精査するというのは借入者の保全につながるので非常によい傾向だと思うのですが（取り組んでいる案件のハードルはあがりますが）、厳密に数字を追っていきながら意識が集中していくと見えるものが増えていきます。そう、ヤバイ歪みに気づいたのです。
キャッシュフローとはお金の流れのことをいいます。ここでは流れを把握して定期的な収入－支出＝余剰金がいくらになるかというのをより厳密に見るようになったよねって話。
事業用より住宅購入者の方が罠に落ちてる!?
投資用不動産を購入している方は住宅ローンが組みにくい、逆の場合、物件が買いにくいというよく話題にあがるネタですがこれはロジックが別物です。ついでなので回避策は後述します。
今回のトラップに関しては、大衆向けに張られたもの。「初めての不動産＝住宅」の方のほとんどがこのトラップに知らず知らずの内にハメられてしまうという超怖い真実。相当数すでにハメられてるね。これ。
何がって住宅ローンの審査基準が余剰CF＝生活費を考慮していないからなのです。
みんなの生活費はどれくらい？平均値を確認してみる
多くの方は、結婚を契機にしたりお子さんができから等、何かをきっかけにそして生活基盤もしっかりしてきてある程度やっていける自信があればそろそろ住宅を購入しようかという考えるようになると思います。
賃貸住宅に住んでいて家賃がもったいないと考える人も多いでしょうし。
では、生活に不安なく十分にやっていける生活費っていうのはどの程度見込んでおけばいいのでしょうか？
多くの場合、今までの自分たちの水準で考えるわけですが、平均値と照らし合わせて異常値になっていないか念のため確認してみましょう。
総務省統計局
家計調査（二人以上の世帯）平成27年（2015年）3月分速報 （平成27年5月1日公表）
色んな所に統計というものはあります。上記は本年3月の統計情報ですが、消費支出の平均は317,579円／月とあります。
これが世の中の平均値です。見込みがあまりに少なくなっている場合、何か抜けがあるかもしれませんよ？十分に見込んでおきましょう。
実は、単月単位ではありませんが、この生活支出に関しては世代別、家族構成別にも統計がございます。より厳密に確認したい方はチェックする事をおススメしますよ。
不動産投資をやっている方は私の計算書ではこの各世代、家族構成の値を使用してより厳密に精査できるようにアップデートしましたのでお持ちの方は更新・まだ持ってない方はMail会員登録で無料Getできますのでぜひご利用下さい。
でも上記の統計を確認してみると気づきませんか？
なんと!!住居費が入ってないではないか！
さらさら～とこの統計を見ていくと見逃してしまいそうですが、”住居費 17,700円／月”って。ん？ってなりますよね。
摘要欄に「設備修繕・維持」って書いてあります。
つまりは家賃もしくは住宅ローンの支払いはこの数字には入っていないというわけなのですね。
ではどうしたらいいかというと、誰でもわかる話ですが、先の317,579円に加え家賃もしくは住宅ローンを加えた額と手取り収入と照らし合わせて問題がなければある程度安全圏と考えられるわけです。
例えば、住宅ローンの月々の返済額が10万円だとすると合計で月417,579円以上の手取り収入があればOKという事。
手取り収入ですからね。なぜここを強調するかというとヤバイ案件につながるからなのです。
では話を少しづつ進めていきましょう。
ローン審査は大きく３つ。多用される2つがヤバイ!!
