★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.141 ――――――――――
☆☆ ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。
◆――――――――――― ９月末現在の管理実績 ―――――――――――◆
オーナー様数２，９４３名、管理戸数７，０７２戸、入居率９８．００％
◆――――――――――――― ＩＮＤＥＸ ―――――――――――――――-◆
１. 入居者審査は「断る」から「いかに審査を通すか」
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜参加者募集のお知らせ〜
４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中
５． 賃貸管理もお任せください！
賃貸管理実績２０年のノウハウで、
あなたの期待に応えます。
６． 編集後記
◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 日本財託グループからのお知らせ ◆◆◆◆◆◆◆◆◆
１０月６日（火）放送のテレビ東京『ガイアの夜明け』に
日本財託グループのオーナー様であり、
住宅ローンの専門家・モーゲージプランナーとしてご活躍されてる
高山 弥大（たかやまみつひろ）様がご出演されます。
『ガイアの夜明け』１０月６日（火）２２：００放送 第３８６回
マイホームを守れ！〜“我が家”の崩壊に立ち向かう〜
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview091006.html
ぜひ、ご覧ください！
高山様が代表を勤めるＴ＆ＴバジェットコンサルティングのＨＰはこちら
http://www.office-tandt.co.jp/
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■ １．入居者審査は「断る」から「いかに審査を通すか」
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賃貸管理会社の業務の一つに
『入居者審査』があります。
入居者審査というのは、入居希望者が
毎月きちんと家賃を支払う能力があるのか、
入居後にトラブルを起こす心配がないのか、
事前に確認することです。
入居者に家賃の支払い能力がなかったり、
本人が暴力団関係者などの場合、
オーナー様も私たち管理会社も困ります。
そこで、入居のお申込みが入ると、
入居希望者が入居者として適切であるかどうか
判断するための『審査』をするのです。
このように、
管理会社にとっても物件のオーナーにとっても
『入居者審査』はとても重要です。
家賃滞納常習者の入居を避けようとして、
独自の審査基準を設けている賃貸管理会社はたくさんあります。
特に、大手の賃貸管理会社ほど
厳格な審査基準を設けて、
滞納の発生を未然に防ごうとしています。
例えば、税理士でもある当社のあるオーナー様は、
会社員の息子を一人暮らしさせるときの保証人になった際、
３期分の確定申告書の提出を求められたといいます。
さらに、その申告書の内容の細部にいたるまで
あれこれ質問攻めにされたというのです。
家賃７万円のワンルームマンションですら、
厳格な審査基準を設けているのです。
大手の管理会社ほど厳しくはありませんが、
当社も、これまで一定の審査基準を設けていました。
たとえば、
入居者が大学生の場合、収入がアルバイトぐらいしか望めないので、
必ず収入の安定している親の名前で契約してもらい、
さらに収入のある配偶者や兄弟、親戚の保証人を求めていました。
そのため、
両親が離婚していて母親しかおらず、
さらに母親がパート勤めで収入が不安定な場合は、
契約をお断りしていました。
しかし、
本当にこうした考えが正しいのか、
私たちはもう一度よく考えてみました。
家賃を払えずに、部屋を追い出されようとしている我が子を
見て見ぬ振りするを母親がはたしているのか？
当社では過去２０年間の
家賃滞納常習者を調べて統計をとりました。
その結果、
子供が家賃を滞納して責任を取らない親は
一人もいませんでした。
もちろん、ワンルームマンションということもあり、
家賃の設定も手頃な価格であったということも理由の一つです。
そこで、当社では、
入居者が学生で収入がまったくなかったとしても、
親に保証人になってもらえれば、たとえ親がパート勤めであっても
保証人となることを認めました。
こうして審査基準の見直しを図りましたが、
滞納トラブルが増えたといったケースはありません。
もちろん、当社から物件をご購入頂いたお客様や
管理を委託されたお客様（３０平米以下のお部屋に限らせて頂きます）は
滞納保証がついているので、滞納が起きて家賃が入ってこなくなる
ということはありません。
オーナー様にとっては滞納のリスクがなしで、
いままでお断りしてきた入居者層を取り込むことができるので、
空室を埋めることに役立っています。
「断る」から「いかに審査を通すか」
この発想は、高い入居率を維持するために、
当社が実践している工夫のひとつです。
日本財託 マーケティング部 坂元 寛和
◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
mg-info@nihonzaitaku.co.jp
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■ ２．マンション投資を実践されたオーナー様のナマレポート≪最新版≫
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【資金の効果的な運用 Ｎｏ.３０】
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■３．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』
２００９年１１月７日（土）ＰＭ１：００〜３：３０開催
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に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。
『なぜ、中古ワンルームなのか？』
『なぜ、東京なのか？』
『一棟アパート経営との違い』
『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
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『なぜ、いまが買いどきなのか』
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常識を覆すローン活用法についてお話します！
そのほかにも、
年間平均入居率９９％以上達成する日本財託グループの他社ではマネできない
『当社独自の入居者募集のノウハウ』や
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日本唯一のポイント会員システム』もお話します！
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日本財託グループが【大阪】で初めて開催する、
『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』の
追加開催が決定いたしました！
追加の日程は、１０月２４日（土）。
従来予定していた１０月２５日（日）とあわせての連日開催となります。
初の大阪セミナーということで、
ありがたいことにたくさんの方からお申込みをいただき、
急遽追加開催を決定した次第です。
これまで東京セミナーが遠くてなかなか参加できなかった方も、
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『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
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★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/report08.html
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■６．編集後記
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日本財託グループに新しく、
可愛らしいノベルティーがやってきました。
赤・黄・緑、３種類のカラフルな金太郎飴です。
このアメには当社社長の重吉の笑顔が描かれています。
当社が発行している小冊子のカラーに合わせて３色つくりました。
赤はイチゴ味、黄はレモン味、そして緑はマスカット味です。
わたしのオススメはイチゴ味ですが、
マーケティング部の坂元先輩は、マスカット味が好きだそうです。
以前、あるお取引先の方からお送りいただいた郵便物に、
資料と一緒にアメが同封されていて、
ちょっぴりうれしい気分になったことがありました。
このちょっとしたプレゼントを、
当社でも取り入れてみてはどうだろうと思い、
このたび初めての試みとして作ることになりました。
こうして出来上がったノベルティーの金太郎飴は、
接客ブースに置いたり、セミナー時にお配りしたり、
賃貸仲介会社へご挨拶に行く時のちょっとしたプレゼントに、
活用しております。
当社に出入りされているヤクルトのお姉さんや
陶芸部がお世話になっている陶芸教室の先生へも、
日ごろの感謝を込めてお渡ししました。
このアメがきっかけとなり、
社員：「よろしければおひとつどうぞ。
当社社長の重吉の顔がデザインされているんですよ。」
お客様：「へぇ〜面白いですね！ ひとつ食べてみようかな。」
と、お客様の笑顔を誘い、
話がはずむ光景もありました。
この赤・黄・緑の色鮮やかな金太郎飴で、
ちょっぴりうれしい気持ちになっていただけましたら幸いです。
日本財託 マーケティング部 井元 杏
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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
構です。ご意見をお聞かせください。
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ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp
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【発 行】株式会社 日本財託
TEL：03‐3347‐2411 FAX：03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
TEL：03-3347-2414 FAX：03-3347-2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
【担 当】坂元 寛和
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