فقد شهدت أسعار الشقق في المناطق الآمنة والتي تستقطب المهجرين من باقي المناطق ارتفاعات في قيمها الإيجارية وفي أسعارها البيعية أيضاً، الأمر الذي حاولت «الوطن» تسليط الضوء عليه من خلال عينة شملت واقع الإيجار في حلب وحماة وريف دمشق حيث بينت مصادر خاصة في حلب لـ«الوطن»: «أن الإيجارات عادت إلى حدودها قبل الظرف الحالي بحدود 15000 ليرة للشقة مساحة 100م من دون فرش و20000 ليرة للمفروش، مع العلم بأن هذه الأسعار ارتفعت في فترة الإقبال إلى 20000- 30000 ليرة على التوالي، ولكن نتيجة لانحسار الطلب عادت الأسعار إلى مستوياتها السابقة منذ نحو سنتين»، على حين قال رئيس مجلس إدارة مجموعة البرازي للتطوير العقاري الدكتور حيان برازي لـ«الوطن»: «لم ترتفع قيمة الأجور الوسطية للشقق السكنية في مدينة حماة إلا بمستويات غير ملحوظة خاضعة للعرض والطلب حيث إن شقة تبلغ مساحتها 100 متر وغير مفروشة كانت تؤجر بحدود 8 آلاف ليرة سورية قبل سنتين أصبحت تؤجر الآن بحدود 9 آلاف ليرة حيث لم يتجاوز الارتفاع 10% وبلغ الارتفاع الذي طال الشقق المفروشة التي لا تشكل سوى 1% من إجمالي الشقق المؤجرة وسطياً 25% من حدود 20 إلى حدود 25 ألف ليرة حسب مستوى الفرش ومستوى المنطقة».
وأضاف برازي: إن أسعار العقارات لا تزال ترتفع بشكل مستمر ولكن سرعة الارتفاع متباطئة مقدّراً تباطؤ الارتفاع بحدود الثلث عن سرعته المعتادة، وأن الأسعار مع ذلك ارتفعت بحدود 50% فوصلت أسعار الشقق من حجم 100 متر على العظم وسطياً بين 3- 3.5 ملايين ليرة والمكسي بحدود 4-5 ملايين للمساحة السابقة ذاتها.
وأشار برازي إلى أن أحجام بيع الشقق السكنية تراجعت عام 2012 مقارنة بعام 2011 مع ملاحظة عدم وجود أي مشاريع إسكانية جديدة في حماة وبالتالي توقف كامل للمشاريع العقارية باستثناء المشاريع القائمة سابقاً منذ عام 2010 وما قبل والتي يجري العمل على إتمامها حالياً.
وبيّن برازي ارتفاع نسبة إشغال الشقق الفارغة في حماة من مستويات متدنية لم تكن تتجاوز 20% إلى حدود مرتفعة تخطّت نسبة 80% من خلال عقود الإيجار.
وفي سياق متّصل أفاد أحد أصحاب المكاتب العقارية في ريف دمشق الغربي (جديدة عرطوز) بارتفاع قيمة الإيجارات بشكل عام في ظل الظروف الحالية حيث تبلغ الأجرة الوسطية لشقة مساحتها 100 متر 12 ألف ليرة من دون فرش وبين 20-30 ألف ليرة مفروشة حسب نوعية الفرش علماً أنها كانت وسطياً في حدود 9 آلاف ليرة قبل سنتين من دون فرش وبين 14-20 ألف ليرة مفروشة وبشكل عام فإن الارتفاعات في الإيجارات الشهرية تتراوح بين 30-50% علماً أنها ليست المرة الأولى التي تشهد فيها الإيجارات مثل هذه الارتفاعات حيث ارتفعت إلى حدود كبيرة جداً في فترة وجود العراقيين منذ عام 2003 إلى حدود 2009-2010 حيث وصلت حينها الشقة غير المفروشة وسطياً لحوالي 15 ألف ليرة والمفروشة بين 25-30 ألف ليرة بسبب وجود الطلب الكبير الذي دام عدة سنوات.
وأوضح صاحب المكتب العقاري أن حركة البيع والشراء لم تتوقف ولكن لا يوجد حركة نشاط في الفترة الراهنة ومن يقم بالبيع حالياً يكن مدفوعاً بالحاجة بشكل أساسي ممن يملكون بيتاً غير الذي يسكنونه وهم بحاجة لسيولة لأن البيت المسكون لا أحد يساوم أو يفرّط فيه، وقد وصل حجم العرض لغايات البيع إلى حدود ضعف الحجم المعتاد في الحالات الطبيعية وانخفض حجم الطلب بشكل كبير عن مستوياته المعهودة.