その三つは、保証会社利用、フラット35、一般の方は使うことがまずありませんが、プロパー。
まず、ほとんど全ての方は前述の二つ、保証協会とフラット35の利用だと思います。聞きなれないプロパーというのは金融機関が独自に組み立ててその人本人専用の融資をする形です。何か事業をやっている方や、前述二つの審査基準に当てはまらない人が利用するものですのでほとんどの方は利用する機会はありません。
保証会社って何かといいますと、例えばどこか銀行の住宅ローンを利用しますと、不動産を担保に入れます（抵当権設定）、加えて保証会社があなたの連帯保証人の役割をしています。
フラット35は当の本人（住宅金融支援機構）がその役割をします。
実は住宅ローンの審査って持ち込んだ金融機関よりも、保証会社の審査が重要でそこで「保証OK」となるかが勝負なのです。通常、団体信用生命保険の加入も必須なのでガチガチに保全取られているような気もしますが、「住宅ローン組むので連帯保証人になってください、お父さん」って頼まなくて良くなるわけですから非常にありがたい存在です。
しかし、大部分の方が利用している前述二つが今回のトラップ仕掛け人（悪気は絶対ないｗ）。
そう、審査基準と先にお伝えした平均生活費との間に大きな、それは大きな歪が存在するのです。よくよく計算したら…死ぬじゃんな話です。
保証会社利用はここまで貸してくれちゃう
保証会社というとあまり記憶にないかもしれませんが、メガバンクを含め銀行から住宅ローンを借りる場合はほぼ全てこの保証会社が利用されています（各行独自・地銀や信金は各協会の保証会社を利用）。
でその審査基準が怖いのですが、会社員の方は税込年収を基準として融資限度額がきまります。この融資限度額が・・・そう先の生活費と不一致を起こしているのです。
保証会社は各行独自ですが、基本的に審査基準は一律に近く、融資限度額もだいたい誤差100～200万円程度になります。
例として税込年収500万円の方の融資限度額（35年の場合）がどの程度か明示しておきましょう。（他に一切借金やカードの分割払い等が無い前提）
およそ3,760万円、これは金融機関の中でも融資限度額があまり大きくならない金融機関の審査基準から算出しています。
後で精査してみましょう。怖いですよ？
ちなみに確定申告者（個人事業主）の場合、所得を基準に融資限度額が算出できます（保証会社利用ORフラット35）。事業で融資を利用していた場合や、減価償却費が大きくて所得金額を圧迫しているなどで基準に当てはまらない場合、実際のキャッシュフローは十分にあるよって時には先にあげたプロパーで取り組んでもらうという事が検討できます。
フラット35はここまで貸してくれちゃう
現在フラット35は凄まじく金利の低い時期ですから話題沸騰中ですが（今の金利ならいいなぁって思います）、実はもっと怖いかも。
フラット35の場合の融資限度額は実行される金利（正確には審査時の金利）を基準に算出されますので、金利動向によって融資限度額は大きく変わります。が、返済原資として考えられる金額が基準なので支出部分は変わりません。
現在はあまりに金利が低いので少し金利を調整して、仮に2％として考えてみましょう。先と同じく税込年収500万円（35年）とします。
そうすると、融資限度額は約4400万円
自分で確かめてみたい場合はフラット35のHPをご利用下さい。
年収から借入可能額を計算
中々へヴぃーな数字が出てきましたね。では次でそれぞれを精査していきましょう。
精査をすると…破綻!?
さてさて精査です。先の銀行＝保証会社利用の場合の融資限度額は3760万円でした。ローン支払額はどれくらいになるのでしょうか。
これも現在かなり金利優遇が激しいですが、あまり極にいっても当てはまらない人が増えるので、今回は多くの金融機関が採用している現在の店頭金利2.475％から1.4％の優遇となる1.075％で見てみましょう。
結果は月々の支払額：107,458円（元利均等返済）
これに先にあげた生活費の平均値317,579円を加えると425,037円です。年間支出は・・・5,100,444円。オーバーです。年収500万円の人なのに平均的な生活はもう望めません。それだけではありませんさらにヤバイ事に気づいていますか？
でもその前に。フラット35の場合も見ておきましょう。
フラット35は、金利2％（35年）として算出した融資限度額ですからそれに合わせて同じく計算すると145,755円／月（元利均等返済）。
ってお～い、さらに増えた。。フラット35は実行金利を基準に融資限度額を決めるので、簡単にいうと今回の年収500万円の人は月145,755円の支払額に収まる金額ならいつでも貸し出しますよってことにもなります。生活費を加味すると月々463,334円、年556万円になっちゃうから死んだも同然です。
