(cache) 不動産投資における金融機関の融資基準を大公開！【保存版】

金融機関

不動産投資において一番のボトルネックが「融資の壁」です。しかも金融機関は毎年、審査基準が目まぐるしく変わります。ここでは私が調べたり、実際に取り引きをしている金融機関の基準について生の情報を公開します。今後も本記事の掲載金融機関数を増やして、内容も最新情報に随時アップデートしていきたいと思います。

日本政策金融公庫

政府系金融機関と言えば公庫です。特に若者・高齢者・女性だと融資期間や金利などの優遇措置があります。無担保枠が2000万、普通貸付が4800万を上限として金利も1％台〜融資してくれますので、不動産投資の初心者が始めるのは最適な金融機関の一つです。

土地値が無かろうが、耐用年数超えの木造だろうが、融資可能ですが、政府系金融機関だけあって、違法物件（ケンペ利率）はNGです。また融資期間は15年が最長になります（事業性や女性融資などは20年の可能性あり）

私は築28年のボロ戸建て無担保枠で金利1.8％で借り入れしました。無担保枠は公庫の一番の強みだと思いますので、それを担保にノンバンク等で借り入れしていく手法がCFが少ないときには王道です。とにかく最初の1棟目を買って実績を作りたい人にはこれ以上ない金融機関と言えるでしょう。

三井住友トラストL＆F

ノンバンクでは一番有名でしょう。金利3.9％と高めですが、スルガ銀行より低い3％台なので不動産投資を拡大していくには必須の金融機関です。2016年頃から5000万円以上の案件には金利2.9％で融資スタートしており、より使いやすくなったと言えます。重量鉄骨やRCの大きめの物件の場合でもハードルを低くした緩和策でしょう。

融資期間は築古でも、違法物件、再建築不可、借地でも融資の土台に乗ります。トラストの使いにくさは、必ず共同担保が必要なことでしょう。担保がない場合は、自己資金3割入れれば融資の土俵にのると担当者が言っていました。3割＋諸費用1割なので4割になってしまうので、基本は共同担保の用意が必要になります。

関東エリアでは1都3県中心で、北関東（群馬・茨城・栃木）になると融資金額が延びませんが、北関東でも人口が10万人以上など中枢都市なら審査の土俵にのる可能性がありますので相談する価値はあります。

築古でも25年〜30年くらいの融資が出ますので、高利回り物件でキャッシュ回収力の高い物件なら面白いと思います。事前審査も2〜3営業日で出してくれます。

セゾンファンデックス

トラストと並んでノンバンクでは有名で、親会社はクレディセゾンです。金利が3.6％とノンバンクにしては良心的で、融資期間も築古で20年〜30年の相談ができます。また繰り上げ返済手数料が無料というのも、この金融機関のメリットなので、回収したキャッシュで一気に返済したい人にも向いています。

トラストと違って共同担保は不要ですが、1都3県の主要都市でないと融資が厳しいです。2000万円以上は支店内決済ができず役員決済になるので、市街化区域の小規模なアパート（1000万円台まで）や戸建ての購入には、審査もスムーズです。事前審査も2営業日ほどでスピーディーですが、融資は8割〜9割融資になるので1〜2割の自己資金は必要になります。

新生プロパティファイナンス

融資は構造問いませんが、融資金額は「売買金額の7割」と電話で言っていたので、この7割というのは社内で明確に基準が付けられているのでしょう。売買価格が大きい物件だと手元キャッシュが必要になるので、小さい物件などを持ち込んで融資してもらい、将来無担保になったらそれを担保に購入していくような使い方が良いと思います。金利は2.80％～6.80％ですがよっぽど資産家でない限り4％前後になると考えておいたほうが良いでしょう。融資期間は最長25年までで、築古や戸建てでも幅広く相談に乗ってもらえる金融機関です。

SBJ銀行

韓国系の金融機関。売買価格または収益評価の9割を融資してくれますので最低1割の自己資金が必要です。主に区分マンションを中心に融資しているようで、耐用年数を長く取れる物件が好ましいようです。

木造アパートなど耐用年数が短い物件は、10年〜15年くらいと融資が伸びないケースが多いようです（木造なら公庫の方が使いやすかもしれません）RCなど耐用年数が長い物件で、築15年〜20年くらいのものを持ち込むなら使える金融機関ではないかと思います。金利は2.7〜3.5％と比較的低めに設定されています。

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