2015年2月に過去最低金利となり、3月に一転し金利を引き上げた「フラット35」。今後の展開が気になる人も多いのではないでしょうか。
今回はマイホームを検討しているものの、借金の経験から信用情報に不安を持っていて動けない人たちのために、「フラット35」とはどういったローンなのか、また、どういった対応をすればこの低金利のタイミングに借りられるのかを具体策を交えご紹介します。
住宅ローンは自治体から融資を受ける公的ローンや、銀行、組合、生命保険などの民間ローンなど借入先、ローンの種類はさまざまです。
「住宅ローンは種類も多く複雑で何から手をつけていいのかわからない」とお悩みのご家族も多いかと思いますが、今回はCMなどでも認知度の高く、比較的わかりやすいローン商品であるフラット35を取り上げたいと思います。
また、さまざまな事情から、検討自体を断念している方々にも対策情報をご提供したいと思います。
住宅ローンには大きく分けて「変動金利型」、「固定金利期間選択型」、「長期固定金利型（全期間固定金利型）」の3種類があります。
「変動金利型」は一定期間で金利が変動し、おおむね他のローンに比べ借入時の金利が安いのが特徴です。
「固定金利期間選択型」は、変動金利型に比べて長い期間金利が固定されます。（2,3,5,10年等）所定の期間が終了すれば、変動金利型となりますが、固定金利期間を再設定することもできます。
「長期固定金利型（全期間固定金利型）」は、借入金の受け取り時に返済終了時までの金利と返済額が確定します。
フラット35はこの長期固定金利型に該当し、民間金融機関と住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫の業務継承）が提携し提供している住宅ローンです。
取り扱いのある民間金融機関は、都市銀行、信託銀行、ネット銀行、地方銀行、第二地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、信農連、保険会社、モーゲージバンクなどです。
フラット35は最長35年の固定金利で借り入れができます。 ですので、低金利時に借りることにより、低金利に基づく返済が返済完了時まで維持でき、尚且つ、金利変動がないので安心です。
銀行ローンでは、あなたが住宅ローンの返済ができなくなった時に備えて保証会社にあなたに代わって住宅ローンの肩代わりをしてもらうために払うお金として保証金が必要になります。
保証金の相場は大手のメガバンクの30年ローンで概ね45万前後になりますが、その保証金の支払いがありません。
※一括前払いと利息組み込み分割かで支払い総額は変わります。
フラット35も他住宅ローンと同様、繰り上げ返済に対応していますが、繰り上げ返済の場合手数料がかかる住宅ローンもあります。
金額は住宅ローンによってまちまちで、無料の場合もあれば、無料で対応可能な場合もあります。 フラット35は繰り上げ返済手数料がかからず、返済額は100万円から対応しています。
ここで言う保証人とは、債務者が債務を支払わない場合、債務の支払い責任を負う債務者以外の人を言います。
住宅ローンを借りる場合保証人が必要な場合がほとんどですが、フラット35は保証人が必要なく、保証会社が保証人になる制度があります。
※保証会社に保証人を依頼する場合費用がかかります。
機構団信（機構団信特約制度）とは債務者が死亡、または高度障害状態になった場合、残りの住宅ローンが全額弁済される特約制度です。
ご加入の対象年齢は満15歳から満70歳で、保証は最長満80歳まで、御夫婦での連帯債務の場合は御夫婦お二人での加入が可能です。
※特約料の目安は35年3,000万円で初年度107,300円2年目以降はお借入残高に基づき計算した額となります。 ※御夫婦での加入料はおひとり様でご加入いただく場合の1.56倍になります。
住宅金融支援機構が定める独自の適合基準に適合しているかを証明できます。
※新築住宅、中古住宅によって対応先は異なり、それぞれに料金がかかります。
検査機関と適合証明技術者はフラット35ホームページで照会ができます。
フラット35の利用条件は以下のとおりです。
1.申し込み時の年齢が満70歳未満である ※返済内容によっては満70歳以上でも可能
2.日本国籍で永住許可を受けている、または特別永住者である
3.年収にしめる全ての借入の年間返済額の割合が次の基準を満たしている 年収400万円未満 30％以下 年収400万円以上 35％以上
※収入を合算できる場合もある ※全ての借入とはフラット35他、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードのキャッシング、分割、リボ払い含む）等の借入で収入合算者を含む
