香港のテレビ局が私のところに取材にきた。
「日本の不動産価格は今後どうなりますか」
そういうことを聞きたかったようだ。
いま外国人が日本の不動産を購入する動きが目立っている。東京都心で販売中の某タワーマンションのモデルルームでは、中国語が飛び交っているそうだ。
円はドルに対して、この２年余りで３分の２に下がった。ドル建てで考えれば日本の不動産は３年前の３分の２の価格で買える。
さらに日本では不動産の完全な私有権が認められ、法律によって保護されている。外国人の不動産所有についてもほとんど制限がない。
他のアジア諸国では、そもそも完全な所有権を認めていないところが多い。そこを考えても、日本の不動産は東アジアの人々にとって魅力的に見えるのだろう。
しかし、いまの都心の不動産市場はバブルである。マンションで言えば、新築も中古もこの半年で急速に値上がりした。
何をもって「バブル」と呼ぶのかはっきりさせておこう。私の基準は、投資利回りである。賃貸で回した場合、１年間で得られる収益が、物件価格の何パーセントになるのか、ということ。
３％を切ればバブルだと思う。今の東京都心で販売されている大半の新築マンションは、この基準を下回っているはずだ。だからバブル価格。
逆に、これが８％を上回れば割安水準にあると考えていい。５％くらいが適正ではなかろうか。
地方へ行けば投資利回りが１０％以上の「割安物件」がゴロゴロしている。しかし、想定される賃料で借りてくれる人がいるのかどうかが怪しい。また、現在の賃借人が退去したら次が見つからないということも十分にあり得る。