وأشار صاحب المكتب العقاري إلى أن أسعار الشقق السكنية شهدت ارتفاعات أيضاً حيث يتراوح المتر حالياً على العظم حسب اختلاف المناطق في جديدة بين 15-40 ألف ليرة أي إن شقة مساحتها 100 متر يتراوح سعرها بين 1.5-4 ملايين ليرة علماً بأنها كانت تتراوح سابقاً بين 1.2-2.4 مليون ليرة، وتبلغ تكلفة الإكساء الوسطية للمتر 6 آلاف ليرة أما الكسوة الجيّدة فتصل إلى 10 آلاف ليرة للمتر الواحد.
وبيّن صاحب المكتب العقاري أن حركة البناء حالياً في جديدة شبه معدومة مع وجود بعض المشاريع التي يتم استكمالها ولكن ببطئ شديد.
وأوضح أن جديدة عرطوز شهدت ومن فترات سابقة طلباً كبيراً على الإيجارات وازداد هذا الطلب في ظل الظروف الراهنة لقدوم عائلات من مناطق مجاورة ما أدى إلى شحّ كبير في الشواغر وازدحام في نسبة الإشغال في كل مسكن.
ومن مصادر خاصة في أحد مناطق ريف دمشق الشرقي التي تشهد إقبالاً (منطقة ضاحية الأسد) بلغ وسطي أجرة شقة مساحتها 100م من دون فرش 15000 ليرة سورية حالياً وكانت لا تتجاوز في الحالات العادية 12000 ليرة وبالنسبة للمفروش فرشاً عادياً فقد ارتفعت الأسعار من 17000 ليرة سابقاً إلى حدود 25000 ليرة حالياً، وبالكاد يمكن إيجاد أي منزل فارغ حالياً مع شرط الدفع 6 أشهر مقدماً. ويرى متابعون للشأن العقاري أن ارتفاع قيم الإيجارات عائد لزيادة الطلب في بعض المناطق وأن البعض الآخر حافظ على مستوياته أو انخفض وأن الانخفاض الذي أصاب حركة البيع في السوق العقاري وتوقف القيام بمشاريع جديدة هو أمر طبيعي ضمن الظروف الراهنة، وأن ارتفاع قيم الشقق بحدود 50% عن مستوياتها السابقة يبرره ارتفاع تكاليف البناء على الرغم من شح الطلب وكثرة المعروض.
مع الإشارة إلى أن قيم الايجارات في بعض المناطق والذي ارتفع إلى مستويات فوق 50ألف ليرة شهرياً ووصول بعضها إلى 100 ألف ليرة، أمر متوقع وله زبائنه كما له سوقه، وهذا لا يمكن سحبه على جميع الشرائح وتعميمه على السوق العقارية اليوم، لأنه في المقابل هناك مناطق عشوائية تتدنى فيها قيم الايجارات إلى مستويات ضعيفة، لذا يتم بناء التقدير العقلاني على المساكن المعتادة العادية والمتوسطة إلى الجيدة.

| محمد بدر كوجان

ترقبوا نهاية الشهر الجاري.. فصل التنازع بين قوانين التطوير العقاري والضرائب على الإيجارات والتجارة... «بازرباشي» متشائماً: غياب الحل يربك الدوائر المالية


| مازن جلال خيربك

أصدر وزير الإسكان والتنمية العمرانية الدكتور صفوان العساف القرار رقم 689 القاضي بتشكيل لجنة لإعادة النظر بالقانون رقم 15 لعام 2008، والقرار رقم 5151/م. وبتاريخ 11/4/2012 والنظام الداخلي المقترح للهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري، من خلال دراسة شاملة لكل القوانين والمراسيم الناظمة لعمل الهيئة والمرتبطة بها، وإعادة صياغتها في ضوء القوانين الأساسية، بما ينفي التناقض فيما بينها، ويحدد مهام جديدة للهيئة وصلاحيات تمكنها من تحقيق أهداف إحداثها.
ويرأس هذه اللجنة المدير العام للهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري والتي تضم في عضويتها مستشاراً قانونياً في رئاسة مجلس الوزراء، ومستشار وزير الإسكان والتنمية العمرانية، إضافة إلى مديري السياسات الإسكانية والتخطيط العمراني والمكتب الخاص في وزارة الإسكان، وكذلك مدير التعاون السكني في دمشق ومدير النافذة الواحدة في هيئة الاستثمار السورية ومهندس من هيئة التخطيط الإقليمي وخبير قانون وخبير مالي وخبير من القطاع الخاص، إضافة إلى مديرة الترخيص والرقابة في الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري، وأخيراً المدير العام لهيئة التمويل العقاري.
ونص القرار على أن تجتمع اللجنة بدعوة من رئيسها، على أن تنجز مهمتها خلال مدة أقصاها يوم 28 من الشهر الجاري، لترفع اللجنة في نهاية عملها تقريراً بما تم إنجازه لوزير الإسكان والتنمية العمرانية، ليتم عرضه على الجهات المختصة.