でもね、さらに死にたくなるほどやばいんです。そう税込年収で算出しましたよね。でも手取り収入はそれよかだいぶ少ないじゃないですか。。
だから、手取り収入と照らし合わせなきゃァやばいんです。
手取り収入はここで確認！
さて、手取り収入の見方ですが、ちょうど税込年収500万円の源泉徴収票の参考例を使っていましたので、使わせて頂きながら解説したいと思います。
住宅ローン・組み方ガイドさん
今年の「年収・所得・手取り」は源泉徴収票のココを見る！
（http://www.loan.tank.jp/gensen.html）より
上記サイト内でも紹介されていますが、手取り収入の算出法。
（1）支払い金額－（3）源泉徴収税額－（4）社会保険料等の金額
つまりこの場合、5,000,000円－500,000円－218,400円となり、手取り収入は、4,281,600円となります。
先の事例保証会社の場合、ランニングコストは年間5,100,444円となりますので、年間818,844円の赤字。
フラット35の場合はもっと悲惨です。年間1,278,408円の赤字。
完全に地獄行きの切符を手に入れる事になってしまうのですね。
私の経験上、住宅を購入する場合、融資限度額に近しい金額まで借入希望する方が非常に多いですから、すでに切符を手に入れてしまった方は超絶多いと思います。
これから住宅を買おうと考えている方は、手取り収入－生活費＞住宅ローン（＆固都税＆マンションの場合は管理費）って計算式が最低でも成り立つようにしましょう。
できることなら、修繕費も積み立てておける余裕が好ましいですね。
マンションの場合、管理費も修繕積立金も駐車場代も考慮に入れず融資限度額が算出されるのでもっとやばい自体が起こりえます。また修繕積立金は共用部用。内部分も忘れずに確保した上で購入計画を立てましょう。
不動産投資（賃貸業）は、ここチェック！
では、まず最初に棚上げ状態にありました、投資用不動産を購入している方は住宅ローンが組みにくい、逆の場合、物件が買いにくいというよく話題にあがるネタに関してです。
元々、地主だったりした場合、話は別ですがこれから賃貸業を行おうって方や一から不動産投資、賃貸業をやり始めた方の大部分がハマってしまう盲点。
いくつかPOINTがありますので順に解説します。
会社員や公務員さんが好む兼業者用の人気のアパートローン（ここではパッケージローン商品を指します）は、消費性ローンになります。
これはどういうことかと言いますと、融資の扱いが住宅ローンやカードローン等と同じなのです。当然個人情報にも消費性ローンとして記録されていきます。
事業性融資の場合は個人情報への記録は基本ありません。
その為、アパートローンを使用している方が住宅を買いましょうということで住宅ローンの審査をしようとすると当然即効でローンの存在が明らかになります。（例え確定申告していなかったとしても。絶対ダメ。）
これ自体はそれほど問題にはなりません。先にあげましたように個人事業主は確定申告上の所得金額から住宅ローンの融資限度額が弾きだされますので、それに合致すればいいのですが・・・。
残念ながら✕がつくことが多いです。というのは保証会社やフラット35を利用の場合、所得金額＋給与所得（税込）－現在のローン返済額から算出します。
賃貸業をされている方は減価償却等で圧縮しているかもしれません。また給与所得者よりも不安定要素（不動産賃貸）が含まれるようになるので審査基準に当てはまらないケースや減額となる場合が多いのです。
その際に利用するのが金融機関個別のプロパー融資による住宅ローンの実行なのですが、ここで大きくのしかかるのが債務超過問題です。
プロパー融資をする際、多くの場合、地銀や信金に依頼する事になるでしょう。しかし、これらの金融機関の多くは原価法（積算法）による担保評価⇒可処分可能額を算出して保全が取れているかを重視します。
しかし、アパートローンを利用している場合、この担保面での評価がめちゃめちゃ甘いので（収益性を重視：微妙な収益還元法）、多くの場合、債務超過とみなされ信用がたりませんとなり、✕が付くケースが多い。
これは、住宅ローンに限らず収益物件を買い増ししようという場合にも多くの方が遭遇する事態です。
そもそも、積算がどうのとかネット上でよく見かけますが甘い目線で見過ぎではないかと考えています。
では、逆の場合は？というと、同じく住宅ローンを差し引いて余剰資金が十分に確保されているか？を見た上で融資の可否がでてきます。
また、アパートローンの場合、多くの場合、融資限度額を設けておりますので、当然消費性融資である住宅ローンも融資限度額から差っ引かなければなりません。