4.借入対象となる住宅、敷地を共有する場合は、申込者本人が共有持分を持つこと等の条件がある
尚、年収については、原則お申し込み年度の前年の収入を証明する公的証明書に記載された金額となります。
2014年4月の消費税の引き上げによって住宅市場の落ち込みを防ぐため、国土交通省は融資額の上限撤廃をしました。
ですので2014年3月現在、全額融資が可能となっています。
ただし、融資率が9割以下か9割超かで借入金利は窓口となる金融機関ごとに一定額上がり、手数料も金融機関によってさまざまです。
また、多くの金融機関では、初期手数料の支払い型体によって金利の違う2つのプランを用意しています。 定額型と定率型です。
定額型は借入金額に関わらず、手数料が一定であるのに対し、定率型は借入金額に応じて、一定の割合を手数料とするものです。
下記に主要金融機関の手数料、金利の一覧表を記載します。
| 手数料 | 返済機関 | 金融機関名 | 手数料 | 9割以下（年） | 9割超（年） | 備考 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 定額型 | 返済機関20年以上 | みずほ銀行 | 32,400円 | 1.43％ | 1.56％ | |
| りそな銀行 | 21,600円～32,400円 | 1.42％ | 1.55％ | ※金利引き下げ条件適用 | ||
| 三井住友信託銀行 | 32,400円 | 1.42％ | 1.55％ | |||
| イオン住宅ローンサービス | 54,000円 | 1.40％ | 1.53％ | |||
| 返済期間21年以上35年未満 | みずほ銀行 | 32,400円 | 1.70％ | 1.83％ | ||
| りそな銀行 | 21,600円～32,400円 | 1.69％ | 1.82％ | ※金利引き下げ条件適用 | ||
| 三井住友信託銀行 | 32,400円 | 1.69％ | 1.82％ | |||
| イオン住宅ローンサービス | 54,000円 | 1.67％ | 1.80％ | |||
| 定率型 | 返済機関20年以下 | みずほ銀行 | 融資額×2.16％ | 1.20％ | 1.33％ | |
| りそな銀行 | 融資額×1.62％～1.836％ | 1.20％ | 1.33％ | ※金利引き下げ条件適用 | ||
| 三井住友信託銀行 | 融資額×2.16％ | 1.20％ | 1.33％ | |||
| イオン住宅ローンサービス | 融資額×1.836％ | 1.20％ | 1.33％ | |||
| 返済期間21年以上35年未満 | みずほ銀行 | 融資額×2.16％ | 1.47％ | 1.60％ | ||
| りそな銀行 | 融資額×1.62％～1.836％ | 1.47％ | 1.60％ | ※金利引き下げ条件適用 | ||
| 三井住友信託銀行 | 融資額×2.16％ | 1.47％ | 1.60％ | |||
| イオン住宅ローンサービス | 融資額×1.836％ | 1.47％ | 1.60％ |
過去同じように、リーマンショック後の経済対策として、2009年6月から2012年3月まで全額融資の処置があった期間もあるのですが、
2012年4月から2014年3月までの期間では融資率は9割上限となっており、経済状況で融資率が変動する場合もありますので、
フラット35での借り入れを検討している方々は早めに検討、対応するに越したことはないようです。
まず、消費者金融からの借入以前に、『フラット35の利用条件』で前述した条件はクリアしている必要があります。
では、消費者金融からの借入がある場合ですが、借りられる場合と借りられない場合があるとしかお伝えできません。
つまり、審査内容は公開されていないので正確にはわからないですが、消費者金融に借金がありながらフラット35で借入できたケースがあるということです。
しかしながら、消費者金融からの借入でフラット35の融資に確実に影響するといわれている状態があります。
それは信用情報機関に事故情報が残っている場合です。事故情報の基準は一般的に『3か月以上の支払遅延』と『借金の法的整理』の2点です。では、信用情報機関に残る2点の事故情報は一生消えないのかというとそうではありません。
信用情報機関によって事故情報が破棄される期間があり、その期間を過ぎれば条件によって借り入れが可能になります。
消費者金融からの借入が審査に影響している疑いがある場合次の3点が理由として挙げられます。
1.消費者金融からの借入自体が審査に影響している場合
2.消費者金融との取引件数が影響している場合
3．それぞれの消費者金融の借入限度額が過大である場合