وفي تصريح خاص لـ«الوطن» قال عضو اللجنة الخبير المالي فؤاد بازرباشي: أن اللجنة تعمل لإعادة النظر بالقانون رقم 15 لعام 2008 الذي أحدثت بموجبه الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري، بالنظر إلى تعارض هذا القانون مع جملة من النصوص القانونية ولاسيما القانون رقم 41 لعام 2006 الذي وضع أساساً وخاصة لتكليف تجارة العقارات بضريبة الدخل، والمادة 5 من المرسوم التشريعي رقم 52 لعام 2006 الناظمة لضريبة تأجير العقارات السكنية للسورين وغير السوريين، إضافة إلى تعارض قانون التطوير العقاري مع المادة 36 من المرسوم التشريعي رقم 53 لعام 200 الناظمة لضريبة تأجير العقارات السكنية لغير السوريين، والمادة 6 من المرسوم التشريعي رقم 51 لعام 2006 الناظمة لضريبة المنشآت السياحية مثل الفنادق والمطاعم والملاهي ومنشآت المبيت السياحية والشاليهات والكازينوهات، مشيراً إلى تنازع يقوم بين مجمل هذه المواد والنصوص القانونية، والمادة 24 من قانون التطوير العقاري رقم 15 لعام 2008، مبيناً أنه تنازع يضع الدوائر المالية والمستشارين الماليين في حيرة وإرباك، ما يستوجب تفسير وتوضيح هذا التنازع، ووضع حد حاسم لهذا التنازع، والعمل على تبيان إذا ما كانت هذه النصوص السابقة لصدور قانون التطوير العقاري ما زالت سارية المفعول والنفاذ، ولاسيما أنها تعتبر نصوصاً خاصة عدلت أحكام قوانين الضريبة على الدخل مع ضرورة توضيح هذا الجانب للدوائر المالية المختصة، والتي يقع على عاتقها تطبيق النصوص القانونية.
ويضيف بازرباشي: إن جوهر التنازع يقوم على ما نصت عليه المادة 24 من قانون التطوير العقاري من خضوع أرباح المشاريع المرخصة وفق أحكام القانون رقم 15 الخاص بالتطوير العقاري إلى المعدلات والمزايا المنصوص عليها في المادة 3 والفقرة /هـ/ من المادة 5 من المرسوم التشريعي رقم 51 لعام 2006، على أن تصدر معايير الحسم والمزايا بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية والمجلس، على حين يجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح من المجلس منح المزايا والتسهيلات المنصوص عليها في هذا القانون، وذلك لأي من المشاريع القائمة قبل نفاذه ولم ترخص وفق أحكامه وتسري عليها سائر الالتزامات المنصوص عليها في متن هذا القانون.
على حين- يتابع بازرباشي- نصت بقية النصوص القانونية آنفة الذكر على أساليب وطرق ونسب مختلفة لاحتساب الضريبة، عما تضمنته المادة 24 من القانون رقم 15، ما يجعل تنازعاً يقوم في هذا المجال بالنسبة لاحتساب الضريبة ونسبتها وشريحتها، كما هو بالنسبة لفعالية الإعفاءات والمزايا والتسهيلات الضريبية الممنوحة، وكيفية منحها، وبالتالي يبرز هنا سؤال غاية في الأهمية: أي النصوص القانونية النافذة وسارية المفعول ستطبق على مشاريع التطوير والاستثمار العقاري، مع الأخذ بعين الاعتبار الإرباك الذي ستجد الدوائر المالية نفسها فيه كنتيجة طبيعية لوجود مجموعة من القوانين والنصوص القانونية المعنية بنفس الناحية ونفس المطروح الضريبي، ما يجعل من المستحيل بالنسبة لها اعتماد نفس المعايير وتطبيق نفس النصف على كافة هذه المشاريع، مشيراً في الوقت نفسه إلى أن اللجنة ستعمل على إيجاد حل حقيقي لهذا التنازع القانوني، من خلال اعتماد صيغة نهائية تكون فيها المرجعية إلى نص قانوني واحد معتمد في هذا المجال، متوقعاً في الوقت نفسه ألا ينتهي عمل اللجنة في الوقت المحدد بالقرار الذي شكلها، بالنظر إلى أن اجتماعات أربعة للجنة حتى الآن لم تنتج مناقشة أكثر من عشر مواد من القانون رقم 15، أي لا تزال حتى اللحظة تناقش مقدمة القانون، ولم تصل حتى الآن إلى جوهر الموضوع الذي شكلت لأجله، على حين لم يبق من فترة فعالية اللجنة أكثر من 24 يوماً.