そして余剰資金、先にあげた生活費＋住宅ローンの金額を差し引いても余剰資金が残っているかどうかが重要で、スタートしてまもない場合、住宅を購入したらその余剰が足りなくなるという現象に陥ってしまい、融資を受けられないという自体に遭遇する人が多いという事になります。
考慮しないと仕入れられなくなるよ？
さて、賃貸業をしている方が注意すべきトラップですが、再度余剰キャッシュフローに話を戻します。
この生活面に支障がないと判断する基準なのですが、住宅を持っていない人の場合、先にあげた生活費分しか考慮に入れられていません。（もちろん、年齢、家族構成に合わせた数字を用いられるがこの対策は後述します）
賃貸だった場合、その賃貸住居部分を考慮されないケースが多いのです。現在のアパートローンの審査基準から判断して、収益物件を取得していても実は、あまり多くのCFを生んでいないという方も結構いるもの想定できます。
利益もあまりでていないのにただ借金返済に回っているというケースが多発していると思います。
よって、さて家でも買おうかなと考えた際には余剰CFが全然確保されておらず、信用足りない、いや貸せませんよって事になってしまう。
アパートローンの審査基準をみれば見るほど各物件仕入れ時にはじき出される融資限度額はかなりヤバめのものになりますし、相当上手くやらないと売却時に残債割れ起こすんじゃない？って疑問に思う物件にまで融資承認がでてしまうので結構怖い。
特にアパートローンは、物件というよりも本人の信用（別口収入源等）に重きを置きますから、本人の信用を高めているつもりが逆に落としてしまうかもしれませんので注意。
返済比率がどうのこうのというより、生活資金の確保とどうせ仕入れるならちゃんと利益がでるものを選びましょう。その点を考慮するとあまり賃貸業の事がわからないうちはアパートローンを使うということがすでに結構危険な気がしています。（個人の見解です）
仕入れられちゃうから怖い。です。
世代別、家族構成による値で再チェック!!
当然、賃貸業をされている方は、取引が非常に多いですからより厳密に把握しておかないといけません。
現在手元にある情報としては20代、30代、40代以上それぞれの単身者から6人家族までそれぞれ把握しておりますが、ご自身の年齢と家族構成による確保すべき余剰CFを認識しておくようにしましょう。
計算書の更新POINTもついでに紹介
Mail会員登録をされた方に提供させていただいている計算書の内容も上記、余剰CFについても加味して更新しました。
今回、更新した点
- 各世代、家族構成に合わせて財務状況の確認、仕入れ対象物件の融資可否までできるようにしておきました。
- 取得物件を個人所有とするか法人所有とするか比較検討できるように更新しました。
全体像
新機能追加分
※上記画像内で表示されている「通算で○○万円（年間）の余剰があります。」のコメントは設定した年齢（世代）と家族構成に合わせての生活必要資金と住宅を取得済みの方はその住宅ローン等を差し引いて表示されているので本当の余剰CFとなります。
これで完璧!!収益物件も住宅も取得放題！
上記の計算書の更新で、個人、法人所有の方で代表者保証が必要な段階迄の方には対応できたと思います。
代表者保証が不要な段まで到達している人はこの計算書自体不要かなと思いますが。融資審査と運営シュミレーションは使えると思います。
この計算書でOKサインがでかどうか確認しながら次の一手、その次とシュミレーションしながら進めて行けば、普通に考えれば困ることはないはずです。
尚、すでにお持ちの方、データーの更新をしておりますので配信させていただいているMailマガジンから再度ダウンロードしてご利用ください。
まだ、ご利用していない方はMail会員登録するとメールが届きますのでご利用頂けます（無料です）。
まとめ
結論としては、何も知らずにローンが組めるかどうかハラハラしているスキにとんでもない借金を背負ってしまっているかもしれないから注意だよねって話なのですが、適正な生活費の設定、ローンの返済額を手取り収入で賄えるかちゃんとチェックしないと怖いよというお話でした。
私もふと気づいて計算したわけですが、多少の誤差どころかここまで大きな歪みがあるとは想定外でした。
国民の生活水準とかけ離れているとしか言いようがないわけですが、結局バカをみるのはローンを組んだ本人のみ。しっかりと精査して十分な余剰を確保した上で進めていくようにしていくしかないのでしょう。
参考になった、面白かったという方はコメント、そしてぜひシェアをお願いします。
最後までお読み頂き有難うございました。
この記事を書いた人
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