1については消費者金融との取引そのものが審査に影響しているので、信用情報機関から取引履歴や事故情報が破棄される期間が経つのを待つ必要がります。
取引履歴が破棄される期間は取引終後から5年間となっています。事故情報の破棄については『信用情報機関の自己情報破棄の期間について』で後述します。
2については、金融機関によってばらつきはあるものの、消費者金融業者との取引件数が5件～7件以上で審査に通らない場合があります。
この場合は取引頻度の少ない消費者金融業者から解約することで対応が可能です。
3についてですが、消費者金融の借入には限度額が設定されています。多くの場合は限度額いっぱいまで使用されることは少ないのですが、金融機関の審査基準では、この借入限度額の上限まで借入れたものとし審査をします。
これは、資金がなくなった場合に無条件での借入ができるためです。 契約している消費者金融の借入限度額を下げることでこちらの対策が可能となります。
ですので、消費者金融での借入がある場合、契約業者数を極力減らすこと、それぞれの業者の限度額の上限を下げることがまず取る必要がある対策となります。
ただし、対策をとっても信用情報機関に情報が反映される期間は最低でも3ヶ月程度かかりますので、対応後、半年後に審査をすることをおすすめします。
日本には信用情報機関が3つあります。 シー・アイ・シー（CIC）、日本信用情報機構（JICC）、全国銀行個人信用情報センター（KSC）です。
日本の金融機関であれば必ずいずれかの信用情報機関に加盟しています。
まず、『3か月以上の支払遅延』の情報ですが、シー・アイ・シーと全国銀行個人信用情報センターでは 延滞解消されてから最長5年間情報が残リます。
日本信用情報機構では延滞が解消されから1年間情報が残ります。
しかし、『3か月以上の支払遅延』情報は3つの信用情報機関に共有される情報ですので、最長5年の情報保持と考えておく必要があります。
次に『借金の法的整理』についてですが、任意整理、個人再生、自己破産の3つがあります。
まず任意整理の情報ですが、いずれの信用情報機関も最長5年間情報が残ります。
任意整理について詳しく知りたい方はこちら
しかし、任意整理の情報を信用情報機関に登録するタイミングは、金融機関によってさまざまで、事故情報が切れる時期が年単位で変わることがあります。
金融機関によっては、任意整理が成立したタイミングで登録される場合や、任意整理成立後、すべての支払いが完了したタイミングで登録されるケースもあります。
ですので、返済が完了してから5年と考えておく方が間違いはなさそうです。
次に個人再生、自己破産です。
シー・アイ・シーと日本信用情報機構は最長5年間情報が残ります。全国銀行個人信用情報センターは最長10年間情報が残ります。
個人再生、自己破産の情報も『3か月以上の支払遅延』と同じく、3つの信用情報機関に共有されますので、最長10年間で考える必要があります。
また、信用情報機関に登録されるタイミングですが、通常、個人再生は残った借金が完済してから、自己破産の場合は裁判所からの免責許可が下りてからといわれています。
個人再生について詳しく知りたい方はこちら
自己破産について詳しく知りたい方はこちら
『信用情報機関の事故情報破棄の期間について』にて前述しましたように個人再生、自己破産の事故情報は最長10年間信用情報機関に残りますので、金融機関が個人再生、自己破産の情報を登録してから10年後であれば条件によっては借り入れは可能です。
ただし、個人再生、自己破産でかかわった金融機関は10年以上履歴を保有している場合がありますので、個人再生、自己破産に関わった銀行以外での銀行で審査を出すようにしましょう。
消費者金融からの借入は金融機関にとってマイナスの印象しかなく、極力関係がないことがベストです。
信用情報機関では取引のあった金融機関に関するさまざまな情報を保有していますので、借金を完済、もしくは法的処置をとった場合は、契約している消費者金融と即座に解約手続きを取ったほうが賢明です。
やはり消費者金融での借入履歴は、審査が比較的ゆるいと言われるフラット35でも影響するようです。しかし、前述したように対処法はないわけではありません。
結論から考えると、過去に消費者金融から借入はしたものの、その後真面目に借金問題に取り組んだかを行動として示すことが大切で、その行動にに対して金融機関の審査基準があるということです。
現在、借金問題を抱えながら見て見ぬふりをしている人たちも、まずは心を入れ替え、借金問題に取り組むことが大切なんではないでしょうか。
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